原告零建青诉被告零建生合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告零**诉被告零**合同纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理。依法由审判员严忠关适用简易程序，于2014年12月18日公开开庭进行了审理。原告零**及其委托代理人伍**、被告零**及其委托代理人黄**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告零建青诉称，2007年7月20日在下帮村民委员会的鉴证下，原、被告签订租地合同书。合同约定：“被告将一块2亩的荒地和一处3亩的荒山出租给原告作为石场经营用地。租期15年，从2007年7月20日至2022年7月20日止；每年租金500元，并约定违约责任。”合同签订后，2008年2月2日原告向被告一次性支付7年的租金3500元。2013年1月，被告以租金低为由要求提高租金每年1.3万元，遭原告的拒绝。当月19日被告以不给原告在租地经营相要挟，向原告强行索要租金1.3万元，原告被迫向被告支付1.3万元，石场才得以生产。2014年1月15日被告到原告家里索要2014年度的租金，原告被迫支付给被告6000元，被告嫌少，原告于2004年春节后欲开工生产，被告来阻挠，原告被迫停工至今。同年5月，被告用砖头将其租地围起来，致原告无法使用机械设备生产经营。被告的违约行为造成原告直接经济损失20多万元。其中包括其向政府主管部门交纳的设计费8000元、采矿权使用费500元、矿产资源补偿费24000元，矿山地质环境恢复保证金38640元共计7.564万元。原告认为，被告未征得原告同意，擅自提高租金，阻挠原告生产经营，其行为已构成违约，为此起诉，要求一、解除双方于2007年7月20日签订的租地合同书；二、判令被告退回多收的租金1.9万元；三、判令被告赔偿原告停工损失费7.564万元；四、判令被告向原告支付违约金1.5万元；五、本案诉讼费由被告承担。

原告为其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、组织机构代码证、工商营业执照、税务登记证、采矿许可证、安全生产许可证、排污许可证等各1份，证实原告合法经营石场；2、租地合同书1份，证实双方合同合法有效；3、收据1份，证实原告于2008年2月2日支付7年租金3500元；4、合同书及收据各1份，证实被告擅自提高租金，变更合同内容，2013年1月19日原告被迫向被告支付租金13000元，被告构成违约行为；5、周**的证明1份，证实2014年1月15日被告向原告索要租金6000元；6、设计费收据、采矿权使用费收据、矿产资源补偿费收据、矿山地质环境恢复保证金收据各1份，证实被告违约造成原告经济损失7.564元（其中支出设计费8000元、采矿权使用费500元、矿产资源补偿费24000元、矿山地质环境恢复保证金38640元）。

被告辩称

被告零**辩称，双方签订合同后，被告收取前5年的租金，考虑物价上涨等因素，每年500元租金已不能实现合同本意，被告遂找原告协商提高租金事宜。经双方协商一致，租金从2013年起每年1.3万元。2013年1月19日原告向被告支付1.3万元租金，2014年1月刚支付租金6000元，尚有租金7000元未支付，被告将另行起诉讨要。原告诉称被告擅自提高租金，强行索取不是事实。合同签订后，被告从未阻挠原告施工致其停工。原告石场从2014年1月停工是由于其营业执照及采矿许可证到期，其未办得经营手续的自身原因造成，与被告无关。因“坡谷”租地靠近公路边，原告于2011年已停止使用该场地，丢荒三年，出于安全考虑，被告以原告同意在该租地两面砌砖围起，旁边预留一个大门，不影响原告生产，如原告需要使用，被告可以折除。原告诉称被告“阻挠被迫停工”及“砌砖围墙无法生产”不是事实。被告在本案中无任何违约行为，原告向相关部门交纳的7.564万元是其开办石场依法应支出的必要费用，与本案无关联性，不应由被告承担；原告要求被告支付违约金1.5万元，无事实和法律依据，被告不同意支付。综上，被告认为，原告要求解除合同，被告同意解除合同，但对原告的其他诉讼请求，无事实和法律依据，应予驳回。

被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、零海南、零利产等人的书面情况证明1份，证实原告的石场因其自身原因从2014年1月起停工至今，被告于2014年5月将“坡谷”租地砌砖围墙；2、零海南、零利产出庭作证，证实上述的书面证明属实。

本院认为

经过开庭质证，被告对原告提供的证据1的组织机构代码证、税务登记证、安全生产许可证，证据2、3、4无异议，本院对当事人无异议的证据予以认定。被告对原告提供的证据1的工商营业执照、采矿许可证、排污许可证的真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告石场的营业执照和采矿许可证允许经营期限至2014年1月26日止，排污许可证至2014年5月24日止，原告石场停工是其自身原因造成；认为证据5的证明人未出庭接受质询，无证明效力；认为证据6是原告为其石场经营须交纳的费用，与被告无关；原告对被告提供的证据1、2中证实其从2014年1月起停工的事实无异议，但对该证据证实停工系原告自身原因造成有异议。本院认为，原告的证据1的工商营业执照、采矿许可证、排污许可证和证据5、6，以及被告的证据1、2，与本案双方诉辩事由有一定的关联性，本院作为定案的依据。

经审理查明，2007年原告在本屯“路盆”（地名）经营一个采石场，取名“忑更石场”，系个人独资企业，有具体的许可采石范围。2007年7月20日因经营石场需要，原、被告签订土地租赁合同书，合同约定：“被告将其使用的“坡谷”（地名）荒地2亩和“路盆”荒山1亩出租给原告用于石场经营用地；租期15年，从2007年7月20日至2022年7月20日止；每年租金500元。”合同签订后，原告用“坡谷”租地做水泥砖加工场和石料堆放场地，而“路盆”租地因临近原告采石场，原告将该租地用于采石场地。2008年2月2日原告一次性支付给被告7年租金3500元（即2007年7月20日至2014年7月20日）。2013年1月19日被告以租金少要求提高租金，原告同意并支付给被告租金13000元。2014年1月，原告的石场因工商营业执照和采矿许可证到期，原告未办得相关手续，石场停止经营。2014年1月15日被告要求原告预支2014年的租金，原告支付给被告6000元。2014年5月被告砌水泥砖将“坡谷”租地围起来使用。2014年11月13日原告向本院起诉。

本案争议的焦点：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据，应否予以支持。

本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，原、被告签订的土地租赁合同，虽为双方真实的意思表示，因合同约定的土地用于原告的石场经营用地，属于非农业用途，合同的内容违反了上述法律的禁止性规定，故双方签订的合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在诉讼中，双方虽自愿解除合同，因该合同无效，故原告要求解除合同，本院不予支持；原告要求被告赔偿停工损失费75640元及支付违约金15000元，因无事实和法律依据，本院亦不予支持；对于原告要求被告返还多收的租金19000元的诉讼请求，合同虽然无效，基于原告使用被告土地以及已支付2007年7月20日至2014年7月20日7年租金3500元的事实，期间双方协商增加租金13000元，且已实际履行，原告以被告违约强行索取为由要求退回增加的租金13000元，无证据证实，故本院不予支持；而原告要求被告退回预付2014年租金6000元，因原告支付租金3500元的使用期限至2014年7月20日，且之后原告对该土地未实际使用，原告已支付给被告的2014年租金6000元，被告取得该财产无合法依据，应予退回，故本院支持原告要求被告退回租金6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

一、由被告零**退回原告零建青租金6000元；

二、驳回原告零建青的其他诉讼请求。

案件受理费1270元，由原告零建青负担1200元，被告零**负担70元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或者直接向百色**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中组人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，户名：待结算财政款项———法院诉讼费专户，帐号：605101012001397，开户行：农**分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年二月六日