黄*与浦北南**有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黄*与被告浦北南**有限公司（以下简称南**司）及第三人华夏银**南宁分行（以下简称华**行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法由审判员彭**适用简易程序，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。书记员黄**担任记录。原告的委托代理人梁**，被告南**司的委托代理人陆**，第三人的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告黄**称，2013年12月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的“南亚国际”一楼④、⑤、⑥、号商铺，以总价款5426800元的价格出售原告，定于2014年12月30日交付原告使用，逾期交付的，按日万分之二支付违约金。合同签订后，经原、被告协商，由被告从欠原告的借款本息中扣减5426800元用于本次原告应交房款，由被告向原告出具收到5426800元购买商铺款项的收据。被告与第三人华夏银**南宁分行于2013年9月28日在浦北**理局对出卖给原告的商铺办理了抵押登记，2013年12月19日，第三人华夏银行又向浦北县住房和城乡建设局出具了同意被告办理商铺买卖合同备案登记的函。但被告至今都没有将对出卖给原告的商铺办理备案登记，被告至今没有依约交付商铺给原告。请求：1、判令被告向原告交付南亚国际大厦1楼④、⑤、⑥、号商铺；2、判令被告支付违约金347315.2元（从2014年12月31日起暂计至2015年11月15日，2015年11月16日后至交房前另计）；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被**公司辩称，原告诉称的是事实，但被告向第三人贷款用商铺抵押，现在商铺被法院查封了，交房有法律上的障碍。

第三人华夏银行述称，第三人于2013年7月受北京天**有限公司委托向被告发放委托贷款人民币3000万元，被告以在建工程提供抵押担保，第三人征得委托人同意，向房产管理部门出具同意双方办理买卖合同备案登记的函件。

本院查明

经审理查明，2013年12月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告以总价款5426800元将其开发的位于浦北县小江镇“南亚国际”一层④、⑤、⑥、号商铺预售给原告，定于2014年12月30日交付原告使用，逾期交付的，按日万分之二支付违约金。合同签订后，经原、被告协商，由被告从欠原告的借款本息中扣减5425800元用于本次原告应交房款，由被告向原告出具收到5426800元购买商铺款项的收据。被告与第三人华夏银**南宁分行于2013年9月28日在浦北**理局对出卖给原告的商铺办理了抵押登记，2013年12月19日，第三人华夏银行向浦北县住房和城乡建设局出具了同意被告办理商铺买卖合同备案登记的函。但被告至今都没有将对出卖给原告的商铺办理备案登记，被告至今没有依约交付商铺给原告。另查明，原、被告签订合同时，被告已取得商品房预售许可证，合同约定预售的商铺所在楼盘至本案辩论终结时没有竣工。

以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收据、银行回执、会议纪要、查询证明、同意办理合同备案登记函等证据证实。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反国家有关商品房管理的法律规定，合同合法有效，双方当事人应当依约全面履行自己的义务。本案中，原告以债权抵偿购房款，其义务已履行，被告依约应履行交房的义务，但被告至今仍没有交付，被告没有依约交付房屋已构成违约，依法应承担违约责任，原告主张被告交付房屋并支付违约金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押财产在抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，本案合同标的物虽已设立了抵押权，但作为抵押权人的第三人已同意被告办理抵押物买卖合同备案登记，而商品房预售合同一经登记备案，买受人对所购商品房的期待所有权即受到保护，因此抵押权人出具同意办理商品房买卖合同备案的意见应视为抵押权人同意被告预售抵押物，因此，被告认为合同标的物已抵押给第三人，交房存在障碍的理由不成立，本院不予采信。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告浦北南**有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内将位于浦北县小江镇“南亚国际”一层④、⑤、⑥、号商铺交付给原告黄*使用；

二、被告浦北南**有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内向原告黄*支付违约金（违约金计算方法：从2014年12月31日起至交房之日止以5426800元为基数，按日万分之二计算）。

案件受理费52218元，因适用简易程序减半收取26109元，由被告浦**发有限公司负担。

上述义务人如不按指定期间履行义务的，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，逾期不履行金钱给付义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期不履行交房义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本判决确定的履行期间的最后一日起两年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院。并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费52218元（款汇**人民法院，账号：73×××20，开户行：农业**行榕树分理处）。逾期不交，又不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年三月十八日