覃**与陆**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陆**与被上诉人房屋覃**租赁合同纠纷一案，不服柳州**法院（2015）柳**初字第18号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月28日受理后，依法组成合议庭于2015年6月11日公开开庭审理了本案。上诉人陆**的委托代理人潘**，被上诉人覃**的委托代理人陶**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2014年7月18日，覃**与陆**签订了一份《租赁合同》，约定陆**将位于河西路中段8―1号场地（万家富家具城）出租给覃**，租赁期限自2014年8月15日至2015年8月15日，租金每月11380元，覃**应于合同签订之日缴纳履约保证金34180元，合同还就其他事项进行了约定。合同签订当日，覃**向陆**缴纳了门面押金33600元和9月份租金11380元。2014年11月5日，覃**又缴纳了2014年10月的租金13560元。此外，2014年10月1日，覃**与陆**还签订了一份《协议书》，约定覃**增加租用面积230平方米，每月增加租金9200元。同时，陆**在《协议书》中承诺“如果11月底开不了业的话，陆**退还覃**11月份租金”。《租赁合同》签订后，覃**于2014年9月16日、10月7日分别交给陆**装修费各20000元，共计40000元，由陆**进行装修。同时，覃**自己安装了照明用电设施。覃**2014年9月、10月未实际使用租赁的场地。

一审法院另查明，陆**出租的位于河西路中段8-1号场地（万家富家具城）至今未办理建筑许可证。

一审法院认为

一审法院审理认为，陆**就未取得建设工程规划许可证的河西路中段8―1号场地（万家富家具城），与覃**订立的《租赁合同》、《协议书》，违反了法律的强制性规定，双方签订的《租赁合同》、《协议书》无效。陆**据此取得覃**的押金33600元、装修费40000元，应当予以返还。覃**交给陆**的9月、10月租金共计24940元，因陆**在9月、10月还在进行装修，覃**未实际使用场地，陆**收取的租金应当退还给覃**。关于覃**要求陆**赔偿装修损失8万元的问题，陆**出具的收条，证实陆**收到了覃**装修费40OO0元，覃**未实际使用过场地，陆**应当予以退还。覃**要求陆**赔偿的另40000元装修费，覃**提供的收款收据、销售清单等所列的支出项目，这些支出项目是否与场地装修有关，覃**未能进一步举证证实，覃**要求陆**赔偿该4万元装修费证据不足，不予支持。但庭审中双方均确认覃**自己安装了照明用电设施。覃**可以自行拆除，拆走不附着于建筑物的设备，撤走仍存放在租赁场地内的物品，但应当保持原建筑物及装修的完整，不能造成损坏。陆**反诉要求解除合同、不退履约保证金，要求覃**支付租金、违约金、律师代理费，因双方签订的《租赁合同》、《协议书》被确认无效，陆**的反诉请求无事实和法律依据，反诉不成立，该院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：

一、确认覃**与陆**签订的《租赁合同无效》；

二、陆**返还门面押金33600元、装修费40000元、租金24940元，合计98540元给覃**。

三、覃**自行拆除自己安装的、不附着于建筑物的设备，撤走仍存放在租赁场地内的物品，但应当保持原建筑物及装修的完整，不能造成损坏。

四、驳回陆**的反诉请求。

五、驳回覃**的其他诉讼请求。

案件受理费3071元（覃**已预交），减半收取1535.50元，由覃**负担535.50元，陆**负担1000元，退回陆**1535.50元。反诉费3503元（陆**已预交），减半收取1751.50元，由陆**负担，退回陆**1751.50元。

上诉人诉称

上诉人陆**不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定覃**于2014年9月、10月份未实际使用租赁的场地错误。陆**与覃**于2014年7月18日签订了合同，合同签订后，覃**当天支付了押金33600元，陆**也按约定于2014年8月15日之前将场地交付给覃**使用，才有覃**分别于2014年9月、2014年10月支付租金。此外，覃**自认“将一批家具已运至场地，占有使用至今”，由此，可见覃**自2014年9月份起至今，都仍占有租赁场地。二、一审判决适用法律错误。（一）、关于4万元装修款问题合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任。《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，合同被确认无效明显双方都有过错，因覃**在签订合同之前，就知道或者应当知道场地尚未取得建设规划许可证，而且其主动诉至法院，请求法院确认合同无效，属于不诚信的行为，因此，对于该4万元的装修款，覃**应当承担主要的责任，再加上覃**已实际使用场地至今，因此，综合双方的过程及已使用场地时间，对于4万元装修损失，上诉人无须返还。（二）返还2014年9月、10月份租金问题如前所述，因本案双方签订合同后，上诉人交付场地，覃**使用场地并按约支付场地租金，双方均已按照合同约定履行各自的义务，虽然合同最终被确认无效，但无法否认双方己按约履行合同的事实，一审法院认定覃**2014年9月、10月份未实际使用租赁的场地从而判决上诉人返还租金明显错误。（三）在确认合同无效后，未支持上诉人参照合同约定的租金标准主张场地占有使用费问题。《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，双方签订合同后，上诉人交付场地，覃**使用场地并按约支付场地租金，双方均已按照合同约定履行各自的义务，虽然合同最终被确认无效，但无法否认双方已按约履行合同的事实，已支付的2014年9、10月份租金暂且不论，覃**在起诉书中自认“于2014年11月份进场，将一批家具已运至场地，占有使用场地至今”，因此，即便本案合同无效，上诉人要求覃**参照合同约定的租金标准向上诉人支付场地占有使用费至被上诉人腾空场地之日止是有事实和法律依据的综上所述，一审法院认定事实不清适用法律错误，请求二审法院予以改判：一、撤销柳州**法院（2O15）柳**初字第18号民事判决书第二项判决，并依法改判驳回覃**的诉讼请求；二、撤销柳州**法院（2015）柳**初字第18号民事判决书第四项判决，并依法改判覃**参照合同约定的租金标准向上诉人支付场地占有使用费82320元。

被上诉人辩称

被上诉人覃**辩称：一、一审法院认定被上诉人2014年9、10月未使用租赁场地正确，这段期间是被上诉人在对租赁场地进行装修的期间，上诉人向被上诉人出具的两份装修收条与被上诉人装修时间吻合，符合常理。二、一审法院要求上诉人返还40000元适用法律正确，上诉人明知租赁场地是非法建筑的，在签订合同时未告知被上诉人这一情况，存在主观恶意，过错明显；三、租赁物是非法建筑，该租赁物不具备铺面使用的条件，不具备商铺的基本使用功能，被上诉人也一直未能使用该场地对外营业。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求维持一审判决。

本院查明

二审期间，上诉人陆**对一审查明的事实有以下异议：对一审认定覃海俊于2014年9月、10月并未实际使用租赁场地有异议，实际上覃海俊一直使用租赁场地。上诉人陆**在二审期间提交如下证据：1、柳州市金丽装饰材料厂出具的2014年6月6日天花板装修合同及安装工程合同各一份，拟证明上诉人陆**在2014年7月6日之前完成了对天花板和地板的装修；2、出货单、拉货条、退货单各一份、拟证明被上诉人在签订合同之后一直使用场地，场地上有其物品，双方在发生争执后被上诉人才陆续将物品拉走，直至2015年3月31日才腾空了场地；3、送货单复印件二份，拟证明2014年12月份，被上诉人将家具卖给客户在进行营业。

被上诉人覃**对一审查明的事实无异议，对证据1的真实性无法确认，也不认可证明目的，陆**与覃**签订租赁合同是2014年7月份，进场装修是在2014年9、10月份，但是上诉人提交的装修合同的时间是2014年6月6日，该2份合同与本案无关；对证据2的真实性予以认可，但不同意证明目的，租赁场地于2014年12月1日被柳南消防大队查封了，该租赁物是违法建筑，覃**没法经营，从来没有使用过场地，陆**提供的是不合格的租赁物。对证据3的真实性及证明目的均不认可，送货单上没有覃**的签名。

经质证，本院认为，对上诉人提交的证据1，根据本案在案证据，双方租赁合同约定的租赁期限从2014年8月15日至2015年8月15日，而上诉人陆**主张在2014年7月6日之前完成了对天花板和地板的装修，属于本案合同签订前的行为，与本案争议事实无关，本院对上诉人提交的证据1不予采信；对证据2，被上诉人对该证据的真实性予以认可，本院确认覃**于2015年3月31日向陆**返还承租的场地；结合双方租赁合同确认的租赁期限及一审照片中覃**在租赁场地存放家具的事实，本院确认覃**从2014年8月15日起至2015年3月31日占用租赁场地，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。但对该期间的占有使用费应如何支付，本院在说理部分予以评述。对证据3，上诉人未提供原件予以核对，被上诉人不予认可，本院不予采信。

一审查明的事实除对覃**2014年9月、10月未实际使用租赁场地有误外，其他事实属实，本院予以确认。

本院认为

综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、上诉人是否应当向被上诉人返还其已支付的租金、保证金以及装修损失40000元；2、被上诉人是否实际使用了租赁场地，是否应当支付上诉人占有使用费。

针对争议焦点一，本院认为，陆**出租给覃**位于河西路中段8-1号场地及房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的《租赁合同》及《协议书》无效，因无效合同取得的财产应予以返还。陆**应向覃**返还合同押金33600元，装修费40000元。一审认定返还并无不当，本院予以维持。另《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据本案在卷证据及查明的事实，覃**2014年9月、10月实际使用租赁场地，覃**应参照租金标准向陆**支付占有使用费，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。

针对争议焦点二，本院认为，在上述争议焦点中，本院确认覃**在2014年9月至10月期间实际使用租赁场地。根据陆**与覃**在2014年10月1日签订的《协议书》，该《协议书》系对双方《租赁合同》的补充，亦属无效。但陆**在该协议书上承诺“如果11月底开不了业的话，陆**就退还覃**11月份的租金，结合2014年12月1日该租赁场地因消防不达标，被相关部门告知整改的事实，应认定覃**使用租赁场地至2014年11月30日。覃**应参照租金标准向陆**支付2014年11月份的租金11380元。关于陆**上诉要求覃**支付2014年11月之后的租金，因租赁场地被消防部门告知整改等因素，租赁场地已不能达到适租条件，本院不予支持。

综上所述，上诉人陆**的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实有误，适用法律正确，本院对正确部分予以维持，对错误部分予以改判。依照《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持广西壮**路运输法院（2015）柳**初字第18号民事判决第一、三、四五项；

二、变更广西壮**路运输法院（2015）柳**初字第18号民事判决第一项为：上诉人陆**向被上诉人覃海俊返还门面押金33600元、装修费40000元，合计73600元；

三、被上诉人覃**向上诉人陆**支付2014年11月租金11380元；

四、驳回上诉人陆**的其他上诉请求。

一审案件本诉受理费3071元（上诉人覃**已预交），减半收取1535.50元，由上诉人陆**负担814元，由被上诉人覃**负担721.5元；一审案件反诉受理费3503元，减半收取1751.50元，由上诉人陆**负担1629元，由被上诉人覃**负担122.5元。二审案件受理费4015元（上诉人陆**已预交），由上诉人陆**负担3212元，由被上诉人覃**803元。

上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十六日