陈*与贺州市桂**责任公司买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**被告贺州市桂**责任公司（下称桂**司）经济适用房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，依法组成由审判员刘**担任审判长，审判员黄*、何**参加的合议庭，于2015年9月28日公开开庭进行审理。书记员蒋*担任法庭记录。原告委托代理人杨*，被告委托代理人钟*、陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2011年4月25日，原、被告双方签订了《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》，双方约定：原告购买被告建设的位于贺州市光明花园的经济适用房一套，交房日期为2013年8月31日前，被告逾期交房的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向被告支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付和补交了全部购房款，但被告未能如期交付房屋，经原告多次催告后，被告直到2015年6月12日才交房，被告自合同约定交付时间至实际交房时间已逾期650天，其行为已经构成违约，逾期交房违约金75212元。为了原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金75212元，并承担本案诉讼费用。

原告对其陈述事实在举证期限内向本院提供的证据有：

1、居民身份证复印件1份，证实原告诉讼主体适格的事实。

2、《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》1份，证实原、被告双方存在房屋买卖关系的事实。

3、收款收据，证实原告向被告支付105423元房款是事实。

4、《住房公积金委托贷款合同》1份，证明原告购买涉诉房屋向银行贷款的事实。

5、中**行开具的借款借据1份，证实原告向被告支付126000元购房款的事实。

6、《交房通知书》1份，证实被告逾期交房的事实。

被告辩称

被告辩称：首先，原告购买的经济适用房属于电梯房，被告已于2012年11月16日全部施工完毕，并通过建设工程质量竣工验收。其次，涉诉房屋属于经济适用房，属于惠民工程，执行政府定价销售，其开发建设和销售均有别于商品房，经济适用房的开发商仅在用地红线范围内进行开发建设，而对于红线范围外的道路、电力、用水等市政公益配套设施，均由政府根据《贺州市经济适用房管理办法》第九条“……经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担”的规定进行规划建设，并承担建设成本，由于光明花园小区两侧市政道路、电力等配套设施不完善，导致包括涉诉房屋在内的电梯房在2012年11月竣工后，无法依约向原告交付房屋，该责任并非被告原因或过错所致，不应由被告承担。再次，从2009年开始至2014年6月份，被告为解决电力问题，不断向政府反映情况，经被告不懈努力，小区前的市政道路经规划得以施工建设，电力也通过北控水务的专线架设临时引线设施，引入小区1、2、5、8、11号楼。最后，2015年2月13日，具备基本交房条件后，被告在贺州日报刊登交房通知，告知小区1、2、5、8、11号楼业主于2015年4月16日接收房屋，但原告等购房业主以被告变更了楼房顶层设计为由拒不接收房屋，并到贺州市信访局信访，2015年7月8日，原告等购房业主接到信访局的答复后才接收房屋。综上所述，光明花园一期工程1、2、5、8、11号楼已于2012年11月16日竣工验收，完全可以依约交房，但由于经济适用房建设项目的配套设施是由政府实施，上述房屋正是由于道路、电力等配套设施设未及时修建，导致被告未能在合同约定的期限内交付房屋，属于合同约定的“遭遇政府政策性原因”免责事由，不应由被告承担逾期交房的违约责任，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。

被告为其辩解在举证期限内向本院提供的证据有：

1、《建设工程质量竣工验收意见书》5份，证实被告已于2012年11月份将光明花园经济适用房小区一期工程电梯房1、2、5、8、11号楼全部建设施工完毕，并通过质量竣工验收的事实。2、（2014）贺**二初字第676号《民事判决书》和（2015）贺**终字第39号《民事裁定书》各1份，证实被告未能交房的原因是基于道路、电力等项目配套设施未完善所致，非被告原因造成，当属合同约定的免责事由。3、《关于解决光明花园小区住户临时用电问题的报告》；4、《光明小区10KV配电线路换线工程承包协议书》；5、《供用电合同（临时用电）》各1份，共同证实被告积极尽相应义务，主动并承担临时电力供电设施的工程费用，在政府协助下通过架设临时用电专线解决小区用电，电力已于2015年4月8日接入小区的事实。6、交房通知；7、电话通知交房记录，共同证实被告分别通过贺州日报刊登通知和电话通知业主交房的事实。8、《信访事件处理意见书》及上访后的电话通知交房记录，证实小区顶层业主上访的事实及上访后被告通知业主交房的事实。

经开庭质证，本院对证据的分析认定：原、被告提供的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，予以认定。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年4月25日，原告与被告签订《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》，合同约定：出卖人（被告）将坐落在贺州市江南新城汽车站旁、建筑面积134.73平方米的光明花园第一幢第三单元801号经济适用房出卖给买受人（原告），合同约定该经济适用房属于政府定价，建筑面积每平方米暂定1560元，总价款210179元；合同第八条还约定了交付期限，出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的经济适用房交付买受人使用：1、该经济适用房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、遭遇政府政策原因造成的延期交房，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该经济适用房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。

被告出卖的贺州市经济适用房光明花园小区1、2、5、8、11号楼均为电梯房，已于2012年11月16日前全部施工完毕，并通过建设工程质量竣工验收，但因整个光明花园经济适用房小区两侧市政道路等市政工程未落实规划开工建设，被告的工程建设施工一直是临时外接外单位的线路，使用临时用电，临时用电量已超负荷，不能满足1、2、5、8、11号楼的电量供应，电力部门因小区道路未施工建设无法进行电力设施铺设施工。虽然为解决小区电力问题，被告从2009年开始不断向市政府及有关部门反映，但因客观原因政府及有关部门迟迟未能解决，直接导致上述电梯房在2012年11月施工完毕后因没有生活用电而无法进行验收备案，被告也无法在合同约定的交房期限内完成备案和交付房屋，为此，被告于2013年8月7日向经济适用房主管机关贺州**理局汇报情况，并通过电话方式通知各购房业主。

2014年8月26日，购买光明花园小区11号楼第二幢第二单元602号经济适用房的业主黄**向本院提起诉讼，请求本院依法判令被告继续履行合同，并支付逾期交房违约金。2014年11月10日，本院作出（2014）贺**二初字第676号民事判决，以被告未能按期交房是“遭遇政府政策性原因”等原因为由，判决驳回黄**要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。黄**不服，上诉至贺州**民法院，但于2015年5月25日撤回上诉。

2015年7月8日，鉴于光明花园小区的道路交通设施基本开通，以及通过架设临时供电设施解决小区的用电问题，在具备合同约定的交房条件下，被告向原告等购房业主交付了经济适用房。

本院认为

本案双方当事人争议的焦点是：被告迟延交房是否构成违约，应否承担违约责任，反之，被告的免责事由是否成立？

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，原、被告签订的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》，意思表示真实，并未违反法律法规的强制性规定，当属有效，双方当事人均应全面履行合同义务。

关于被告迟延交房是否构成违约，应否承担违约责任的问题。一方面，包括涉案房屋在内的光明花园一期工程1、2、5、8、11号楼，已于2012年11月16日前全部施工完毕，并于2012年11月16日通过建设工程质量竣工验收，就建设施工单位而言，被告已尽到安全、保质、按期施工，按期提供所售房屋的义务；另一方面，被告所售房屋的交付，还必须同时具备配套的硬件设施，如住房小区周边的道路交通设施以及住房小区的电力供应等，被告未能按约定期限交房的原因，是涉案房屋所在光明花园经济适用房小区两侧市政道路未开通，电力部门无法进行电力设施铺设，没有电力供应所致，而市政道路的开通、设施的铺设，属政府及相关部门的职责，符合本案合同第八条约定的“遭遇政府政策原因造成的延期交房”约定的情形，非被告之所能及。遇上述交房障碍，导致光明花园一期工程1、2、5、8、11号楼不能验收备案和交付房屋后，被告于2013年8月7日向经济适用房主管机关贺州**理局汇报，同时通过电话方式通知各购房业主，已尽合同约定的告知义务，未能按期交房的原因不在于被告。据此，“遭遇政府政策原因”是本案合同约定出卖人据实延期交房的特殊原因之一，依约定被告不应承担支付逾期交房违约金的民事责任，被告提出的免责抗辩理由成立，本院予以采信。原告的诉请主张，理据不充分，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告陈*的诉讼请求。

本案受理费1680元（原告已预交），由原告自行负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月××日