广西景**限公司与屈国标商品房预售合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告广西景**限公司（以下简称景和投资公司）诉被告屈*标商品房预售合同纠纷一案，本院2015年7月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告景和投资公司的委托代理人黄**到庭参加审理，被告屈*标经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称
原告景和投资公司诉称：2012年2月14日，原告景和投资公司与被告屈**签订《南宁市商品房买卖合同》并约定：被告购买原告开发的位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城（云星·钱隆江南）×号楼×单元×号房，建筑面积118.85平方米，总价为777804元，付款方式为银行按揭贷款。合同附件六《合同补充协议》第一条第3项约定：在签订合同时被告应当同时支付合同总价款的30.06%（计人民币233804元）作为首期付款，其余69.94%的合同价款（计人民币544000元）由买受人向银行办理按揭贷款。合同签订后，被告于2012年2月14日支付了首付款233804元、代办房产证费用600元、管道燃气初装费2300元、专项维修基金9151.45元；同时，原告办理了该房产的商品房买卖合同登记备案手续，被告也于2012年3月26日在中**行**市琅东支行办理了按揭贷款544000元［备注：被告实际向原告支付各项总付款合计为人民币789855.45元（含按揭贷款）］。但是，被告在银行贷款发放后不按借款合同约定向银行偿还贷款，因此，2013年11月20日中**行向南宁**民法院起诉要求提前收回贷款，从而导致原告因承担连带清偿保证责任而被代偿贷款本息等相关费用合计708852.09元，即原告因被告逾期偿还贷款造成代偿贷款本息等相关费用合计为人民币708852.09元＋逾期偿还代偿款的每日千分之一逾期违约金63796.68（暂算逾期3个月）。为此，原告向被告邮寄《解除合同通知》，正式要求与被告解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求其赔偿原告损失和向原告支付违约金，而被告对此均置之不理。基于以上事实，根据《合同法》第九十四条规定以及双方合同附件六的第11条约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金人民币99463.92（合同总价款的百分之十五，即116670.6元＋代偿款偿还逾期违约金63796.68-（被告总付款789855.45-原告总代偿款708852.09元）=99463.92元）；同时有权要求被告为此支出的律师费20000元，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告于2012年2月14日签订的《商品房买卖合同》，南宁市江南区凤江路8号东盟和城（云星·钱隆江南）×号楼×单元×号房由原告收回，并判令被告协助、配合原告办理该商品房买卖合同备案登记和预告登记的注销等相关手续（原告已经为被告代偿贷款及相关费用人民708852.09元）；2、被告向原告支付违约金99463.92元；3、被告承担原告支出的律师费人民币20000元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。
原告景和投资公司提交证据有：1、《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明》，证明原告的诉讼主体资格；2、《身份证复印件》，证明被告的诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同》及其附件，证明被告从原告处购买房屋、双方存在合法买卖合同关系，且双方约定由房屋面积、总房款及其支付、违约责任等内容的事实；4、《合同备案证明》，证明原被告双方签订的商品房买卖合同已经在房产管理部门登记备案的事实；5、（2013）青民二初字第1329号《民事判决书》，证明因被告的原因导致原告须承担连带偿付责任、从而造成原告损失708852.09元，原告享有追偿权的事实；6、执行《票据》，证明因被告的原告造成原告被法院执行708852.09元，导致原告实际损失708852.09元的事实。7、《解除合同通知》，证明原告已向被告邮寄送达解除合同通知，正式要求解除合同并要求被告赔偿损失、支付违约金的事实；8、《发票》及收费标准，证明因为被告原因导致原告产生律师费损失2万元的事实；9、商品房档案查询资料，证明原告出售给被告的房屋已经办理预告登记、合同备案及抵押权预告登记等事项的事实。10、付款函等，证明按揭贷款银行要求原告履行连带保证责任的事实及被告欠贷款本息及费用的清单。
被告辩称
被告屈国标未作答辩亦未提交证据。
根据原告的起诉意见，本案的调查重点为：1、原告诉请解除与被告签订的商品房买卖合同，并且要求被告协助、配合原告办理该商品房买卖合同备案登记和预告登记的注销等相关手续是否合法有效？原告诉请的违约金及律师费是否合法有据？
本院查明
经审理查明：2012年2月14日，原告景和投资公司与被告屈**签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告购买原告开发的位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城（云星·钱隆江南）×号楼×单元×号房，建筑面积118.85平方米，总价为777804元，付款方式为银行按揭贷款。《合同补充协议》第一条第3项约定：1、买受人须在签订《合同》及本补充协议时向出卖人支付合同总价款的30.06%（计人民币233804元）作为首期付款……。2、其余69.94%的合同价款（计人民币544000元）由买受人向银行办理按揭贷款。……10、买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。……11、出卖人为买受人代偿贷款后3日内，买受人应当向出卖人偿还出卖人代其偿还的款项（包括本、息、罚息）或将房屋抵押给出卖人。买受人应在出卖人代偿贷款的事实发生之第二日起3日内与出卖人及贷款银行共同到房屋抵押登记机关同时办理解除原房屋抵押登记手续及将房屋抵押给出卖人的登记手续，买受人不得将房屋另行抵押或转给他人。买受人不按上述期限偿还出卖人代为偿还的款项的，或者拒不办理解除原抵押登记手续，或者拒不办理抵押给出卖人的登记手续，或者将房屋另行抵押、转让给他人的，视为买受人不履行合同，出卖人有权选择继续履行合同或解除合同，并可要求买受人支付合同总价款的百分之十五的违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。……同时买受人须按合同总价款的2%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用（出卖人为追索代偿款项而支付的邮寄费、鉴定费、保全费、评估费、拍卖费、诉讼费、律师费及差旅费等相关费用）……。
被告于2012年3月26日在中国银行**市琅东支行办理了按揭贷款544000元。原告自述被告于2012年2月14日支付了首付款233804元、代办房产证费用600元、管道燃气初装费2300元、专项维修基金9151.45元，加上银行的按揭贷款544000元，被告实际向原告支付各项总付款合计为人民币789855.45元（245855.45元＋544000元）。2012年3月21日，原告为被告办理了该房产的商品房买卖合同登记备案手续。2012年，诉争房屋办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记手续。原告主张已为被告办理诉争房屋的入伙手续。
被告在银行贷款发放后不按借款合同约定向银行偿还贷款，2013年11月20日中**行**市埌东支行向南宁**民法院起诉要求提前收回贷款，因原告系《贷款合同》的保证人，法院判令原告对屈国标的债务承担连带保证责任，在承担保证责任后有权向被告屈国标追偿。2015年5月7日，原告向中**行支付贷款本息等相关费用合计708852.09元（借款本金541766.26元、利息134539.18元、罚息1667.65元、律师费25977元、诉讼费4902元）。原告主张其向被告邮寄《解除合同通知》，要求自2014年11月29日起解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求其赔偿损失及违约金。本院向被告在签合同时留存的身份证住址邮寄送达诉讼文书，屈**（邮寄单显示为同住父子关系）于2015年7月15日签收。原告景和投资公司委托广西**事务所处理与被告屈国标的商品房预售合同纠纷，为此支付代理服务费10000元。
上述事实，有原告提交的证据及当庭陈述予以佐证。
本院认为
本院认为：原告景和投资公司与被告屈**签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应严格遵守。被告未按期归还银行按揭贷款致使原告景和投资公司向银行承担连带还款保证责任，此后被告屈**未按约定向原告景和投资公司归还代偿款项，因此双方在《合同补充协议》中约定的解除条件成就，原告景和投资公司可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，虽然原告主张其已通过邮寄的方式向被告送达解除合同通知书，但未有证据显示该通知书已送达给被告，对原告主张本院不予采信。被告屈**（邮寄单显示同住父亲屈**签收）于2015年7月15日签收法院送达的《解除合同通知书》等诉讼材料，故双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2015年7月15日解除，并要求被告协助其办理注销该商品房买卖合同备案登记和预告登记手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告主张已为被告办理诉争房屋的入伙手续，但未提交证据证明诉争房屋已经交付被告，对原告主张被告返还南宁市江南区风江路8号东盟和城（云星·钱隆江南）×号楼×单元×号房的诉请，本院不予支持。
合同解除后，对于已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张的违约金问题，被告逾期未归还原告代偿款项，原告请求被告按每日千分之一的标准支付代垫费用三个月的逾期违约金63796.68元（708852.09元×90天×0.1%），符合双方签订的《合同补充协议》第一条第3项第10点的约定，本院予以支持；同时根据《合同补充协议》第一条第3项第11点约定，因被告不按期偿还原告代偿款项，原告可以选择解除合同，并要求被告支付合同总价款15%的违约金，即116670.6元（777804元×15%）；则被告需支付原告的违约金数额为63796.68元＋116670.6元-（789855.45元-708852.09元）=99463.92元。关于原告主张的律师费，原告提交10000元律师费发票予以证明，由于《合同补充协议》已明确原告为追索代偿款项而支付律师费由被告承担，且该律师代理费符合广西司法厅规定的律师收费标准，本院根据发票数额支持原告律师费10000元，对其未提交证据证明的律师费部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
裁判结果
一、原告广西景**限公司与被告屈国标于2012年2月14日签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》自2015年7月15日解除；
二、被告屈*标于判决生效之日起十五日协助原告广西景**限公司办理注销该商品房买卖合同备案登记和预告登记手续；
三、被告屈国标支付原告广西景**限公司违约金99463.92元；
四、被告屈国标支付原告广西景**限公司律师费10000元。
案件受理费12083元，由原告承担1011元，被告屈国标负担11072元。
上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费12083元，汇款：南宁**民法院；开户行：中国农**竹溪支行（网银转账请点选“中**银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
裁判日期
二〇一五年十二月十五日
