原告莫美兰诉被告广西贺州**有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告莫美兰诉被告广西贺州**有限公司（以下简称桂**司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，依法组成由代理审判员邓*担任审判长，代理审判员林**、黄**参加的合议庭，于2014年5月14日公开开庭进行审理。原告委托代理人周**及被告委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2010年10月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：房屋实际建筑面积为145.48平方米，总价款为420000元，交房日期为2011年3月31日前。该合同第九条还约定被告如未按照合同约定的期限交付房屋，按照第1种方式处理，即按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。签订合同后，原告按约定付清了全部购房款，但被告直到2012年11月26日才交房，逾期交房606天，属于严重违约，被告应按照《商品房买卖合同》的约定赔偿违约金，违约金具体数额为：420000×606×0.1‰=25452元。综上，请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金25452元，本案诉讼费由被告承担。

原告对其陈述事实向法院提供的证据有：

1、2010年10月11日原告与被告签订的《商品房买卖合同》，证明：原告购买被告建设的贺州市汇豪国际城1#楼2单元303号房，总价款为420000元，约定交房时间为2011年3月31日前的事实；逾期交房违约金的计算《商品房买卖合同》第九条有关约定处理。

2、2012年11月26日《区域防火责任协议书》，证明：被告于2012年11月26日通知原告可以交房；当日原告即与广西贺州**理有限公司签订该协议。

3、销售不动产统一发票；4、《交房需缴纳费用单据》，共同证明：原告已经按照合同约定支付购房款共计人民币420000元的事实。

5、（2013）贺八民二初字第378号民事判决书，证明：被告的违约责任适用《商品房买卖合同》的有关约定处理。

被告辩称

被告桂**司辩称：1、关于逾期交房的实际天数问题，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应在2011年3月31日将所售房屋交付给原告，但被告在施工过程中遭遇了非被告所能控制的因素（如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等）影响了施工进度，根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，因上述原因造成工期延误的，出卖人可据实相应延期交房。因此，被告延期交房的时间应扣除施工顺延的天数426.5天（其中桩基延误179天，停电、停水、中高考、公务员考试、降雨延误247.5天），实际逾期交房天数为172.5天［599天（2011年4月1日-2012年11月20日）-426.5天］，并非原告主张的606天。因此原告的主张部分缺乏事实和法律依据。

被**公司为其辩称向法院提供的证据有：

1、《停水通知》6张；2、《停电通知》9张；3、中高考、公务员考试停工通知8张；4、贺州**务中心出具的《2009年-2012年贺州市八步区降雨实况》1份；5、工程联系函4份及回函2份；6、2009年4月-2012年10月《监理月报》39份，共同证明：在汇豪国际城1#楼工程施工过程中，由于停水、停电、中高考、下雨等原因延误工期247.5天，因地质原因、桩*塌陷等原因延误工期179天。以上两项共导致延误工期426.5天的事实；

7、建设工程质量竣工验收意见书1份，证明：汇豪国际城1#楼工程于2012年11月23日经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收。

经开庭质证，原告对被告的证据1至证据7的关联性均有异议；被告对原告的证据3、4无异议，对证据1、2的真实性无异议，对其证明内容有异议，认为逾期交房时间应该计算到2012年11月20日，证据5与本案无关联。

本院认为

对双方均无异议的证据，本院予以认定。本院认为，原告的证据1、2、5客观真实，来源合法，可以作为本案认定事实的依据使用；被告的证据1至证据6相互印证，应予以认定，监理月报是反映工程进度及质量控制的监理，该记载符合建筑施工的客观规律，但桩*延误时间不能重复计算，其实际天数为135天而不是179天。被告证据7属竣工验收意见书，从形式上其系桂质监档表第19表并由广**检总站监制，在内容上表中所列的“施工、勘察、设计、监理、建设”五单位均签收了意见，该证据与被告要证明的内容具有关联性，本院予以认可。

综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：

2010年10月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将贺州市鞍山西路83号贺州**国际城第1幢2单元303号房出卖给原告，房屋总价款420000元。合同第八条约定交房时间为2011年3月31日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付全部购房款420000元。2012年11月23日，贺州**国际城1#楼竣工验收。2012年11月26日，被告将约定的商品房交付给原告。

被告在施工建设期中，因桩基塌陷导致工程延误的天数为135天。根据2009年4月-2012年10月的《监理月报》，结合《停水通知》、《停电通知》、中高考、公务员考试停工通知以及贺州**务中心出具的《2009年-2012年贺州市八步区降雨实况》，被告在工程施工过程中受降雨、停水停电、中高考等因素影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为247天，因桩基延误的135天中包含了降雨停工天数26天，该26天不应重复扣除。因此，被告可据实予以延期的天数为356天。

本院认为，2010年10月11日原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依照合同约定履行自己的义务。原告依约按时支付了全部房款，被告应依约按时交付房屋，但被告没有在合同约定的交房期限内交付房屋，应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力，其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电等。被告在施工过程中的桩基塌陷、停电停水停工、降雨等，属于可以据实予以延期的因素，应当予以扣除。据此，双方约定的交房时间为2011年3月31日前，违约天数为2011年4月1日起至实际交房时间2012年11月26日，共计605天。扣除被告可据实予以延期的356天，据此，被告实际逾期交房的天数为249天（605天-356天）。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任按下列第1种方式处理：“按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。”因此，被告应支付原告逾期交房违约金为10458元（420000元×0.1‰×249天）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

被告广西**发有限公司应支付原告莫**逾期交房违约金10458元。

本案受理费436元（原告已预交），由原告莫**负担236元，被告广西贺州**有限公司负担200元。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按本判决书确定的一审案件受理费同等金额预交上诉费，上诉于贺州**民法院。

裁判日期

二〇一四年五月二十日