罗**、王**等与牙*、邓促线租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人牙*、邓**与被上诉人罗**、王**、唐**、刘**租赁合同纠纷一案，凤**民法院于2014年11月24日作出（2014）凤民初字第328号民事判决。牙*、邓**不服该判决，于2015年1月4日向本院提起上诉。本院于2015年1月4日立案受理后，依法组成由审判员蒋**担任审判长、审判员张**和韦*参加的合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。书记员蓝**担任法庭记录。上诉人牙*、邓**，被上诉人罗**、王**、唐**、刘**的委托代理人韦业新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：被告牙*与邓促线系夫妻。两被告在凤山县人民政府前左侧观音路边共同建有楼房一栋。2010年3月18日，冼**与牙*签订《房屋租赁合同书》，租用两被告的楼房用于经营娱乐会所。2010年12月10日，冼**不再经营该娱乐会所。2010年12月31日，罗**与牙*签订《补充合同书》，约定由其与王**继续承租该楼房并经营该娱乐会所，《补充合同书》第5条约定：“乙方（原告方）三万元房租押金分三年每年交房租时各付一万，乙方必须提前一个月预交房租，如有违约甲方（被告方）有权终止协议，收回房屋”。该《补充合同书》没有对押金的处理作出约定。2011年1月2日，罗**、王**、唐**、刘**订立《个人股权转让协议书》，约定四人合伙经营该娱乐会所。2013年3月15日，被告方以80000元的价格购买该娱乐会所设备，自行经营，并出具《声明》一份，内容为：“因向唐**购买位于凤城镇观音路京都会所娱乐城，转让费总计捌万元整，经双方协议同意分三次付清转让费：于2013年3月15日付现金壹万元整，于2013年3月18日付现金叁万元整，于2013年3月30日付现金肆万元整，如购买方资金困难，最后一次付款肆万元整可以延迟到4月10日前付清，如逾期不付清，视为违约，预付款不予退还，并付清转让费”。因被告方只付了转让费40000元，2013年7月19日，原告方以被告方尚欠转让费40000元为由起诉至法院，8月14日，经本院主持调解，被告方当庭付清原告方转让费40000元。另查明，被告方分别于2010年12月31日、2011年7月1日、2011年7月27日和2012年6月12日收到原告方租房押金10000元、5000元、5000元和10000元，共30000元，并出具收条四张给原告方。

一审法院认为

一审法院审理认为：本案系房屋租赁合同纠纷。自2013年3月15日被告方购买原告方的设备，在自家原出租楼房经营娱乐会所后，《房屋租赁合同书》以及《补充合同书》的权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，原告方已经按照《补充合同书》的约定缴纳租房押金30000元，合同权利义务终止后，被告方应履行返还租房押金的义务，原告方*请被告方返还租房押金有事实和法律依据，依法予以支持。因两被告系夫妻，又共同受让原告方原先经营的娱乐会所，两被告应连带返还30000元租房押金。对于被告方抗辩主张“双方口头约定30000元已经包含在80000元转让费里面”，原告方不认可，被告方也未能提供证据予以证实，依法承担举证不能的不利后果，故被告方的这一抗辩主张，依法不予采信。被告方抗辩主张“原告方*欠其房租16746元”，被告方可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：被告牙*、邓**在本判决书生效后十日内连带返还原告罗**、王**、唐**、刘**租房押金30000元。

上诉人诉称

上诉人牙*、邓**不服一审判决上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人

方。（一）2010年3月18日，上诉人牙*将该出租房拥有《房屋产权证》法定代表人的资格依法与冼**订立《房屋租赁合同书》，该房屋位于风山县人民政府大楼前侧观音路，被上诉人罗**伙同冼**、王**合伙经营KTV娱乐服务行业。2010年12月凌晨，冼**为躲避拖欠房屋租金债务，将该房屋内的音响等设备拆走外逃，2010年12月31日罗**与上诉人牙*订立《补充合同书》，原来的《房屋租赁合同书》由被上诉人罗**履行。到2013年3月15日被上诉人罗**在没有依法与该出租房屋产权的法定代表人“牙*”协商的情况下单方自行终止《房屋租赁合同书》。违反了《合同法》第六章第九十三条之规定，也违反了《房屋租赁合同书》的第十一条的约定。按《房屋租赁合同书》第九条的约定，被上诉人罗**己构成违约方。（二）被上诉人根本没有向一审法院提供将公安消防部门核发的“消防许可证”卫生局核发的“卫生许可证”、食品药品监督管理行政管理部门核发的“餐饮服务许可证”税务局核发的“税务登记证”工商行政管理部门核发的“营业执照”随同“京都娱乐会所”转让过户给上诉人邓促线的相关证据，是不合法的。

（三）被上诉人在该出租房租用经营近三年之久，都没有向有关行政管理部门相关许可证、营业执照，经常被相关相关部门责令停业整顿，只能是断断续续地躲避经营，之所以正常收入得不到保障，无法继续经营下去了，被上诉人为了达到既能甩掉包袱，又能逃避违约责任的目的，于2013年3月15日以“转让”之名义，把非法经营的“京都娱乐城”“转让”给上诉人邓**，不懂法律的上诉人邓**，糊里糊涂地受让，而且上诉人邓**根本没有终止该出租房屋法定的代表权利。同时违反了《房屋租赁合同书》第七条“依法经营”的约定，按《房屋租赁合同书》第七条的规定，被上诉人己构成合同违约：由于被上诉人单方终止合同，导致损害了上诉人出租房屋一年多的正常收入8万元以上。（四）一审认定被上诉人转让的“京都娱乐会所”上诉人邓**购买“声明”协议成立是错误的，无营业执照和各种许可证的“京都娱乐会所”是不能认定（一审判决书的第5页第三段）“在自家原出租楼房经营娱乐会所后，《房屋租赁合同书》以及《补充合同书﹥权利义务终止”的：上诉人牙刚才是终止《房屋租赁合同书》合法权利人；违背了《合同法﹥第五十三条第三款“以合法的形式掩盖非法目的”是合同无效的规定。应改判被上诉人违反《房屋租赁合同书》第九条的约定，支付违约金5万元人民币给上诉人牙刚。（五）按《房屋租赁合同书》第二条关于租金的约定，第一年租金是65000元，第二、第三年每年是75000元，三年租金总合计为215000元。还约定了每年的租金到期（5月1日前10天交清房屋租金），提交证据目录的第14页显示：被上诉罗**第一年租金到2010年12月30日才支付，逾期了210天，被上诉人只付56000元，尚欠的9000元房屋租金至今都没有支付。按《房屋租赁合同书》第二条的约定，“逾期加收”第一年租金是65000元，折合日租金为178元的2090是35.6元／日，被上诉还欠被告的房屋租金是9000元，逾期加收部分7476元，合计16476元。根据《合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效

力”。一审法院不予依法支持上诉人这一合法的抗辩主张。

（六）综合上述三项违约的事实，被上诉人多项违约在前，一审法院对其都没有依法予以认定，反而认定被上诉人以合法的形式将非法经营的“京都娱乐会所”转让给上诉人邓促线来掩盖其非法目的，作为定案依据，明显的是在故意偏袒被上诉人一方。结合凤山县人民法院2014年11月24日做出的（2014）凤民初字第328号民事判决书的内容，其并未判决被上诉人承担任何责任，可见一审法院偏袒被上诉人行为很明显，不能叫人心服。二、程序违法。（一）被上诉人的一审起诉程序违法。从上诉人提供证据的第21-24页两次二式《个人股份转让协议书》上的被上诉人王**亲自签名和捺印来对照一审起诉状和一审授权委托书签名和捺印，就证实了被上诉人王**是冒名起诉和冒名授权委托的事实。（二）被上诉人王**不签名、不捺印属弃权，一审法院应将从债务数额中按比例减出。综合前述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，不依法支持上诉人抗辩主张被上诉方尚欠的房租16746元，程序违法，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。请求二审法院：l、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，不依法支持上诉人抗辩主张被上诉方尚欠的房租16746元，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人罗**、王**、唐**、刘**辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决公正，依法应当予以维持，上诉人上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。理由为：1、上诉人上诉称被上诉人拖欠和逾期交付房租的问题。第一年房租是6.5万，上诉人说要交完租金才能继续经营，所以租金已经交付清楚，冼光礼也交了部分租金，不存在拖欠问题。2、房子交还给上诉人，会所转让问题。被上诉人是经上诉人同意后才停止租房子及转让会所，之前的案子已经经过诉讼达成调解协议了。本案要解决的是押金该不该退回的问题。3、王**委托书是本人亲自签名委托，不存在冒名委托。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。

本院查明

二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

另查明，2010年12月29日，冼**、罗**、王**订立《个人股权转让协议书》。约定三人合资经营的英皇会所中冼**所占的60%股份，全部转让给罗**。

本院认为

综合双方当事人二审的诉辩主张，归纳本案二审的争议焦点为：罗**、王**、唐**、刘**请求牙刚、邓**退还房屋押金30000元有无事实和法律依据。

本院认为：罗**、王**、唐**、刘**请求牙刚、邓**退还房屋押金30000元有事实和法律依据。具体理由如下：

第一，2010年3月18日案外人冼**与上诉人牙*签订《房屋租赁合同书》，承租本案上诉人牙*所有的房屋，用于经营其与本案被上诉人罗**、王**共同合伙出资的凤山县英皇会所；2010年12月29日冼**退出合伙，亦不再使用房屋经营门面；2010年12月31日罗**与牙*签订《补充合同书》。根据合同法第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，《补充合同书》实际上对原《房屋租赁合同书》的合同主体和合同内容进行了变更，牙*与罗**之间形成新的租赁关系。因此，《房屋租赁合同书》和《补充合同书》是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订，其内容没有违反法律法规的强制性规定，亦未损害国家、集体的利益或者第三人的合法权益，是合法有效的合同，双方应当依照约定履行合同义务。此后，被上诉人依约陆续向上诉人支付了房屋押金共计30000元。

第二，2013年3月15日，牙*之妻邓**作出《声明》，根据《声明》的内容，实际上是对被上诉人罗**、王**、唐**、刘**对其所经营的门面进行的转让行为，邓**作为受让人，已经向被上诉人支付了80000元转让费，且邓**登记注册为“凤山县音王商务会所”经营至今。该《声明》是邓**的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫或乘人之危的情形，对上诉人关于30000元押金包含在80000元转让费当中的上诉理由，因上诉人没有提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，上诉人该上诉理由不成立，本院不予支持。

第三，门面转让后，被上诉人罗**、王**、唐**、刘**不再向牙*支付租金，牙*亦不再向被上诉人出租房租，而是由其妻邓**使用房屋经营门面，牙*与罗**的租赁关系事实上已经终止。双方在租赁合同中没有对房屋押金的处理进行约定，而押金是为保证债务人依约履行债务的设立的一种债权担保，双方租赁关系终止后，出租人再占有承租人的押金没有法律上的依据，因此上诉人牙*、邓**应当将30000元押金退还给被上诉人罗**、王**、唐**、刘**。对上诉人牙*、邓**关于罗**等人逾期支付房租和拖欠房租的问题，本院认为，该问题属于另一法律关系，且上诉人对此并未在一审时提出反诉请求，本院对此不予审理，上诉人可另行提起诉讼。

综上所述，一审判决认定事实，适用法律准确，程序合法，判决正确，应予以维持。**、邓**的上诉请求没有事实与法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元，由上诉人牙*、邓促线负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月十九日