杨**与张**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因房屋买卖合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2015）金*初字第190号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年8月11日立案受理后，依法由审判员祝贺担任审判长，与审判员郑**、代理审判员黄忠任组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭审理了本案。书记员刘**担任法庭记录。上诉人张**的委托代理人罗挥得、被上诉人杨**的委托代理人韦*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：被告张**系原告杨**的妻子张**之胞弟。2009年8月6日杨**为甲方与乙方张**签订《房屋转让协议书》，约定：一、甲方将自己合法拥有的位于河池**舞团院内1栋302号集资房及杂物房转让给乙方，乙方付给甲方转让费150000元，该房屋的所有权、永久居住权、受益权归乙方所有……三、鉴于甲方夫妇已步入晚年，为使其能够安度晚年，该套房屋装修完工后，乙方供给甲方夫妻二人一间居室无偿居住，甲乙两家共同生活，直至甲方夫妻过世为止……四、甲乙两家共同生活后，甲方（夫妻二人）每人每月付给乙方生活费人民币400元整，共计800元……五、在付款方式上，甲乙双方一致同意房屋转让费人民币150000元整，由乙方分三期支付。第一次付款：乙方于2009年8月6日支付给甲方人民币80000元，甲方收到款项后开具收款收据给乙方；第二次付款：乙方于2010年8月6日支付甲方人民币50000元，甲方收到款项后开具收款收据给乙方；第三次付款：乙方于2011年8月6日支付甲方人民币20000元整，甲方收到款项后开具房屋总转让金额收款收据给乙方，原收款收据作废；六、本协议书外的事项的所有争议，由甲乙双方友好协商解决。合同没有对违约责任进行明确约定。2009年8月10日，原告杨**与被告张**签订了《房屋转让补充协议》，约定对原订房屋转让协议书中第五项有关付款条款的日期进行更改为：乙方争取提前一年即于2010年8月6日以前将款项人民币20000元付清给甲方。合同签订后，原告杨**将房屋交付给被告张**，被告张**于2009年8月6日支付80000元购房款给原告后对房屋进行装修居住至今。期间，2009年11月被告杨**夫妇搬入该房屋与被告家人共同居住至2013年4月10日。2014年11月6日，诉争房屋获得房屋所有权证书及土地使用权证书，房屋所有权人和土地使用权人均为杨**。由于被告张**未履行合同约定的支付剩余房款的义务，原告杨**诉至法院，请求判决如其诉请。庭审时，被告张**称愿意履行合同，支付剩余的房款70000元并支付迟延履行70000元给付义务的利息。经一审法院多次主持调解，原、被告双方未能达成调解协议。

一审法院认为

一审法院审理认为，一、关于本案原告的诉讼请求是要求解除双方签订的合同，解除权的行使，不适用诉讼时效的规定，且被告在诉讼过程中认可主要债务并存在愿意继续履行主要债务的意思表示，故对被告诉讼时效的主张，不予支持。二、关于被告是否构成根本性违约，原告以被告违约请求解除合同，相互返还财产是否有事实和法律依据。原告杨**与被告张**于2009年8月6日签订的《房屋转让协议书》为双方真实的意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，其合法性予以确认，合同双方应依照合同的约定全面履行各自的义务。原告杨**依约履行了合同规定的交付房屋的义务，无过错责任，应依法享有合同约定的相应权利。而被告张**未能依约全面履行自己的义务，除支付了第一期80000元的购房款外，剩余70000元购房款在长达4年的时间里未履行给付义务，其未能支付到期价款的金额达全部价款的46.67%，已构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第一百六十七条“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1／5的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的规定，被告张**未按约定支付房款的违约行为，已经达到了法定的解除条件，故原告杨**请求解除与被告于2009年8月6日签订的《房屋转让协议书》及2009年8月10日签订的《房屋转让补充协议书》，由被告退还房屋，原告退还已支付的购房款，于法有据，予以支持。经释明，被告张**表示合同解除后给其造成的损失其将另案提起诉讼，故本案不再一并审理。综上所述，依据《中华人民共和合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百六十七条之规定，判决如下：一、解除原告杨**与被告张**于2009年8月6日签订的《房屋转让协议书》及2009年8月10日签订的《房屋转让补充协议书》。二、由被告张**于本判决生效之日起三十日内将河池市新建路104号1-302号房（房屋所有权证号：河房权证金*江字第××号；土地使用权证号：河房改国用（2014）1341号）及配套的杂物房一间返还给原告杨**。三、由原告杨**于本判决生效之日起三十曰内退还80000元购房款给被告张**。案件受理费100元（原告已预交），减半收取50元，由被告张**负担。

上诉人诉称

一审判决后，张**不服向本院提起上诉，请求撤销原判后改判发回重审或者驳回被上诉人的诉讼请求。其理由是：一、一审判决认定事实不清。一审忽略协议的关键内容，简单地以一个普通的房屋转让协议来查明和认定本案，对协议的法律性质没有进行查明和认定，属于认定案件的基本事实不清，影响了案件公正裁判；二、一审适用法律错误，违反法定程序，严重影响了案件的公正裁判。合同解除的程序包括三种，即协议解除的程序、行使解释权的程序和法院裁决的程序。本案显然属于当事人杨**行使合同解除权的情形，应当适用行使解除权的程序。三、被上诉人杨**不依法办事；四、杨**与张**2009年8月6日签订《房屋转让协议》及补充协议各有各的目的。综上，解除本案协议既不合法，更不合理，而由上诉人支付给被上诉人房屋全部价款才是比较合理合法和可行的路径。

被上诉人辩称

被上诉人答辩称：上诉人没有说明关键实质性问题，被上诉人起诉的理由是上诉人迟延支付购房款五年之久，上诉人违约在先，被上诉人有权解除房屋合同，一审判决正确。

二审期间，上诉人提供出庭作证的证人农*的证言一份，拟证实证人曾某上诉人讲过，被上诉人同意剩余房款7万元可以延期支付。

本院查明

经质证，被上诉人对证人出庭证实的事实不予认可，认为证人与上诉人有利害关系，另外证人对双方的房屋纠纷不了解。

本院认为

本院认为，证人所证事实是听上诉人所讲，故在没有其他证据佐证的情况下，对上诉人提供的证人证言不予采信。

本院二审查明的案件事实一与审查明的案件事实一致，对一审认定的案件事实予以确认。

根据辩称双方的意见，归纳本案争议焦点为：涉案《房屋转让协议》是否应予解除。

本院认为，1、上诉人张**与被上诉人杨**签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的协议，双方应依约全面履行各自的义务。被上诉人签订协议后，依约将房屋交给了上诉人管理使用，但上诉人只交了第一期的房款8万元后，余款7万元，拖欠时间长达4年之久未给付，构成了违约。上诉人辨称因家庭经济困难未能逾期支付购房余款，经与被上诉人商量后其同意延缓给付，但被上诉人予以否认，上诉人未能提供充分的证据证实其主张，本院不予采信。一审庭审中上诉人主张被上诉人在2014年12月才进行催告和提出解除协议，而被上诉人则主张在2014年初多次向上诉人进行催告并口头要求与上诉人解除协议，从上诉人拖欠被上诉人房款的时间以及双方产生纠纷来看，被上诉人的主张符合常理，本院予以采信。故被上诉人要求解除涉案协议符合合同法所规定的解除情形。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权的行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案双方没有约定解除权行使期限，上诉人也没有证据证明其已经催告被上诉人行使解除权而被上诉人在合理期限内不行使，故被上诉人解除权没有消灭。即上诉人仍然享有合同解除权。综上，一审判决解除本案《房屋转让协议》有事实和法律依据，应予维持。

综上所述，一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月五日