上诉人河池市**有限公司与被上诉人中国人**河池市支队、一审第三人河池市**场有限公司土地使用权租赁合同纠纷民事判决书

审理经过

河池市**有限公司（下称福**公司）与中国人**河池支队（下称武**支队）、第三人河池市**场有限公司（下称旺达百货公司）租赁合同纠纷一案，河池市金城江区人民法院于2014年9月10日作出（2014）金*初字第1330号民事判决，福**公司不服该判决于2014年6月17日向本院提起上诉。本院于2014年11月12日立案受理后，依法组成由审判员蒋**担任审判长，审判员张**、韦*参加的合议庭，于2014年11月20日公开开庭审理了本案。书记员黄**担任法庭记录。上诉人福**公司的法定代表人黄**及委托代理人罗挥得，被上诉人武**支队的委托代理人黄**、黄**，第三人旺达百货公司的委托代理人覃**、曾超煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院查明

一审法院经审理查明：2008年7月，福**公司的法定代表人黄**租用属武**支队所有的空闲场地，用作创建经营汽车销售的经营用地。2010年3月，福**公司（乙方）与武**支队（甲方）双方签订了一份《土地使用权租赁合同》，合同第一条约定，武**支队将其新机关的土地8.5亩出租给福**公司经营汽车销售、维护使用；合同第二条约定，承租年限为四年，自2010年3月1日至2014年2月28日止，租金为6000元／亩／年，每半年缴纳一次，当年全年租金共51000元，水电费按实际使用量收取，水费2.0元／吨、电费1.2元／度，每月缴纳一次；合同第六条约定，除了甲方根据部队建设或城市规划建设的需要使用该土地，则本合同自行中止，所造成的经济损失双方互不承担责任；合同第九条约定，租赁期满，乙方若继续租用，甲方在同等条件下优先乙方承租，另行签订合同；若乙方不继续承租，地面上已有的建筑设施归甲方所有。尔后，双方履行了合同义务至2014年2月28日合同期届满终止。合同期届满后，福**公司因其在租赁场地上投入较大的资金建设了建筑物，即希望与武**支队续签合同，但基于武警部队对空余场地租赁的相关规定及其上级部门业务部的指示，武**支队无法继续自行对外发包该租赁场地，转而委托广西建澜**河池分公司（下称建澜招标公司）对该租赁场地进行招投标。

2014年5月14日，武**支队（甲方）与建**公司（乙方）签订了《委托招标代理合同书》，合同约定，乙方依照《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国招标投标法》和现行的有关法律法规组织招标活动。采购方式：竞争性谈判，项目名称：门面招租。在建**公司的《竞标文件》中反映，场地租期4年，竞标最低价不得低于40万元／年。建**公司的格式竞标函内容第三条第5款规定：“我方已详细审核条件书，我方知道必须放弃提出含糊不清或误解问题的权利”。第8款规定：“我方完全理解贵方不一定要接受最高价的竞标人为成交供应商”。2014年5月15日，建**公司在《中国采购与招投标网》刊登“门面招租项目（GXJLHCJ20140504）竞标公告”，发布了招投标内容，对竞标人资格、竞标项目名称及内容、竞标地点和开标地点、报名及购买竞标文件时注意事项进行公告，其中规定报名及购买竞标文件时间定于：2014年5月15日至2014年5月21日止。为此，武**支队于2014年5月20日通知福**公司参与竞标，至报名截止日期，参与竞标人为福**公司、第三人旺达百货公司、河池**有限公司、广西竣**任公司共四家公司。2014年5月22日，竞标会评委及应邀人员到会签名，进行竞标文件密封性检查，福**公司法定代表人黄**到场参加，开标后，福**公司竞标报价1004000元，第三人旺达百货公司竞标价最高为1180000元。2014年5月23日，武**支队根据评标委员会的意见，确定成交人为：第三人旺达百货公司，成交金额1180000元，要求成交人与其单位于2014年6月16日签订合同。同日，建**公司在《中国采购与招投标网》刊登“建**公司门面招租（项目编号：GXJLHCJ20140504）成交结果公告”，公布第三人旺达百货公司为成交供应商，成交金额1180000元。该公告的第九条“说明”的第1条声明：“竞标人认为成交结果使自己的权益受到损害的，可以自成交结果公示之日起七个工作日内首先以书面形式向建**公司提出质疑。如对建**公司的答复不满意或者建**公司未在规定的时间内做出答复，可以在答复期满十五个工作日内书面向当地人民政府财政部门投诉”。但福**公司及其他竞标人未在规定的时间内向建**公司提交任何书面异议书。2014年5月29日，武**支队向福**公司发出“清退通知书”，给予福**公司2014年6月1日至2014年8月31日缓冲期，要求福**公司于2014年8月31日之前从该租赁的场地清场完毕，清场期间按原合同交纳租金和水电费。2014年6月9日，武**支队向福**公司发出“关于催交欠款的通知”，要求福**公司支付其欠交的房租、水电费共计104206.9元。同月19日，武**支队再次向福**公司发出“场地返还通知书”，要求福**公司在同月26日前返还租赁的场地。为此，福**公司向武**支队提交请示报告，请求武**支队妥善处理合同相关事宜。2014年7月1日，福**公司向武**支队出具“保证书”，保证其公司于2014年8月31日前清场完毕，支付租金、水电费等。因福**公司认为其享有优先承租权，为此，希望与武**支队协商续签合同，由于武**支队拒绝，福**公司遂诉至法院，请求判令其对武**支队新机关场地享有优先承租权。

本院认为

一审法院审理认为：武**支队与福**公司于2010年3月签订的《土地使用权租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，属合法有效合同。由于双方履行《土地使用权租赁合同》的期限届满终止，故，双方对该合同的第九条约定“在同等条件下优先承租”的条件开始生效，虽然福**公司有续租的口头要约，但由于武**支队属武警部队，该租赁场地属国有土地，基于武警部队对空余房地产租赁管理规定的限制，武**支队未能与福**公司直接签订续租土地使用权的租赁合同，属客观的情况变化，武**支队并未违反了该合同第九条的约定。再从本案的事实可知，双方签订《土地使用权租赁合同》履行期限届满终止后，武**支队虽然将福**公司原承租的土地使用权以门面方式对外招租，但其严格依照国家的法律法规的规定进行招投标，并且也通知福**公司参与竞标，由此推定武**支队尽到了通知福**公司在同等条件参与竞标、给其充分行使优先承租权利的注意义务。由于福**公司参与竞标的报价为100.4万元，与第三人旺达百货公司竞标的最高报价118万元，相差17.6万元，属条件明显不同等。无证据证明福**公司在竞标结果初步公布后已向武**支队提出与第三人出同等的报价续租该场地，且在建**公司通过《中国采购和招标网》发布成交结果公告，确认中标人为第三人旺达百货公司后，福**公司与其他竞标人并未按“成交结果”第九条第一款第一项的规定向建**公司提出任何异议，即认可了本次的招投标结果，由此视为福**公司放弃了其在同等条件下享有的优先承租权。亦即双方的土地租赁合同约定的履行期限届满，福**公司在同等条件下享有的优先承租权终止。武**支队抗辩福**公司放弃优先承租权的理由成立，予以采信。综上所述，依照《合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（七）项及《民事诉讼法》第六十三条、第六十四条及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回福**公司的诉讼请求。案件受理费100元，由福**公司负担。

上诉**贸公司不服一审判决，上诉称：1、上诉人与武**支队签订《土地使用权租赁合同》的时间是2010年3月，在签约时，《招标投标法》已经施行了10年、《政府采购法》已经施行了7年多。如果说依照这两部法律办事属于客观情况变化，那么这个客观情况变化的起算时间应当是2000年和2003年。2014年，武**支队以客观情况变化为由，剥夺上诉人的优先承租权没有法律依据。2、《政府采购法》第八十六条规定：军事采购法规由中**委员会另行制定。武**支队属于军事机关，其根据《政府采购法》所进行的租赁招投标活动并以在《中国采购与招投标网》刊登门面招租项目公告约束上诉人的做法也没有法律依据。3、《最**法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第六十六条规定：不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。上诉人没有按照《中国采购与招投标网》的公告第九条“说明”的第1条声明提出质疑或者提交书面异议书，并不能说明福**公司认可本次的招投标结果，放弃了其在同等条件下享有的优先承租权。4、武**支队认为：基于武警部队对空余场地租赁的相关规定及上级部门业务部的指示，无法继续自行对外发包该租赁场地，转而委托建澜招标公司对该租赁场地进行招投标。但并没有提供武警部队对空余场地租赁的相关规定和武警部队上级部门的相关指示的证据，一审判决予以确认属于无据确认。5、2010年3月，上诉人重新投入300多万元在承租的场地上建成门面作为长期经营的准备。所以才有合同第九条“优先承租权”的约定，若上诉人不继续租用，地面上已有的建筑设施即归武**支队所有。武**支队在招投标中，竟然违规地将上诉人建设的门面等建筑设施也列为招投标内容，这无疑侵犯上诉人的物权。总体来说，上诉人只是想通过诉讼的方式表明续租的意思，即使优先承租权的诉请被驳回，也可以另行提起承租场地上建筑物物权保护的诉请。谁知一审却在判决视为上诉人放弃了其在同等条件下享有的优先承租权，将上诉人在承租场地上的建筑物物权就直接给毙了，这不仅欠缺考虑社会效果，而且加大当事人的诉讼成本。6、其他理由：1、本案优先承租权的来源是租赁合同第九条的约定。2、合同到期才有优先承租权，合同履行期间不会有优先承租权。3、武**支队搞招投标是通过招投标的形式限制上诉人行使优先承租权和侵害上诉人的优先承租权。武**支队的做法不符合合同第九条的约定。4、上诉人报名积极参与竞标，充分说明上诉人强烈要求续租。5、2014年6月1日至8月31日，武**支队按中标价的标准（每年29.5万元）收取上诉人三个月的续租租金，足以说明上诉人愿意以同等条件续租被上诉人的场地。综上，请二审法院撤销一审判决，判令福**公司对武**支队新机关场地享有优先承租权。

被上诉人武**支队辩称：1、一审法院并没有认定武**支队与福**公司未能续签合同是因为《政府采购法》、《招标投标法》的施行，福**公司故意杜撰这一“认定”作为上诉理由完全是错误的。2、一审认定客观情况变化是指武警部队对空余房地产的租赁管理规定，武警部队对空余房地产的租赁管理规定是规范性文件，是众所周知的事实，在法律上是无需举证的。3、福**公司在自己的《竞标函》中明确作出“我方已详细审核条件书，我方知道必须放弃提出含糊不清或误解问题的权利”的承诺，也明确的作出“我方将严格遵守《政府采购法》第七十七条规定”的承诺。因此，福**公司在招投标过程中放弃了对法律适用的异议权，武**支队参照《政法采购法》进行招投标是无可厚非的。4、武**支队委托的招标公司在竞标文件中写明“竞标人如对成交公告有异议，可以在成交公告发布后七个工作日内以书面形式向采购代理机构提出质疑”。福**公司在七日内没有提出异议，福**公司未提出异议的行为意味着认可招投标结果的合法性，也意味着放弃了同等条件下的优先权。5、同等条件下的优先租权是期待权，该期待权是合同一经签订就享有。福**公司在同等条件下的优先承租权不能实现完全是因为其在招投标中出具的价格明显低于旺达百货公司出具的价格。福**公司在事后按旺达百货公司的中标价支付占用租金，实质上是对于占用武**支队的场地所进行的赔偿。6、法不禁止即自由，因此武**支队在本案中进行招投标是无可厚非的。法律从未规定优先承租权的实现不能通过招投标的方式。武**支队得知福**公司迟迟未购买竞标文件时便及时通知其参与招投标，在初步确定旺达百货公司为中标人后也通知了福**公司和其他竞标人七天的异议期，说明了武**支队一直在保护福**公司同等条件下的优先承租权，而不是在限制和侵害其优先权。7、武**支队作为军事机构，肩负着维护国家安全、维护社会稳定、维护人民利益的使命，以招投标的方式决定承租人是按市场定价市场规律来处分民事活动，以便提高自身建设实力，更好的完成自己的使命。综上所述，请二审法院驳回上诉，维持原判。

第三人旺达百货公司述称：福**公司与武**支队于2010年3月签订的《土地使用权租赁合同》已到期届满，武**支队与旺达百货公司通过合法的招投标方式签订的《土地租赁合同》已生效并管理使用。在武**支队与福**公司签订的《土地使用权租赁合同》届满的情况下，且旺达百货公司在合法的招投标活动中以最高价取得了武**支队新机关土地的承租权，福**公司在原《土地使用权租赁合同》享有的优先权因在招投标活动中不存在同等条件而丧失，更不能据此对抗善意取得武**支队新机关土地租赁权的第三人。请二审法院驳回上诉，维持原判。

在二审中，上诉**贸公司和被上诉人武警河池支队及第三人旺达百货公司均没有提交新的证据。

经二审审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

综合双方当事人二审的诉辩主张及事实、理由，归纳本案二审争议焦点为：武**支队将本案租赁物出租给旺达百货公司是否剥夺了福**公司的承租优先权？

本院认为：武**支队作为甲方与福**公司作为乙方双方于2010年3月签订的《土地使用权租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，亦未违反国家法律、法规强制性规定及损害国家、集体和第三人的合法权益，属合法有效，双方当事人应全面履行合同的约定。根据该合同第九条约定：“租赁期满，乙方若继续租用，甲方在同等条件下优先乙方承租，另行签订合同”。由此，可认定租赁期满，福**公司对其租赁物在同等条件下享有优先承租的权利。武**支队与福**公司的租赁合同期限届满后，武**支队于2014年5月15日将本案租赁物委托给建**公司，以招投标方式对本案租赁物对外招租。租赁期满，武**支队根据自身情况选择自己租赁物的出租方式，在合法的情况下实现自己的利益最大化，这是法律赋予其依法享有的权利。对此，武**支队将本案租赁物委托给建**公司采用招投标的方式出租本案租赁物并无不当。

2014年5月22日，福**公司（即上诉人）、旺*百货公司、广西竣**任公司、广西河**限公司等四家公司共同参与者竟标，结果旺*百货公司以118万元的最高报价成为招投标中的中标人。而福**公司作为该租赁物的原承租人，在投标过程中的报价为100.4万元，与最高报价人（旺*百货公司）投标报价118万元相差17.6万元。据此，可认定福**公司就本案租赁物承租的条件并不及旺*百货公司承租条件。

另外，2014年5月23日，建**公司在《中国政府采购网》公告成交结果，并声明“竞标人认为成交结果使自己的权益受到损害的，可以自成交结果公示之日起七个工作日内首先以书面形式向建**公司提出质疑”，但福**公司在规定的时间内没有提交任何书面异议书。上述事实表明：武警河池支队以“最高报价的报标人为本次竟标的成交人”的招投标方式对自己的租赁物对外公开招租，福**公司对武警河池支队的招投标方式和成交标准并没有提出异议。

因此，福**公司称武**支队适用《政府采购法》和《招标投标法》的规定不当，并主张武**支队提交其上级部门批示要求进行招投标的证据的理由不能成立，本院不予采纳，福**公司称自己被剥夺租赁优先权的理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，福**公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人河池市**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二日