彭*、陈*等与李**、李**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告彭*、陈*、张**诉被告李**、李**、李**、李**、李**租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月23日受理后，原告在2014年3月19日向本院委托提出鉴定申请，要求法院委托评估机构对其租赁房屋的装修、装饰费用进行评估。因该房屋被政府拆除已不存在，无法对该房产的装修装饰费用进行鉴定评估，本院2014年11月10日下达了《不予受理通知书》，该鉴定不予受理。本院依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭审理了本案，原告彭*、陈*、张**与委托代理人韦*、杨*，被告的委托代理人刘**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原、被告双方于2013年6月12日签订1份《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于桂林市滨江北路泗洲湾村口的一栋8层楼清水房用于开设旺江假日酒店。合同约定的租赁期限为18年，自2013年12月21日起至2031年12月31日止，此前的2013年6月12日至2013年12月31日为免租期，以供原告进行装修之用。合同签订当日，原告依约向被告支付了押金10万元，其后便开始投入巨资对该楼进行装修，原告为此投入了大量人力物力。但是，在2013年11月29日楼房装修好酒店准备开业之际，该楼房一天之间被夷为平地，导致双方租赁合同无法继续履行，并造成原告巨大经济损失。现原告要求人民法院判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告赔偿原告经济损失3538584元；3、被告承担全部诉讼及保全费用。

原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明原、被告双方成立租赁合同法律关系，出租的楼房为清水房，被告应当依约向原告提供租赁标的物并保证租赁标的合法及完整性，以确保合同目的实现；2、个体工商户名称预先核准通知书1份，证明原告租赁被告楼房的用途是开设“旺江假日酒店”，因此原告需要对被告的清水楼房进行装修；3、桂**行电费存折（户名：李**）1本及银行存款回单复印件3张，证明原告从2013年6月12日接收楼房后便进行装修施工，承担了装修期间的水电费3000元；4、市政（2013）119号桂林市人民政府文件《桂林市人民政府关于依法拆除叠彩区大河乡李**等69户建设的违法建筑的决定》，证明涉案房屋因被政府确定为违法建筑而被政府强拆，因此原、被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同；5、涉案房屋而被强拆的网络媒体报道截图及涉案房屋装修完毕后的视频资料，证明涉案房屋被拆除的时间是2013年11月29日以及拆除前实际装修情况；6、彭**账户2013年6月至2013年10月对账单及张**行账户2013年6月至2013年10月对账单，证明原告为房屋装修支出巨额资金和证明被告于房屋被拆除后的2013年12月7日才将租房押金10万元退还原告；7、要求评估而提供的《旺江假日酒店装修费用用等损失明细表》；8、证人邓*、金**、徐*、焦*、周**的证词，证明原告在涉诉房屋中的装修、购置床垫、窗帘、床上用品、家具、地毯、电梯安装等情况；9、证人邓*的老公拍摄的视频，证明原告所主张的损失是客观存在的。

被告辩称

五被告辩称：原告要求赔偿损失没有事实和法律依据。理由：原告提供的证据不能证明原告的实际损失，且原被告签订的合同约定“因国家政策需要拆除或改造所租赁房屋，给双方造成损失的，双方互不承担责任”，请法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。

五被告对其辩称在举证期限内提供的证据有：1、桂林市人民政府文件市政（2013）119号，证明桂林市人民政府根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，责成叠彩区市容管理局依法拆除被告方所建房屋；2、叠彩区市容管理局发布的通知书，证明被告方所建房屋系被叠彩区市容管理局于2013年11月29日拆除；3、叠彩区市容管理局执法人员在原告方准备装修及装修初期时下发停工通知书的照片2张，证明原告方已经知道装修房屋要被拆除的事实；4、叠彩区市容管理局执法人员在原告方装修时在房屋上写“拆”字照片2张，证明原告方已经知道装修房屋要被拆除的事实；5、基础发包合同书及收条、建房发包合同书及收条，证明被告方支付了基础工程款370950元及建房款137.5万元，被告方也遭受了重大损失的事实；6、房屋租赁合同，证明原、被告方在签定合同时就已经约定好如果租赁房屋被政府部门拆除时，给双方造成损失，双方互不承担责任的事实。

经过开庭质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议；认为证据2只是一个通知书，是对名称的预先核准而己；认为证据3和本案无关，因为存折上的名字不是当事人；对证据4上所载明的事实无异议，但说明本案涉诉房屋是被政府拆除的；认为证据5上面载明的只是发生的金额而已，不能证明是装修款和用途；对证据6，被告认可房屋是被强拆的事实；对于证据7，认为该明细上的内容根本无法核实；对证据8，被告认为真实性都无法确认不予认可；对于证据9的真实性不予认可。该视频拍摄时间无法确认、是否进行过剪辑拼接都无法证实且从这个视频里可以看到“拆”字，说明装修初期“拆”字就有了，该视频也反应不出强拆时里面的物品是否完好。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，可以证明出租方出租的该房是违法建筑，出租方应承担全部损失；对证据2的真实性无异议，但不认可其证明内容。该通知书不是向原告发的，原告没有收到。该通知于2013年11月27日向业主方（被告）送达的，在这个时间段原告所有的装修都已完成，没有原告明知不能装修偏要装修的情形；对证据3的真实性无法确认但对关联性不予认可，通知的内容照片里也看不到，如果下发的是停工通知的话也是针对被告所下达的，我们未收到被告任何通知；认为证据4照片可以看出涉讼楼房的装修已经完成，同时也证明原告以前根本不知道会被拆，否则也不会在原告装修的房屋上贴“拆”字；对证据5的真实性、合法性、关联性都不予认可，没有见过相关证人出庭，收条是否承建方出具无法核实，个人没有权力进行搭建；对证据6的真实性认可，但被告对第11条的免责情形的理解错误。前提应该是该房是合法取得及是合法建筑，出租方不具备将该房出租的条件。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年3月19日，五被告在位于桂林市滨江北路泗洲湾村口修建了一栋8层楼房屋。2013年6月12日，三原告与五被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2013年12月31日至2031年12月31日止，五被告将该房屋租赁给原告用于开办旺江酒店；房屋的租金为2013年12月31日至2016年12月31日的租金为50万元，2016年12月31日至2019年12月31日每年的租金是58万元，租金每3年递增一次，租金每半年缴纳一次；如果因国家政策原因需要拆除或改造需要，给双方造成损失，双方互不承担责任。合同签订后，被告交给原告押金10万元。为开设酒店，被告于同年的7月1日进场装修。2013年9月27日，桂林市人民政府下达了《市政（2013）119号文，对作出“依法拆除叠彩区大河乡李**等69户建设的违法建筑的决定”的决定（包括本案被告出租给原告的房屋）。2013年11月29日，该房屋被桂林市人民政府强制拆除，原告认为被告应对其损失承担全部责任，诉来法院，提出上述诉讼请求。

本院认为

本院认为：原、被告签订了《房屋租赁合同》，因该房屋是未取得建设工程规划许可证，且已经被桂林市人民政府依法拆除。《最**法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此原被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同。故对原告要求确认《租赁合同》为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。

对于原告要求被告赔偿经济损失的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，原告提出的损失为动产与不动产两部分，其中动产部分，包括空调、家具等，原告提供的证据不能证明是否全部用于酒店，不能证明在被政府拆除时存在违章建筑中，因违章建筑被强拆而全部损失；不动产部分，原告提供的证据亦不能证明其装修添置部分的实际损失。且对于损失扩大部分，在政府部门已经下达停工和拆除通知，原告应立即采取措施避免或减少损失，因原告未采取措施而继续施工、添置动产，以及不积极将动产搬走，造成损失，应由原告自行承担。综上，故对原告要求被告承担经济损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告彭*、陈*、张**与被告李**、李**、李**、李**、李**签订的《房屋租赁合同》为无效合同；

二、驳回原告彭*、陈*、张**的其它诉讼请求。

本案案件受理费35108元，由原告彭*、陈*、张**负担。

如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向桂林**民法院递交上诉状，并对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费35108元（开户行：农行桂林高新支行，户名：桂林**民法院，帐号：20×××16），上诉于桂林**民法院。递交上诉状上诉期届满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年二月二日