廖**、兰红日与韦现春、谭**、韦**买卖合同纠纷一案二审判决书

审理经过

上诉人廖**、兰红日因买卖合同纠纷一案，不服宜州市人民法院（2013）宜民初字第1890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日受理后，依法组成由审判员祝贺担任审判长，审判员潘**、代理审判员谭**参加的合议庭，于2014年10月9日公开开庭审理了本案。书记员苏*担任法庭记录。上诉人兰红日以及二上诉人的共同委托代理人汤理林，被上诉人韦**、韦**以及谭**和韦**的共同委托代理人李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2012年3月16日，原告廖**与被告韦**签订《宅基地买卖合同》，合同约定：“1、甲方为韦**，乙方为廖**；2、甲方将坐落于宜州市龙**、四、七队村庄安置区L栋32号宅基地转让给乙方，面积为52平方米，该宅基地的所有权和使用权归乙方享有；3、转让金额为25万元，乙方在签订本合同3日内向甲方支付5万元，甲方在取得土地使用证、开工证并转户至乙方名下3日内乙方付清余款20万元。”2012年3月19日，廖**支付5万元转让款给韦**。2012年12月8日，廖**支付转让款3.5万元给韦**。后廖**、兰红日与韦**到宜州市国土资源局办理转让手续，但国土资源局以共有人未到场签字为由不同意办理转让手续。另查明，宜州市龙**、四、七队村庄安置区L栋32号宅基地国有土地（以下简称“讼争土地”）使用权人为韦**，使用权类型为划拨。廖**与韦**签订的《宅基地买卖合同》尚未经宜州市人民政府批准。2014年5月28日，宜州市国土资源局向宜州市人民法院出具《关于庆远镇龙**、四、七队安置地有关问题的复函》，复函内容为：“宜州市人民法院：贵院发来（2013）宜民初字第1890号协助调查函收悉，现就有关事项答复如下：1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照**务院规定，报有批准权的人民政府准予转让，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的规定，我市辖区范围内的国有划拨土地经市人民政府批准后可以转让，但需办理土地使用权出让手续并按规定缴纳土地出让金。2011年6月，为加强机关效能建设，经我局书面请示，宜州市第十四届人民政府第71次常务会讨论，同意我局简化办事程序，对已取得划拨土地使用权，面积在200平米以下的个人，在不改变土地用途的情况下，因转让、抵押申请补办土地出让手续的，符合办理条件的直接由我局先行予以办理土地出让手续。每年由我局将先行办理的划拨土地人员名单报市人民政府备案一次。因此龙江路三、四、七队安置地个人划拨土地使用权可以变更土地使用权类型并简化程序办理，按规定缴纳土地出让金后可以上市转让。2、宜州市庆远镇龙**、四、七队安置地内土地使用权如要办理转让手续，需转让方及受让方双方当事人持原土地权利证书及权属转移证明材料到我局办理转让手续，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，下列房地产不得转让：（1）、以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（2）、司法机关行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）、依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”再查明，韦**于1981年第一次农村土地分包时在宜州市龙降3、4、7队分得水田1.7亩。1987年韦**与谭**结婚，育有三女，分别是：韦**、韦**、韦**。2001年，村集体进行第二次农村土地分包，龙降3、4、7队并未调整原来分包协议，农村土地承包经营证显示承包人仍为韦**，承包地为水田1.7亩。2010年，宜州市人民政府征用龙降3、4、7队土地，韦**承包之1.7亩水田在征收范围。之后宜州市人民政府统一划拨土地安置被征收土地之对象，韦**户应分得划拨土地为78平米，2012年1月13日，韦**、谭**、韦**、韦**、韦**在宜州市庆远镇人民政府组织下达成调解协议，调解协议内容为：“该夫妇2人家庭成员共有五口人，因龙降3、4、7队安置区的其家庭安置宗地发生纠纷。庆远镇人民政府于2012年1月13日组织村委干部及屯小组长到其家进行调解，本着家庭团结、互谅、互利的情况出发，全家庭成员经过讨论协商达成一致协议如下：1、集体补给谭**26平米半宗地皮加上其应分得的半宗26平米共为52平米由韦**补五万元现金给集体，此宗地属谭**、韦**、韦**所有；2、另应分得的一宗52平米属于韦**、韦**所有；3、各宗地权属由权属所有人管理使用，其他人无权不得干涉；4、谭**以后享受的股份分红是0.5股，韦**分红是1股。”2013年9月22日，宜州市国土资源局颁发宜国用（2013）第1462号国有土地使用权证，该证记载使用权人为韦**，使用权类型为划拨。

一审法院认为

一审法院认为：首先，本案讼争土地为划拨土地，根据法律规定，划拨土地应经有权的人民政府批准后方可转让。廖**与韦**签订的《宅基地买卖合同》为双方真实意思表示，不损害国家、集体的利益，且宜州市国土资源局明确答复该划拨土地可以上市交易，故该合同真实有效，但宜州市国土资源局也明确答复：“下列房地产不得转让：共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”故本案合同是否可以履行应看诉争土地是否有共有人，共有人是否同意转让，韦**是否构成无权处分。其次，韦**、韦**、韦**、韦**均为龙降3、4、7队的集体成员，在龙降3、4、7队集体土地被征收时均有权获得相关安置的补偿。宜州市人民政府为了安置被征地的农民，划拨了78平米的安置地给韦**户，后韦**户的成员协商一致达成协议本案争议地由韦**、韦**共同所有，该协议为各方真实意思表示，合法有效，本案争议宗地使用权人应为韦**与韦**。至于韦**称土地承包经营权证自第一次分包到第二次分包都只写自己的名字，承包地分给的是韦**个人，谭**、韦**、韦**、韦**等人不应享有因征地带来的补偿。该院认为，农村土地承包制度是以户为单位，面向的是本集体的所有成员，承包证上的经营者只是户的代表，在第一次分包时该承包户只有韦**一人，后该家庭成员增加，虽然第二次分包时土地承包经营权证仍只写韦**一人的名字，但应认为在第二次分包时，韦**代表的是韦**及其家庭成员，故韦**的理由不能成立，韦**未经韦**的同意将两人共有的土地转给廖**、兰红日构成无权处分。在构成无权处分的情况下，如物权尚未转移，权利人又不同意无权处分人的处分行为，那么物权无法转移。本案韦**明确表示不同意韦**对共有物的处分行为，廖**与韦**签订的《宅基地买卖合同》实际无法履行，原告诉请三被告继续履行廖**与韦**签订的《宅基地买卖合同》，协助原告办理宅基地过户变更手续，没有事实和法律依据，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、第十五条以及《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：驳回原告廖**、兰红日的诉讼请求。案件受理费100元，由原告廖**、兰红日负担。

上诉人诉称

上诉人廖**、兰红日不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费、财产保全费由被上诉人韦**、谭**、韦**承担。其主要理由有：一、一审判决认定事实不清。韦**、谭**、韦**、韦**、韦**于2012年1月13日达成的《协议书》的真实性无法确认，其不应作为本案定案依据。首先，在与上诉人签订《宅基地买卖合同》前后，韦**从未提到该《协议书》，直到2013年9月27日去宜州市国土资源局咨询办理过户手续时，韦**才向上诉人出示上述《协议书》，其在发生本纠纷之后才出现，真实性不能确认；其次，即使韦**是讼争土地使用权的共有人，韦**与上诉人廖**签订《宅基地买卖合同》相距上述《协议书》签订的时间间隔仅70天，韦**不告知韦**出卖讼争土地一事以及对上诉人廖**隐瞒韦**是讼争土地使用权共有人不合常理。本案讼争土地的《国有土地使用证》是在上述协议签订之后才办理，而《国有土地使用证》登记的使用权人仅为韦**一人，亦不合常理。最后，《协议书》是孤证，没有其他案件予以佐证，故不能作为本案定案依据予以采信。二、一审判决适用法律错误。（一）本案讼争讼争土地不是严格意义上的国有划拨土地，韦**及谭**等村民之所以获得安置土地，是因村民的承包土地被国家征收，国家通过安置宅基地的方式来补偿失去土地的村民，因此本案讼争土地并不是无偿取得，不属于国有划拨用地。（二）讼争土地的相关证书载明韦**是讼争土地的唯一权利人，即使韦**是本案讼争土地使用权的共有人，而讼争土地又是不可分的整体，韦**至少有权处分其应有的份额，其转让讼争土地使用权不属于无权处分，而属于擅自处分。（三）讼争土地的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《广西宜州市城市规划区私人住宅建设用地规划审批单》登记的权利人仅为韦**一人，上述相关证件均未载明韦**是共有人，根据不动产物权登记生效主义原则，韦**不是该不动产物权的共有人。韦**作为讼争土地的唯一使用权人，具有排他性的处分权，故其有权转让讼争土地。（四）即使韦**家庭内部成员签订的《协议书》是真实的，但该协议属家庭内部协议，未进行公示。廖**与韦**签《宅基地买卖合同》时韦**没有明确告知廖**该协议书的存在，该《协议书》只对被上诉人家庭成员有法律上的约束力，不能对抗上诉人。同时，该《协议书》约定韦**是讼争土地使用权的共有人，但在有关权属证书上未登记有其姓名，故韦**取得的是对讼争土地的债权，而不是物权，依照法律规定，内部债权不能对抗第三人。（五）即使韦**是本案讼争土地使用权的共有人，上诉人亦善意取得讼争土地使用权。1、讼争土地的权属证书上只登载韦**一人，权属证书具有排他性、对世性，上诉方没有审查讼争土地还有其他共有人的义务和能力。上诉方有理由相信韦**是讼争土地的唯一权利人，其出卖行为合法有效。2、基于物权公示公信原则，讼争土地产权已依法向相关部门登记，上诉人基于对登记的信赖而与登记的唯一权利人韦**发生的不动产交易行为受法律保护；3、上诉人支付了合同约定的对价；4、上诉人受让讼争土地时对韦**家庭内部成员签订的上述《协议书》并不知情，故上诉人在受让讼争土地时是善意的。（六）、依法成立的合同受法律保护，合同依法成立生效后，对当事人具有法律约束力，当事人应依约履行。本案的《宅基地买卖合同》既然有效，那么双方就应当继续履行。另外，该合同具备继续履行的条件，主要表现在：1、一审判决认定韦**是讼争土地使用权的共有人证据不足，即使韦**是共有人，韦**在没有经过韦**同意的情况下对共有财产进行了处分，在没有证据证实上诉人与韦**恶意串通的情况下，韦**不能以不同意处分共有财产来对抗上诉人，其可以向韦**主张侵权责任来维持自己合法权益；2、从宜州市国土资源局的答复可知，讼争土地符合按简化程序办理变更土地使用权类型，按照规定缴纳土地出让金后可以上市转让，廖**与韦**签订的《宅基地买卖合同书》不需另行报宜州市人民政府审批，讼争土地符合上市交易条件。3、讼争土地物权的转移具体表现为过户登记，如果出卖人不履行协助买受人办理登记手续的，人民法院可以依据申请人的申请，向登记部门发出“协助办理执行通知书”，过户手续即可办理。

被上诉人辩称

被上诉人韦**、谭**、韦**答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

二审期间，上诉人向法院提交四份新证据。1、（2011）宜*初字第754号民事判决书和（2013）宜*初字第311号民事裁定书。拟证明韦**与谭**离婚诉讼案共开了4次庭，其中第二次离婚案开庭审理时间为2012年5月10日；2、光盘音像文件，拟证明韦**知道韦**出卖讼争宅基地；3、（2012）宜*初字第565号民事判决书庭审笔录，拟证明谭**及韦**等人知道韦**出卖讼争宅基地且未提出异议，两人对此知情且同意；4、（2013）宜*初字第311号民事裁定书庭审笔录及询问笔录，拟证明谭**、韦**知道韦**已经将宅基地出卖并且收取订金5万元，宅基地售价25万元一事后，在此次离婚诉讼过程中仍然没有任何人提出异议。

本院查明

经质证，被上诉人韦**、谭**、韦婵艺对于证据1、3、4的真实性和合法性没有异议，但认为该三份证据与本案没有关联性；对于证据2的真实性、合法性、关联性表示异议，不予质证。

本院认为

本院认为，二审期间向法院提交的4份新证据与本案有一定的关联性，可以作为本案定案的参考依据。

二审期间，法院依职权对宜州市庆远镇龙降村上村村民小组组长管颂能、宜州市市政服务大厅国土资源局服务窗口工作人员皮**就本案相关情况进行询问，并制作询问笔录；依职权从宜州市国土资源局调取了载明土地使用权人为谭**的《国有土地使用权证》。

经质证，上诉人兰红日对法院依职权调取的上述两份笔录的关联性和合法性没有异议，但认为不能证实讼争土地的使用权人除了韦**外还存在其他共有人，谭**、韦**不是讼争宅基地的使用权人，两人对韦**出让行为无权干涉；对载明土地使用权人为谭**的《国有土地使用权证》的真实性、合法性、关联性没有异议。被上诉人谭**，韦**对法院依职权调取的上述证据不予质证。

本院认为，二审期间，本院依职权调取三份证据的真实性、合法性可以确认，且与本案有关联性，可以作为本案的定案依据予以采信。

二审另查明：2014年8月28日，宜州市人民国土资源局向谭**颁发《国有土地使用证》，土地使用权人为谭**，坐落于宜州市庆远镇龙降路（龙**、四、七队村庄安置区G栋20号）。

综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、本案讼争土地是否属共有财产；二、上诉人廖**、兰红日是否善意取得讼争土地使用权；三、上诉人廖**、兰红日请求继续履行《宅基地买卖合同》是否有事实依据和法律依据。

本院认为：一、关于本案诉讼讼争土地是否属共有财产问题。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十五条：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”之规定，农村土地家庭承包的，承包方是本集体经济组织的农户，其本质特征是以本集体经济组织内部的农户家庭为单位实行农村土地承包经营。家庭承包方式的农村土地承包经营权属于农户家庭，而不属于某一个家庭成员。根据一审查明的事实，韦**于1981年第一次农村土地分包时在宜州市龙降3、4、7队承包水田1.7亩。根据上述法律规定，承包1.7亩水田的主体不是韦**一人而是韦**一户。随着韦**结婚生子，其配偶及子女属于韦**一户的成员，其家庭成员对承包的水田的收益均有权享有。2010年，宜州市人民政府征收韦**承包的1.7亩水田后，宜州市人民政府统一划拨土地安置被征收土地的农户，韦**户应分得划拨土地为78平米。后韦**户家庭成员向龙降村民小组支付5万元，还获得26平米安置土地。本案讼争的52平米土地属于上述划拨安置土地的一部分。可知，讼争土地是韦**户承包的土地被政府征收而获得的，讼争土地是承包土地被征收后的补偿，属于被征收承包地收益的一部分，韦**一户家庭成员对此收益均向有权利，故本案讼争土地属韦**一户家庭成员家庭共有财产。上诉人上述称讼争土地权属证书载明的权利人仅为韦**一人，故韦**是讼争土地唯一权利人。本院认为，根据已经查明的事实以及本院依职权调取的证据可知，办理上述安置划拨土地的《国有土地使用证》，首先由宜州市**民小组向宜州市国土资源局提供办证人员名单，然后韦**向国土资源局申请办理，国土资源局根据村民小组提供的办证人员名单以及韦**个人申请，依照有关规定，给韦**办理《国有土地使用证》。国土资源局对讼争土地是否属于共有财产并不审查。因村民小组提供的办证人员名单中，讼争土地对应的办证人员仅为韦**一人，所以讼争土地的《国有土地使用证》的使用权人也仅为韦**一人，故讼争土地的《国有土地使用证》并不能反映出讼争土地的全部实际权利人，其中载明的使用权人韦**并不是讼争土地的唯一权利人。上诉人此上诉理由不成立，本院不予支持。

二、关于上诉人廖**、兰红日是否善意取得讼争土地使用权的问题。如前所述，讼争土地的使用权属家庭共有，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”之规定，讼争土地使用权的共有形式为共同共有，韦**对共同共有财产的处分未经其他共有人同意，属于无权处分。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”之规定，受让人善意取得不动产物权的，必须依照法律规定进行登记。本案中，讼争土地的《国有土地使用证》中载明的使用权人仍为韦**，转让的讼争土地的使用权并未登记在上诉人廖**、兰红日名下，故上诉人廖**、兰红日并未善意取得讼争土地使用权。上诉人廖**、兰红日上诉称《最**法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九对善意取得并未要求对不动产物权进行登记，上诉人购买讼争土地符合善意取得的条件。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条已经对善意取得制度进行了明确规定，上诉人购买讼争土地并未进行土地使用权的变更登记，不符合善意取得的条件，上诉人此上诉理由不成立，本院不予支持。

三、关于上诉人廖**、兰红日请求继续履行《宅基地买卖合同》是否有事实依据和法律依据的问题。（一）、廖**与韦**签订《宅基地买卖合同》是双方自愿平等的基础上订立，是双方的真实意思表示，且没有合同无效的法定情形，故该合同依法成立且生效。（二）《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或者事实上不能履行；2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；3、债权人在合理期限内未要求履行。本案中，讼争土地使用权人之一韦**未经其他共有人同意处分共有物权，讼争土地物权的变动处效力待定状态，而韦**事后并未取得讼争土地的完全处分权，其他共有人亦未追认韦**的处分行为，讼争土地的使用权无法转移，属于事实上履行不能，故上诉人廖**、兰红日请求继续履行《宅基地买卖合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人可依据《宅基地买卖合同》请求韦**承担违约责任。（三）上诉人廖**、兰红日上诉称韦**家人即本案讼争土地的共有人均对韦**出卖讼争土地一事知情，故《宅基地买卖合同》对韦**一家的家庭成员均有约束力，应当继续履行。本院认为，上诉人二审提交的新证据，能够证实韦**家人知道韦**转让讼争土地的时间为2012年5月10日，是在《宅基地买卖合同》签订日期之后，但不能证实在合同签订之前韦**家人知道且同意韦**的转让行为。上诉人以讼争土地共有人已经同意转让为由要求继续履行合同的上诉请求不成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人廖**、兰红日负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十一日