桂林市**有限公司与桂林市**有限公司一案一审民事判决书

审理经过

原告卢**与被告桂**务有限公司（以下简称瑞**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月20日受理后，依职权追加桂林市**有限公司（以下简称瀚**司）作为本案的被告，依法由代理审判员李**独任审理，于2014年11月28日公开开庭审理了本案。代书记员陆**担任记录。原告卢**、二被告委托代理人王**、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告卢*青诉称，2013年7月12日，原告按照国家政策从被告瀚**司购买了位于桂林市万福路17号“万福安居小区”53栋2-3-1号经济适用房一套，被告瑞**司是该小区的前期物业管理公司，其接受被告瀚**司的委托向原告收取了附加费共计13451元，后又收取了面积超标部分契税95元，被告先向收取了首付房款、附加费、超标款，之后才与原告签订了购房合同。被告瀚**司作为开发商委托被告瑞**司向原告代收了公共维修基金和契税，原告购买的房屋是预售的，其提前收取原告上述款项赚取了原告款项利息；被告收取原告房屋所有权证规费800元明显过高，面积超标部分契税不知依据何在？被告收取的抵押登记费80元和预告登记费80元。依旧国家相关财税政策，对个人购买经济适用房在法定税率基础上减半征收契税。由此可知，被告不仅提前收取原告相关费用，而且还超标准收取，严重损害了原告的权益；被告收取的自来水安装费、电表安装费、燃气管道安装费、有线电视入网费等没有任何依据，根据相关法律法规，该费用为房屋基准价的组成部分，属于城市基础设施配套费部分，被告无权也无理由收取。综上，根据相关法律法规和政府文件，原告起诉至法院，请求判令被告退回收取原告的附加费（包括燃气管道设施安装费2800元、有线电视入网费338元、契税2548元、公共维修基金3920元、房屋所有权证规费800元、自来水安装费2600元、电表安装费365元、抵押登记费80元、预告登记费80元）、超标部分契税95元以及上述费用的利息损失971元，以上共计14517元；由被告承担本案的诉讼费。

原告对其主张，在举证责任期限内向本院提供的证据如下：

1、经济适用住房买卖合同复印件2份，证明原告与被告瀚**司存在房屋买卖合同关系；

2、三张收款收据及住房资金现金缴款单复印件2份，证明原告向被告缴纳了房屋首付款和附加费；

3、个人银行现金交款单复印件2份；

4、2013年6月26日的桂林日报，证明桂林市**员会办公室发布的公告就涉案房屋的价格作了规定，房价包含了附加费。

被告辩称

二被告辩称，瑞**司收取原告的相关费用实际是受瀚**司的委托收取的，被告收取原告附加费是依据双方订立的《经济适用房买卖合同》的约定收取的，不是乱收费。原告对费用收取及相关政策的理解错误，被告收取原告的经济适用房相关费用定价核算都是纳入桂**改办和物价局的双重监督下，最终是经过物价局核准后才制定的。附加费是在物价局核准的售房合同中是没有的，这是基于房改办及物价局为了减少购买人费用，这些附加费没有纳入到商品房的售价里面，原告要求退还这些附加费是错误理解，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

二被告为之辩解在举证责任期限内向本院提供的证据如下：

1、《经济适用住房买卖合同》，证明被告对原告收取的所有费用都是按照约定进行的，被告当时是按照预计估算的费用，对该费用实行多退少补；

2、《关于万福安居小区南组团收取水电表开户费的情况说明及有关建议》复印件，证明了被告收取的房价里面没有包含水电安装费用。

另本院依职权向桂林市物价局调取了《关于万福安居小区南组团水电建设费成本情况的调查报告》及桂林市价格成本调查监审分局2012年12月3日作出的市价成*（2012）1号《关于桂林市“万福安居小区”南组团经济适用住房建设成本的监审报告》，证明“万福安居小区”南组团经济适用住房未计入建设成本的自来水建设费为1819元∕户，未计入建设成本的电力建设成本的电力建设费为365元∕户。同时市价成*（2012）1号报告中基础设施配套费为49147357.59元，包含基础设施费、小区公共配套设施工程监理费等2个方面共30个明细项目费用，主要有道路、园林绿化景观工程、设施通信及网络预留、室外供电、排水等，但未含燃气管道设施安装费及有线电视入网费。

综合本案证据，本院确认以下法律事实：2013年8月13日，原告卢**（乙方，买受人）和被**公司（甲方，出卖人）签订了一份桂林市住房制度改革办公室监制的《经济适用住房买卖合同》，购买被**公司开发的桂林市万福路17号“万福安居小区”南组团第53幢2单元3-1号房，合同约定：……第二条销售依据：乙方购买的经济适用住房为预售房，销售批准机关为桂林**理局，销售价格批准机关为桂林市物价局和桂林市**委员会办公室……第十九条前期物业管理：甲方依法选聘的物业服务公司为桂林市**有限公司，甲方负责监督瑞**司按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务，乙方同意由甲方选聘的物业公司提供前期物业服务并承诺遵守《临时物业管理规定》……第二十二条合同附件与本合同具有同等法律效力。同日，原告卢**又于被**公司签订了一份《补充协议》，该协议第三条税费承担约定：根据相关规定，该条款中所涉全部费用均未包含在售价中，乙方除支付房价外，尚需支付、缴纳或承担如下费用：1、购房契税，乙方在接到甲方通知后三个工作日到甲方领取已备案的《经济适用住房买卖合同》并自行到桂**税局办理申报缴纳契税手续……此项乙方可委托甲方代收代缴；2、房屋公共维修基金在交房前一个月由乙方到甲方领取该款项交款通知书，并自行到通知书中约定的银行交纳……此项乙方可委托甲方代收代缴；3、房屋所有权证规费800元／户（多退少补），用于办理房屋所有权证书所涉初始登记及转移登记、办理等过程中所需费用，合同印花税以及办理房地产权属的税、费由乙方按国家规定另行承担。如因乙方原因未能及时缴纳的，所造成后果（办理延误）由乙方承担；4、有线电视入网费338元／户，自来水安装一户一表2600元／户，电力安装一户一表365元／户，燃气管道设施入户安装费2800元／户，以上收费均在签订合同时缴纳，本合同一经签订，则视为乙方已经同意委托甲方全权代为安装，乙方需协助配合甲方办理相关手续，否则，因此造成无法使用上述设备的或者影响房屋验收及交接的，该责任与损失由乙方自行承担。上述第4项收费，乙方逾期未交的，甲方有权不予交房，并按合同规定方式追究违约责任。宽带与电话使用、有线电视收看、供水、供电、燃气使用等，乙方还需另行向有关部门交费，申请开通方可使用。上述四项收费，甲方已委托桂林市**有限公司代收代缴。第八条，如本补充协议与合同有异议处，双方同意以本补充协议为准。

在上述《经济适用住房买卖合同》及其附件和补充协议签订前的2013年7月12日，被**公司基于被告瀚**司的委托代收了原告房屋所有权证规费800元、自来水安装费2600元、电表安装费365元、抵押登记费80元、预告登记80元、燃气管道设施安装费2800元、有线电视入网费338元、契税2548元、公共维修基金3920元，又于2013年11月26日代收了原告房屋超标款部分契税95元。截止原告起诉之日止，二被告尚未将代收代缴给相关部门票据交给原告，房屋所有权证仍在办理当中。原告认为被告对上述费用部分收取没有依据、部分超标收取，于2014年10月20日起诉至本院。

本院认为

本院认为，原告卢**与被**公司于2013年8月13日签订的《经济适用住房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思的表示，该合同由桂林市**委员会办公室监制，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，上述合同及其补充协议签订后，双方之间形成了包含委托代理合同条款的房屋买卖合同关系。原、被告双方均应按照合同履行自己的义务。原、被告双方在补充协议第三条中明确约定条款中所涉全部费用均未包含在房屋售价中，买受人需要支付购房契税、房屋公共维修基金、房屋所有权证规费以及有线电视入网费、自来水安装费、电力安装费、燃气管道设施入户安装，按照该约定原告卿**应当承担上述费用。关于购房契税及超标契税问题，该款项实际是国家税务机关收取买受人的费用，二被告只是代原告缴纳该契税，如原告认为按照国家相关财税政策经济适用房应享受优惠政策，税务机关多收其契税，可以要求税务机关返还；关于公共维修基金问题，原、被告双方合同约定该费用由原告承担，而且2013年6月26日桂林日报刊登的桂林市**委员会办公室发布“万福安居小区”南组团经济适用房销售价格等相关事项的公告中也明确说明该房的售价不含维修基金，因此，该费用应由原告自行承担；关于房屋所有权证规费、抵押登记费、预告登记费问题，该费用是房产管理机关收取买受人的费用，被告只是替原告代收代缴该费用，由于房屋产权证尚在办理当中，该费用具体数额尚未确定，双方在合同中约定该费用多退少补，如原告认为房产管理机关超标准收取其费用，可以待房屋产权证办理完毕后凭票据向其主张退回超标部分；关于自来水安装费、电表安装费问题，原、被告双方在补充协议中同样约定由原告承担，而且本院依职权向桂林市物价局调取了《关于万福安居小区南组团水电建设费成本情况的调查报告》中也明确说明未计入建设成本的自来水建设费为1819元∕户，未计入建设成本的电力建设费为365元∕户，此两项费用不在建设成本当中，根据权利义务相一致原则，该费用应由原告自行承担，由于物价部门核定自来水建设费为1819元∕户，被告代收数额为2600元，应退回原告781元，被告已经在桂林日报和万福安居小区公告通知业主领取多收部分，原告可自行领取退费；关于燃气管道设施安装费、有线电视入网费问题，从市价成*（2012）1号报告中可看出基础设施配套费主要有道路、园林绿化景观工程、设施通信及网络预留、室外供电、排水等，但未含燃气管道设施安装费及有线电视入网费。因此，原告关于被告收取的燃气管道安装费、有线电视入网费为房屋基准价的组成部分，属于城市基础设施配套费部分的诉称无事实依据，本院不予采信。所以，原、被告双方在补充协议中约定该费用未包含在房屋售价中，该费用由买受人承担并无不当，该费用应由原告承担。该费用的数额双方在补充协议中约定“以后如有变动，以相关部门规定的收费项目及标准为准”。如原告认为预交燃气管道设施安装费、有线电视入网费过高，可待领取该费用票据后凭相关依据向被告主张退费。综上，原告诉请被告退回上述各项费用及其利息既无事实根据，也无法律依据，对其请求本院不予支持；由于原、被告双方在《经济适用住房买卖合同》及补充协议中并未明确约定委托代缴代办的期限，双方在庭审中也都认为双方的合同仍然在履行当中，原告如果认为被告未积极履行代缴代办义务，可以与其另行签订协议，约定办理的期限，也可与被告解除委托条款，自行去相关国家机关、公共服务企业办理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告卢**的诉讼请求。

本案案件受理费163元（原告已预交），因适用简易程序，退回原告一半，余款81.5元由原告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族**人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费163元［户名：桂林**民法院，帐号：30×××16，开户行：农行**支行高新分理处］，上诉于广西壮族**人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一四年十二月十四日