上诉人贺州市**有限公司与被上诉人毛某某、梁某某商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人贺州市**有限公司（以下简称鸿**司）因与被**某某、梁某某商品房买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2013）贺八民二初字第1139号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人鸿**司的委托代理人李**、被**某某、梁某某的共同委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2011年9月26日，买受人毛某某、梁某某与出卖人鸿**司签订《商品房买卖合同》，由鸿**司将自己开发建设的德兴花园第1幢2单元第某层某号商品房出售给原告毛某某、梁某某，房款总额275598元，合同约定的商品房交付时间为2011年11月30日前。合同第八条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、依据报纸通知、政府文件、设计及规划部门批准规划变更的，可延期一定的工期时间。”合同第九条第1项第⑵点约定“逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同规定的交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”合同签订前后，原告于2011年7月4日向被告支付首期购房款110598元，其余购房款通过银行按揭贷款支付给被告，总购房款275598元全部付清。

2011年6月18日，被告根据贺州市房地产市场需求调查，为满足客户对小户型商品房的需求，缓解买房难问题，拟对面积164.81㎡、156.71㎡的大户型分别更改为面积103.50㎡、61.30㎡和面积97.50㎡、59.20㎡的中小户型，向贺州市住房和城乡建设委员会递交《关于德兴花园部分户型的调整申请报告》，2011年8月3日，贺州市住房和城乡建设委员会作出《关于德兴花园部分户型调整的批复》，同意被告对上述户型调整的申请。2011年8月5日，德兴花园承建单位玉林市第一建筑安装工程公司向被告递交《关于德兴花园施工工期延期的请示函》，因德兴花园部分户型调整，申请将该工程工期延长240天，该工程竣工时间顺延至2012年7月，被告经审核于2011年8月9日复函，同意该工程施工竣工工期延迟至2012年7月。2012年7月20日德兴花园项目验收合格，2012年7月25日被告在《贺州日报》第四版刊登交房公告，向德兴花园全体业主公告通知交、收房事宜，被告实际交房时间为2012年7月25日至30日。

一审法院认为

一审法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，经双方协商一致，是有效合同。在合同履行过程中，原告依约履行了支付全部购房款义务。被告在德兴花园建设过程中，根据调查研究和当地购房户对小户型商品房需求的实际，决定对部分户型进行调整，并于2011年6月18日向贺州市住房和城乡建设委员会递交《关于德兴花园部分户型的调整申请报告》，户型调整报告虽然于2011年8月3日得到批准，但自2011年6月18日之日起，被告对因户型调整会延长工期是明知的，理应在签订《商品房买卖合同》时将约定交房时间顺延，可被告明知工期延长却仍约定交房时间为2011年11月30日，导致延期交房240天，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物……。”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求被告按日支付已付购房款万分之二违约金13229元（275598元×240天×万分之二／日），予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决：被告贺州市**有限公司应向原告毛某某、梁某某支付逾期交房违约金13229元；案件受理费131元，由被告贺州市**有限公司负担。

上诉人诉称

上诉人鸿**司不服一审判决，上诉称：上诉人鸿**司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期……3、依据报纸通知、政府文件、设计及规划变更的，可延期一定的工期时间。据此，鸿**司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的交房时间是有特别约定的，如有上述合同第八条第二款约定的情形发生，则上诉人可据实延长一定的工期时间，延长相应的交房时间。上诉人交房时间比约定时间可以延长240天，是依据贺州市住房和城乡建设委员会作出的《关于德兴花园部分户型调整的批复》而调整户型设计，同时该工程施工工期也延长了240天。上诉人只要在合同约定的交房时间（即2011年11月30日）再延长240天之前交房，即在2012年7月30日前交房是符合合同约定的。因此，上诉人鸿**司于2012年7月25日交房符合合同约定，鸿**司在合同履行中没有违约。一审判决认为上诉人鸿**司明知施工期限已作延长却仍在《商品房买卖合同》中约定于2011年11月30日前交房，从而判定逾期交房责任由鸿**司承担，没有法律依据，也不符合合同约定。请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人毛某某、梁某某答辩称：上诉人鸿**司与被上诉人签订《商品房买卖合同》时已明知要对户型进行调整，房屋的施工工期也可能延长，仍在合同中约定于2011年11月30日前交房。由于鸿**司违约迟延交房，根据合同约定和《中华人民共和国合同法》的相关规定，鸿**司应当承担迟延交房的违约责任。一审认定事实清楚，适用法律和判决正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。

综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：上诉人鸿**司迟延交房是否构成违约，应否承担违约责任。上诉人鸿**司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是有效合同，在合同履行过程中，被上诉人依约履行了支付购房款的义务。而上诉人鸿**司在与被上诉人签订合同之前，根据当地商品房市场状况已决定对德兴花园商品房项目中的部分户型进行调整并于2011年6月18日向贺州市住房和城乡建设委员会递交了《关于德兴花园部分户型的调整申请报告》，该户型调整报告也已于2011年8月3日获得有关部门批准。可见，上诉人鸿**司在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，对于因户型调整会延长工期是明知的，按理应当在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时明确约定顺延工期后的具体交房时间，但上诉人鸿**司明知工期可能延长却仍约定交房时间为2011年11月30日，从而导致实际交房时间比合同约定时间迟延了240天，确已构成违约，应当承担违约责任。上诉人鸿**司以其迟延交房符合合同第八条第二款约定情形，提出应免除违约责任的主张，理由不能成立，本院不予采纳。一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条的规定，判决上诉人鸿**司按合同约定的违约金计付方式向被上诉人支付逾期交房违约金是正确的，本院予以维持。

综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人**公司的上诉主张，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费131元（上诉人已预交），由上诉人贺州市**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年五月二十一日