钦州市**有限公司与黄**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告钦州市**有限公司与被告黄**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月21日受理后，依法由审判员唐光前适用简易程序独任审判，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨**，被告的委托代理人李*、黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告钦州市**有限公司诉称，被告黄**太阳城小区6-2-1501号房的业主，物业面积122.73平方米。原告于2014年3月26日与钦州市**主委员会签订《钦州市太阳城物业管理委托合同》，合同约定原告向钦州市太阳城小区提供物业管理服务，并向业主收取小区物业管理相关费用，合同期限至2019年2月28日止，原告提供物业服务的受益人为该物业小区的全体业主和物业使用人。被告作为太阳城小区内的业主，应当依约向原告支付相关物业费用，但被告一直拒缴费，自2014年3月1日至2015年7月，共拖欠物业管理费、公共维修基金、电梯维护费、代收水电费、水泵加压费、水损耗分摊等共2229.99元，原告多次催缴，被告均拒绝交纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决被告黄**支付原告物业管理费、公共维修基金、电梯维护费、代收水电费、水泵加压费、水损耗分摊等共2229.99元。

原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

证据1、钦州市**有限公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告的主体资格；

证据2、钦州市太阳城物业管理委托合同、物业管理服务方案，证明物业服务的收费依据和标准；

证据3、太阳城业主欠费通知单、收费通知单、催缴物业费管理通知单，证明被告拖欠原告的相关各项物业管理费等费用；

证据4、水电费抄表记录，证明被告使用水电情况；

证据5、公摊水费公告及公示，证明太阳城小区水管破裂产生水费公摊已进行公告公示；

证据6、水电费发票，证明原告已按总水电表数交纳水电费；

证据7、资质证书、钦市价格（2013）66号文件及附件、物业服务收费公示牌，证明原告各项收费标准没有超出规定及对服务收费进行了公示；

证据8、太阳城业委会对海源物业公司进驻太阳城小区选举的情况、致太阳城全体业主们的一封信、公告及业主签字的表决票、物业服务费公示牌，证明原告入驻太阳城小区作为物业服务企业是经过太阳城小区超过一半以上业主（272户）同意；

证据9、钦州市**发有限公司出具的情况说明、建设工程许可证、收费收据，证明太阳城小区总建筑总面积为66754.26平方米，业主共526户，建筑面积为57895.81平方米及同意原告入驻太阳城小区的272户业主的建筑面积为33520.22平方米；

证据10、关于要求维修太阳城小区公共设备设施的申请报告，证明原告对太阳城小区进行了管理；

证据11、太阳城业委会情况说明，证明太阳城业委会已将相关证件提交原告及不同意再作为本案当事人参加诉讼。

被告辩称

被告黄**辩称，原告与太阳**委员会签订的《钦州市太阳城物业管理委托合同》程序不合法，合同存在损害业主利益的内容，是无效的；原告没有按照合同履行应尽的义务，造成业主损失，不能按照合同约定的标准收取物业管理费用；原告利用小区公共区域所产生的收支应抵减业主的物业管理费用；水电费没有在合同里约定，原告在双方没有协商一致的情况下代替被告缴纳费用，不应当在本案中请求；原告对于收费事项不能一一列举，没有提供相应的票据证明。

被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：

证据1、相片，证明原告没有尽到应尽的义务。

本案证据经开庭质证，本院认证如下：

本院查明

被告对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；被告对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，认为该合同是业委会没有经过业主大会的讨论而签订的，根据物业管理条例第11条第四项规定，选定物业公司由业主委员会开会选聘，且合同第21条将绿化的区域改为停车场，未经过相关部门的允许，损害了业主的合法权益，认为合同是不合法的、无效的。本院认为，钦州市**主委员会在原告入住太阳城小区前已成立，原告与太阳**委员会签订《钦州市太阳城物业管理委托合同》是协商一致自愿签订的，是双方的真实意思表示，本院对真实性予以确认，被告主张该合同第21条内容损害业主的权益导致合同不合法，本院认为该条款内容并不存在无效情形，本院对其真实性、合法性、与本案的关联性予以确认；被告对证据3的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为合同是无效的，代收水电费超出物业服务合同的收费事项，原告没有尽到应尽的义务，损害了业主的利益，水费的计算方式也是错误的，原告不能根据合同计算所有费用。本院认为，被告对原告提供的欠费总额没有异议，仅对计算标准有异议，但没有提供证据证实其辩解意见，故对证据3，本院予以确认；被告对证据4、5、8、9、10、11的真实性有异议，认为，原告没有在小区内公示过收费标准，业委会开会表决通过选聘原告入驻小区且有部分选票是伪造的。本院认为，原告提供的证据互相印证，且符合情理，被告没有提供证据予以反驳，结合合同的实际履行情况，对证据4、5、8、9、10、11，本院予以确认；被告对证据6没有异议，本院予以确认；被告对证据7的真实性没有异议，但认为不能依据该规定收费，本院认为，原告按照钦**价局、钦州市住房和城乡建设委员会钦市价格（2013）66号文件“关于钦州市住宅小区物业服务收费项目及标准的通知”收取相关物业服务费用符合规定且没有超出该标准，被告没有提出相反证据予以证实其辩解，对证据7，本院予以确认。

本院认为

原告对被告提供的证据1有异议，认为相片拍摄时间和拍摄来源不确定，不能证明是太阳城小区的现状，也不能证明原告没有尽到物业管理服务义务，本院认为，该相片拍摄时间和拍摄地点无法确认，也无其他证据相互佐证，本院不予确认。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

被告黄**太阳城小区6-2-1501号房的业主，物业面积122.73平方米。2014年3月26日，原告与钦州市**主委员会（以下简称太阳城业委会）签订一份《钦州市太阳城物业管理委托合同》（以下简称《物业管理委托合同》），合同约定太阳城业委会委托原告对钦州市太阳城小区管理如下事项：房屋共用部位的日常维护和管理、共用设备设施的维修、养护、运行和管理、公共环境卫生、交通与车辆的停放秩序的管理、维护公共安全秩序、住宅用户档案、负责向业主或物业使用人收取物管费、电梯维护费、露天小车车位费、地下车库自购车位管理费、架空层自购车库小车管理费、摩托车管理费、电动车管理费、高层水加压费、商铺物管费、公共维修基金。委托管理的期限为5年，即自2014年3月1日起至2019年2月28日止。2014年3月27日前太阳城小区物业产生的所有欠费、债权、债务与原告无关，因欠交水费、电费及滞纳金被相关部门停水、停电的，原告一概不负责。3月1日至3月27日所产生的财务全部移交原告。物业管理服务费：1、物管费按每月每平方米0.75元（含公摊），公共维修基金按每月每平方米0.10元；2、电梯维护费按每月每户30元（含电梯年检费，不含电梯配件费）；3、露天小车车位费每月每台60元；4、地下车库自购车位小车管理费每月每台20元；5、架空层自购车库管理费每月每台15元；6、摩托车管理费每月每台15元；7、电动车管理费每月每台15元（不含充电费）；8、加压费每立方0.50元（水管破裂产生的水费由业主分摊）；9、商铺物管费按每月每平方米1.0元，公共维修基金按每月每平方米0.10元；10、原告进驻小区实施管理一年后，有关费用项目可根据当年物价情况作适当调整，但必须经业委会同意审批后方可实施等内容。合同签订后，原告于同年3月28日入驻钦州市太阳城小区开始从事物业服务，并对物业服务收费进行了公示。但被告自2014年7月9日开始拖欠部分物业服务费，截止2015年7月11日，欠物业管理费1012.52元（0.75元／月×122.73平方米×11个月）、公共维修基金134.97元（0.1元／月×122.73平方米×11个月）、电梯维护费330元（30元／月×11个月），水泵加压费87元（自2014年7月9日至2015年7月11日止）、水损耗分摊100元（自2014年9月11日至2015年7月11日止）、代收水费565.5元（自2014年7月9日至2015年7月11日止），以上费用合计2229.99元。原告于2015年9月17日向本院起诉，提出上述诉讼请求。

本院认为，本案争议焦点：一、原告与太阳城业委会签订的《物业管理委托合同》是否合法有效；二、原告主张的各项请求是否有事实和法律依据。

一、关于《物业管理委托合同》是否合法有效。首先，原、被告对太阳城业委会依法成立均没有异议，本院予以确认。其次，根据《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”及第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，选聘物业公司必须召开业主大会会议决定，业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式进行，本案中，太阳城业委会采用投票形式决定选聘物业公司，符合法律规定的书面征求意见的形式，太阳城小区共有526户业主，面积共57895.81平方米，其中投票同意选聘原告作为本小区物业公司的有272户业主，建筑面积为33520.22平方米，符合法律规定的“应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，因此，原告的选聘程序符合法律规定。再次，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告经太阳城业委会通过业主投票选举选聘后，于2014年3月26日与太阳城业主委员会签订了《物业管理委托合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，为合法有效的合同。因此，被告关于原告的选聘程序不合法、该合同无效的抗辩主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

二、关于原告请求被告支付的各项费用是否有事实和法律依据的问题。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。原告作为钦州市太阳城小区物业服务企业，有权按《物业管理委托合同》的约定收取相关物业服务费用。被告黄**作为钦州市太阳城小区的业主，应按《物业管理委托合同》的约定，按时交纳物业管理费、公共维修基金、电梯维护费、水泵加压费、车库管理费，水损耗分摊等费用，因原告已按太阳城小区总水电表读数向相关部门交纳了水电费，故有权向被告代收取其使用的水电费。原告请求被告支付自2014年4月1日至2015年7月期间的物业服务费用合理有据，本院予以支持。被告以原告管理不到位及原告根据合同第二十一条规定收取的费用应该抵扣业主的物业费用为由，主张不应交纳物业服务费用。本院认为，业主如果认为原告违约，可根据《物业管理委托合同》中约定的违约条款的进行处理，即可以要求原告限期整改，如逾期不整改的，可以终止合同，造成经济损失的，可以要求赔偿。但被告该辩解意见不能成为其不支付物业服务费用的理由，故对被告该抗辩主张，本院不予采纳。关于被告主张原告按合同第二十一条收取的费用应抵扣业主物业服务费用的问题，没有合同和法律依据，属于合同的变更及履行问题，应通过业委会与原告协商解决，不在本案处理范围。此外，被告辩称原告收费标准没有依据与事实不符，因为原告已将合同约定的物业服务费等收费标准进行公示且收费标准符合地方政府的指导价标准，且该小区大部分业主均已按标准交纳物业服务费用无异议，故被告以此为由不交纳物业服务费用亦不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：

裁判结果

被告黄**支付给原告钦州市**有限公司物业服务费用共2229.99元。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄**负担。

上述债务，义务人应于本案裁判发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于广西壮族**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十一日