胡**与刘**、李**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**、李**、刘*因房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2015）兴民初字第130号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月22日受理后，依法组成由审判员王**担任审判长，审判员卢**和审判员於署光参加的合议庭，于2015年9月16日公开开庭审理了本案。书记员黄*担任记录。上诉人刘**及委托代理人张**，上诉人李**、刘*的委托代理人张**，被上诉人胡**及委托代理人龙兴友到庭参加诉讼。一审第三人李**、唐**经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明：刘**、李**双方系夫妻关系，李草系刘**、李**的儿子；李*刚、唐**系夫妻关系，刘**系李**的姐夫。刘**出资在兴安县旅游商贸城购买38号、39号两块土地，38号土地办证在刘**、李**名下，39号土地办证在李**、唐**名下。刘**出资在所购买的38号、39号土地上修建六层房屋一座，由刘*具体操办。2009年12月17日，胡**与刘*签订了一份《购房协议书》，该协议书约定，刘*在建房屋一座，位于兴安县旅浚贸城第38号地（刘**自称为B户型地）、39号地（刘**自为C户型地），胡**自愿订购该楼住房一套及C户型2号（右边）车库（储藏室）。1、胡**订购C户型三层住房一套，筑面积约128㎡，房价1730元／㎡，房价款约为221380元；C户型2号（右边）车库（储藏室）面积约23㎡，车库（藏室）2480元／㎡，车库价款57000元，总价款278380元（实际面积按房管所颁发的房产证面积为准）。2、该房的房产和土地证在胡**付清购房款后由胡**协助刘**办理产相户到胡**名下。3、刘**在2010年5月将房屋交付给原佳修使用。4、胡**分批付款，在刘**建筑装修工程完成后周内付清办证过户等税费，余下房价款在胡**配合刘**力产权过户手续并在银行办理好贷款手续的当日由银行直将款转入刘**的账户。胡**在接到刘**的通知后，一周内付清款项的，刘**有权将该房屋另行处理，并从胡**已付元。李**在胡**、刘**签订的《购房协议书》上签注“本地产已转让刘*和刘**（志玲**游城39号地）以后发生买与卖与本人无关，李**，2011年3月6日”。此后，胡**于2010年1月27日，交房款20000元给刘*。2010年5月20日，交房款20000元给黄*（刘*的妻子）。2010年10月25日，交购房办证费10000元给刘**。2010年10月25曰，刘**将胡**购买的（户型三层住房一套及8户型1楼1号车库、储藏室）交付胡**装修和使用。2011年1月14日，刘**、李**将兴安县兴安镇志玲路旅游商贸城1楼1号（建筑面积25.22㎡，胡**已使用的8户型1楼1号车库）的《中华人民共和国房屋所有权证》（证号：兴房权证字第××号）办至自己的名下；2011年1月21日，刘**、李**又将兴安县兴安镇志玲路旅游商贸城1楼1号（分摊面积3.93㎡，胡**已使用的B户型1楼1号车库）的《中华人民共和国国有土地使用证》［证号：兴国用（2010）第0100243-1号］办至自己的名下。2011年2月24日，胡**与刘**、李**签订了一份《房地产买卖契约》，约定，刘**自愿将坐落在兴安镇志玲路旅游商贸城（1楼1号）的房地产（建筑面积25.22㎡，土地使用面积3.93㎡）出售给胡**，议定成交价为60500元，该款在2011年3月31日前一次付清。同日，胡**与李**、唐**也签订了一份《房地产买卖契约》，约定李**、唐**已收到胡**预付的购房定金70000元，自愿将坐落在兴安镇志玲路旅游商贸城（3楼2号）的房地产（建筑面积127.12㎡，土地分摊面积19.83㎡）出售给胡**，议定成交价为221380元，该款在2011年3月31日前一次付清，购房定金在付款时冲抵。2011年3月5日，胡**付购房款6000元给刘**，2011年3月4日、2011年5月4日，刘**为胡**购买的C户型三层住房一套办理了《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，但对胡**购买及使用的B户型1楼1号车库的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》未办理过户手续。胡**于2011年8月24日通过售行转给刘**购房款169381.6元，8月23日又转给刘**购房款30000元，胡**除购房办证费10000元外，共付给刘**购房款265381.6元。此后，刘**以胡**未交清车库款为由，先将胡**已安装的车库卷闸门换锁，后胡**换过来，刘**又通过黄**律师出面协调，要胡**及时交清车库款未果。刘**见无法阻止胡**继续使用该车库，又将胡**已安装的卷闸门卸下，另安装上一个电动卷闸门，但胡**现仍在继续使用该车库。故此，胡**于2015年1月1日诉至一审法院，请求法院依法确认胡**与刘*签订的《购房协议书》合法有效；依法判令刘**为胡**办理8户型1楼1号车库的房产证和地产证。

一审法院认为

一审法院审理认为，胡海艳与刘*签订的《购房协议书》，

对胡**、刘**双方均具有约束力，胡**、刘**应当按照合的约定全面履行自己的义务。刘*应按照协议书约定将胡**所购C户型三层住房一套及C户型2号（右边）车库交付给胡**，并办理好住房及车库的房产证和土地证。刘*将协议约定的C户型2号（右边）车库，交付胡**时改为B户型1楼1号号车库，胡**、刘**对此无异议，视为对协内容作了相应的变动。刘**、李**通过收取胡**付的购房款、办证费用及后来的换锁、加装电动卷闸门等为，表示对胡**与刘*所签订《购房协议书》一种追认，该《购房协议书》对刘**、李**也有束力，且刘**、李**在2011年2月24日，也与胡**签订了一份《房地产买卖契约》，约定将兴安镇志玲路游商贸城（1楼1号）的房地产（建筑面积22.5㎡土地使用面积3.93㎡出售给了胡**，也就是对胡**购买和使用的车库做了更进一步的明确。李**、唐**，李**在胡**与刘*签订的《购房协议书》作签注，表明其名下的39号地块已作了转让，并履行了协.胡**、刘**的办证义务，在本案中依法不应承担责任。刘**、李**、刘*已按合同将胡**购买的C户型三层住，胡**对刘**、李**、刘*变更合同后交付的8户型1楼1号车库无异议，且装修后一直在使用，中途虽有刘**请人换锁、请律师出面协调及改换电动卷闸门等行为，但未书面要求与胡**解除车库买卖合同，胡**一直在使用刘**所交付的车库，刘**抗辩所称的胡**起诉已过诉讼时效的事实不存在，该院不予支持。胡**、刘**之间尚未结算的车库款，属不同的法律关系，可通过其他途径解决。现刘**、李**、刘*，将胡**购买的C户型2号〈右边）车库，后变更为B户型1楼1号车库，以胡**未交清车库款为由，要求解除合同并不办理车库的房产证和土地证的过户手续，其理由不成立，该院不予支持。胡**要求刘**、李**、刘*办理所购买的兴安镇志玲路旅游商贸城B户型1楼1号车库房屋所有权证和土地使用证的过户手续，事实清楚，理由正当，该院予以支持。据此，判决：一、原告胡**与被告刘*于2009年12月17日签订的《购房协议书》为有效合同；二、被告刘**、李**、刘*应为原告胡**购买的兴安镇志玲路旅游商贸城B户型1楼1号车库办理《房屋所有权证》（证号：兴房权证字第0015935）和《国有土地使用证》［证号：兴国用（2010）第0100243—1号］过户手续。

上诉人诉称

上诉人刘**、李**、刘*不服一审判决，上诉称：胡**诉请判决刘**办理C户型2号车库的房产证和土地使用证，一审判决刘**办理B户型1楼1号车库的房产证和土地使用证，违反法定程序。胡**逾期未付清购房款，已违约，刘**已通知元告解除了合同。请求撤销原判，驳回胡**的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人胡**辩称：C户型2号车库是合同约定的车库，B户型1楼1号车库是实际交付的车库，一审庭审时已经说明清楚了。合同约定先办证后贷款交付购房款。请求驳回上诉，维持原判。

综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。

本院认为

本院认为：上诉人刘**与被上诉人胡**签订的《购房协议书》合法、有效，受法律的保护。合同双方应按该合同的约定履行自己的义务。双方签订的《购房协议书》中约定购买的车库是C户型2号车库，但交付的车库是B户型1楼1号车库是实际交付的车库，对此，一审法院在审理本案时已经对双方释*清楚，因此，一审判决没有违反法定程序。刘**没有提供证据证明其已经送达解除双方签订的《购房协议书》的通知给胡**。刘**提出胡**诉请判决刘**办理C户型2号车库的房产证和土地使用证，一审判决刘**办理B户型1楼1号车库的房产证和土地使用证，违反法定程序及胡**逾期未付清购房款，已违约，刘**已通知元告解除了合同的上诉理由，证据不足，依法不能成立。刘**提出判决撤销原判，驳回胡**的诉讼请求的上诉请求，本院依法不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和实体处分正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1225元，由上诉人刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月八日