熊*与广西长**有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告熊*诉被告广西**有限公司（以下简称：“长**公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年5月25日受理后，依法由审判员黄**适用简易程序，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，并组成由审判员黄**担任审判长，人民陪审员张*、赵**组成的合议庭，于2015年11月3日公开开庭审理了本案。书记员黄**担任法庭记录。原告熊*、被告长**公司的委托代理人满文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告熊*诉称：位于朝阳路的楼盘“天成一品”为被告开发的项目。2012年12月3日，原告在“天成一品”售楼中心看到墙体广告，并领取了宣传单，被告的工作人员也向原告介绍该楼盘为朝阳片区唯一在售写字楼，原告认为在该片区购买写字楼有很好的投资价值，遂选定了四套房。销售人员告知原告，如果以公司名义购买房屋，可以享受购房优惠，但原告当时并未注册公司，销售人员表示可以先以个人名义认购，等注册公司后再签订购房合同。当日，原告在“天成一品”销售中心购买了四张住朋购友购房优惠券，共支付2万元。2013年12月21日，原、被告签订《商品房认购协议书》，约定购房事宜，原告于当天支付定金8万元。之后，原告按照合同约定时间向被告支付购房款共计160万元。交款后，原告未能顺利注册公司，也未与被告签订购房合同。2014年10月，被告的工作人员电话告知原告已经取消限购，原告可以用个人名义购房，并告知原告“天成一品”实际规划为住宅，而非写字楼，该楼盘被批准的项目类型也非写字楼。原告认为被告存在虚假宣传的行为，且其明知所售房屋非写字楼，仍欺骗原告，致使原告作出错误的意思表示，其行为属于欺诈。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、撤销原、被告于2013年12月21日签订的《商品房认购协议书》；2、被告双倍返还原告定金共160000元；3、被告返还原告优惠券、购房款、办证费用等款项共1541140元；4、被告赔偿原告1541140元银行同期存款利息（从2014年3月2日起计算至被告实际偿还之日止，按人民银行同期定期存款3.5%年利率计算）；5、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告**公司辩称：1、被告不存在欺诈原告的行为。原告在售楼部了解房屋情况时，被告已经明确告知了所售房屋是住宅用途，但将C区规划为办公区域，其目的是保证70年的产权，提升房屋整体价值。项目的现售证都是摆放在售楼部的，原告应当知情。2、根据法律规定，撤销权的行使期限是一年，原告起诉的时间已经超过撤销除斥期。3、原告没有按认购协议书签订购房合同，违约在先，其诉请返还双倍定金无事实和法律依据。4、原告支付两万元购买优惠券，该款不是被告收取，如果法庭判令合同解除，被告愿意返还剩余的1521140元。但原告要求被告赔偿利息并无依据。

被告**公司反诉称：原告为了开办公司而购置办公场所，自愿向被告认购“天成一品”商住小区4套房，并支付定金8万元。双方签订认购书，约定双方在签订认购书后15日内签订《商品房买卖合同》，但经被告工作人员多次通知，原告均拒绝签订合同。被告认为，原告在充分了解“天成一品”项目后与被告签订认购书，后因其自身原因拒绝签订商品房买卖合同，导致交易无法继续，原告的行为严重违约。为维护被告的合法权益，被告提起反诉，请求判令：1、依法判决解除原、被告在2013年12月21日签订的《天成一品商品房认购协议书》；2、被告无需返还原告支付的定金80000；3、本案诉讼费由被反诉人承担。

原告熊*针对被告**公司反诉辩称：1、被告陈述原告为了开办公司而购置办公场所不属实。2、原告并非自愿认购，而是被被告欺诈和误导才进行认购，天成一品为商住小区，而非广告中宣传的写字楼。3、被告诉称其多次催促原告签订房屋买卖合同，原告均予拒绝不属实，从原告一直在向被告交付款项就可以证实。

本院查明

经审理查明：2013年12月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天成一品商品房认购协议书》（以下简称“协议书”），约定如下事项：1、乙方自愿认购甲方预售位于广西南宁市朝阳路天成一品商品房四套，甲方预售商品房已取得预售许可证，证号：南房预字第306号；2、坐落：南宁市朝阳路天成一品C区的房；3、实际认购单价10231.58元／㎡，面积共计159.57平方米，实际认购总价1632653元；4、乙方应在签订本协议时，向甲方缴纳以上物业签约定金8万元；5、该物业只作办公用途使用；6、若乙方违反本协议第二条2、3、4款，未及时签订《商品房买卖合同》并支付应付房款或未及时支付足额贷款银行审批确定的应交首期房款时，视为乙方违约不履行本合同，自动放弃该套物业的认购权，甲方有权对乙方所购的物业另行处理，定金不予返还。合同还就其它事项进行了约定。原、被告在该协议书尾部备注：“1、乙方需于认购当日付款人民币伍拾万元整（￥500000）含定金，第二笔款于2014年1月7日前付叁拾万元整（￥300000），余款于2014年2月28日前全部付清，如乙方按以上约定付清房款并签订《商品房买卖合同》，可享受额外9折优惠。2、乙方签订《商品房买卖合同》时以公司名义签订。”

2013年12月3日，原告向南宁赛**任公司支付2万元，用于购买4张“住朋网电商优惠券”，优惠券上载有“￥5000抵￥30000”字样，并印有“天成一品”的图标。原告分别于2013年12月23日、2014年1月7日、2014年3月2日向被告支付房款50万元、30万元、80万元，原告还于2014年3月2日向被告支付印花税820元、登记费320元，以上共计1601140元。

另查明，被告于2010年12月17日取得的第306号《商品房预售许可证》载明，开发企业名称：广西长**有限公司，预售项目名称：天成一品，预售范围：天成一品地上第四至第三十二层住宅部分（不含B401号房及145套回迁安置房，回迁安置房具体房号见备注），写字楼面积：0平方米。NOGX251号《建设用地规划许可证》载明该楼盘的用地性质为商业、住宅用地。

原告提交代理商为“置丰行房地产经纪”的广告宣传单及“住朋网”网页信息，均载明“天成一品”为写字楼的宣传内容。本院于2015年8月18日到位于兴宁区朝阳路的“天成一品”销售中心，拍摄外墙广告照片及视频，并组织原、被告对上述证据进行了质证。从照片及视频可以看出，“天成一品”销售中心的外墙上挂有大幅广告，广告包含“天成一品写字楼盛大招租30-1000㎡超长免租期”等内容。

南宁**理局于2015年9月28日作出南规函（2015）2036复函，载明：“广西**资集团位于朝阳路××面××商业、住宅用地，我局于2009年12月核发该用地的《建设用地规划许可证》（证号：地字第4522），用地性质为商业、住宅用地，未包含“写字楼”。根据《城市用地分类与规划用地标准》，商业用地内容为零售、商业、批发市场及餐饮、旅馆等用地。”

经本院释明，如本院认定的合同效力与被告方主张的不一致，被告坚持其反诉请求不作变更。

以上事实，有天成一品商品房认购协议书、收据、优惠券、广告宣传单、网页信息、照片、视频、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、商品房现售备案证明、询问笔录、复函及当事人陈述等证据证实。

本院认为

本院认为：一、关于原、被告签订的《协议书》效力问题。原、被告签订《协议书》，约定原告向被告购买天成一品C区的房，双方对房屋的座落、面积、价款等进行了约定，但对于房屋交付时间、面积差异处理方式、办理产权登记有关事宜等内容均未进行约定，故该《协议书》不能认定为商品房买卖合同，原、被告之间形成商品房预约合同关系。本案中，被告通过发放宣传单、网页宣传及在“天成一品”售楼部外墙投放大幅广告的形式，宣传该楼盘具有写字楼用途。《中华人民共和国广告法》第四条规定：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。”《中华人民共和国合同法》第五十四条第三款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本院认为，被告作为“天成一品”项目的开发商及销售者，其在明知该项目的现售项目用途为“住宅，商业”，并不包含“写字楼”用途的情况下，仍然隐瞒了该事实，并在进行广告宣传时刻意制造该项目为写字楼的假相，致使原告陷入错误认识而与其签订协议书。根据上述法律规定，被告应当对广告的真实性负责，其行为已构成合同法上的欺诈，现原告要求撤销《协议书》的诉请有事实及法律依据，故本院予以支持。被告主张其已明确告知原告所售房屋是住宅用途，仅是将C区规划为办公区域，且在原告认购时预售许可证已悬挂在售楼部，故原告应当知晓“天成一品”的真实项目用途。本院认为，被告作为开发商及销售方，其应主动向原告如实披露房屋的性质、项目用途等商品信息，且在被告已发布含有“写字楼”宣传内容广告的情况下，被告更应尽到提醒原告注意讼争房屋真实项目用途的义务，现被告未提交任何证据证明其已将讼争房屋真实用途告知原告，且原告对此亦不予认可，被告应对此承担举证不能的不利后果，故对于被告该项抗辩意见，本院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方在签订认购协议书后，原告向被告交付购房款、印花税、登记费共计1601140元，因《协议书》被撤销，被告应当向原告返还因此取得的财产1601140元。至于原告购买的2万元“住朋网”优惠券，该款系由南宁市**责任公司收取，该公司亦向原告出具收据，可以认定收款人并非被告，故原告主张被告返还该2万元，无事实依据，本院不予支持。

二、关于撤销权是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”原、被告于2013年12月21日签订《协议书》，本院于2015年5月25日受理本案，原告主张被告的工作人员于2014年10月电话通知其南宁已取消限购并要求其过去签订房屋买卖合同时，才知道讼争房屋不是写字楼。本院认为，被告虽在与原告签订《协议书》时就已取得预售许可证，双方亦在《协议书》上写明了许可证号，但原告作为一名普通消费者，其不能正确区分“商业”与“写字楼”用途亦符合常理，且根据原告最后一次向被告交款的时间为2014年3月2日的事实，可以推定原告在上述时间对于撤销合同的事由并不知情。经查，南宁市确于2014年10月1日起停止执行住房限购措施，可以佐证原告陈述的真实性，故本院认定原告已就其知道撤销事由的时间做出合理解释，现被告主张原告的撤销权已经消灭，但其未提交证据证明原告知道或者应当知道撤销事由的时间距离起诉时间已超过一年，故本院认定原告在起诉时撤销权尚未消灭。

三、关于被告要求不退还原告定金8万元的反诉请求。原告因认购本案讼争房屋向被告交付定金8万元，双方在《协议书》中约定了定金条款，现该《协议书》被撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，该《协议书》中的定金条款亦属无效，现原告要求被告双倍返还定金，无法律依据，故本院不予支持。

四、关于原告要求被告赔偿损失的问题。至2014年3月2日，原告向被告交付各项购房费用共计1601140元，现因被告的欺诈行为导致《协议书》被撤销，致使合同目的无法实现，被告应当赔偿原告因此受到的损失。本院认为，原告向被告交付款项后所遭受的损失主要为资金被占用的利息损失，现原告诉请被告支付利息，计算方式为：以1541140元为基数，从2014年3月2日起计算至实际返还之日止，按年利率3.5%计付，有事实及法律依据，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十八，《中华人民共和国广告法》第四条、第二十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销原告熊*与被告广西**有限公司于2013年12月21日签订的《天成一品商品房认购协议书》；

二、被告广西**有限公司退还原告熊*房款、印花税、登记费共计1601140元；

三、被告广西**有限公司向原告熊*赔偿损失（计算方式为：以1541140元为基数，从2014年3月2日起计算至实际返还之日止，按年利率3.5%计付）；

四、驳回原告熊*其它诉请请求；

五、驳回被告广西长**有限公司的反诉请求。

本诉案件受理费20110元、反诉案件受理费900，共计21010元，由原告熊*负担1880元，由被告广西**有限公司负担19130元。

上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁**民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十一月十九日