吴**与张**、张**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**与上诉人张**、张**因房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第3285号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2015年3月31日受理后，依法组成合议庭，并于2015年6月2日组织当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论及调解。上诉人吴**的委托代理人梁**，上诉人张**、张**的共同委托代理人蓝**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：涉案房屋坐落于青秀区嘉宾路南一里×号逸景园×号楼×单元×层×号，建筑面积166.18㎡，房屋所有权人吴新宇，房产证号：邕房权证字第××号。

2013年12月30日，吴新宇（甲方）（卖方）与张**（乙方）（买方）签订《存量房买卖合同》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方；房屋买卖成交价格为200万元。合同第三条约定：①第一笔款项30万元于2013年12月30日前支付，②第二笔款项70万元于2014年1月3日前支付，③第三笔款项100万元于2014年2月28日前支付。双方商定款项付清后再办理房产过户手续（注：办理过户中产生的所有费用由买方负责，同时买方支付完第三笔款项后卖方将房屋交付买方使用）。合同第五条约定：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起十日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方按全部房款的10%向对方支付违约金。合同落款处卖方由吴新宇签字，日期为2013年12月30日，买方处由张**签字，日期为2013年12月28日。

2013年12月30日，吴新宇（甲方）（卖方）与张**、张**（乙方）（买方）签订《存量房买卖合同》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方；房屋买卖成交价格为1163260元。合同第三条约定：付款方式为一次性付款，付款时限以过户时为准。合同第四条约定：甲方应在收到乙方全部房款三日内，将房屋交付给乙方。合同第五条约定：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方按全部房款的0.05%向对方支付违约金。合同第十一条约定：本合同一式三份，双方各持一份，合同副本一份，送南宁市房屋产权交易中心。

此后，吴新宇以张**、张**逾期支付房款构成违约为由，诉至一审法院，请求判令：一、张**、张**共同向其支付剩余购房款50万元；二、张**、张**共同向其支付违约金60万元（按总房款200万元的30%计付违约金）。张**、张**则以吴新宇逾期未办理房屋产权变更登记为由，向一审法院提起反诉。

在诉讼过程中，张**、张**未能提供吴新*与张**、张**之间的《存量房买卖合同》的原件，对此张**、张**共同陈述称：“双方签订完合同及缴纳完税款后吴新*就将所有合同原件及纳税票据全部拿走”。吴新*则陈述称：“双方签订的标的价款为1163260元的合同的目的是为了少缴税款，因此只签订了一份，缴纳税款后由吴新*收回销毁，因此吴新*、张**、张**手上都没有该份合同的原件。”对于就同一标的房屋存在两份价款不一致的合同，张**、张**共同陈述称：“至于房屋价款为何从200万元变更为1163260元，是双方协商同意调低房屋价款”。

一审法院另查明，双方当事人还就买卖坐落于青秀区嘉宾路南一里×号逸景园地下室×号车库（房产证号：邕房权证字第××号）发生纠纷，吴新宇于2014年10月31日另案将张**、张**诉至一审法院，请求张**、张**支付车位余款16万元及违约金5.4万元。一审法院另案进行了审理。

一审法院又查明，张**分别于2013年12月21日、2013年12月30日、2014年1月9日、2014年3月14日支付购买涉案房屋及车库的定金2万元、首期款30万元、款项70万元、款项50万元。就此，张**、张**陈述称：“我方一共支付了137万元房款及15万元车位款，共计152万元”。吴新宇则陈述称：“张**、张**就涉案房屋支付了150万元的房款，及2万元车位定金”。

一审法院再查明，2014年1月9日，张**、张**就涉案房屋按计税金额1294795.62元向税务部门缴纳契税38843.87元。同日，张**、张**以吴**的名义就涉案房屋缴纳地方教育附加、教育费附加收入、城市维护建设税、个人所得税及营业税等合计85456.51元。税务部门于同日开具销售不动产统一发票，载明涉案房屋的转让金额为1294795.62元。

一审法院还查明，在诉讼过程中，吴新宇与张**、张**均确认双方没有办理房屋交接手续。

一审法院认为

一审法院经审理认为：就涉案房屋的买卖，双方前后签订了两份《存量房买卖合同》，本案的争议焦点是哪一份合同是双方当事人的真实意思表示。吴**主张吴**与张**、张**之间的《存量房买卖合同》是因为张**、张**出于避税的目的，要求吴**签订的，并不是双方当事人的真实意思表示。对此，一审法院认为，第一，张**、张**主张双方实际履行的是吴**与张**、张**之间的《存量房买卖合同》，而张**、张**作为合同一方当事人，不持有该合同原件，与常理不符。第二，在吴**与张**之间的《存量房买卖合同》中，双方对每一笔房屋转让价款的金额及付款时间、办理房产过户手续的时间及费用的承担等相关权利义务均进行了明确的约定，而吴**与张**、张**之间的《存量房买卖合同》对付款时间、办理房产过户手续的时间及费用的承担均没有约定，不符合订立合同条款的要件。从张**的付款行为看，其分别于2013年12月21日、2013年12月30日、2014年1月9日、2014年3月14日支付购买涉案房屋及车库的定金2万元、首期款30万元、款项70万元、款项50万元，并不符合吴**与张**、张**之间的《存量房买卖合同》约定的“一次性付款”的付款方式。双方实际上是按照吴**与张**之间的《存量房买卖合同》第三条关于“第一笔款项30万元于2013年12月30日前支付，第二笔款项70万元于2014年1月3日前支付，第三笔款项100万元于2014年2月28日前支付”的约定来履行合同义务。第三，无论是吴**主张的张**、张**已经支付150万元房款，还是根据张**、张**的自认其支付了137万元房款，都远超过吴**与张**、张**签订的《存量房买卖合同》约定的房屋价款1163260元。同时，对于房屋价款在2013年12月28日至30日两天较短的期间内从200万元急剧下降到1163260元，显非合理原因，张**、张**对此也未能作出合理解释。综合以上证据，结合现在二手房交易的现状，证实了吴**与张**、张**签订的《存量房买卖合同》系为避税而签订的，并非合同当事人的真实意思表示。从合同履行情况来看，双方当事人按吴**与张**之间的《存量房买卖合同》的约定实际履行合同义务，该合同反映了双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对此应予以确认。双方当事人应按该合同约定全面履行义务。一审法院并认定，张**于2013年12月30日、2014年1月9日、2014年3月14日支付的首期款30万元、款项70万元、款项50万元系涉案房屋的购房款。因此，张**、张**要求确认吴**与张**之间的《存量房买卖合同》无效、确认吴**与张**、张**之间的《存量房买卖合同》有效，没有事实和法律依据，应不予支持。而对于吴**与张**、张**在房屋买卖过程中存在的规避税收征管的行为，应由税务机关进行查处。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据吴**与张**之间的《存量房买卖合同》约定，张**应于2013年12月30日前支付首期款30万元、于2014年1月3日前支付第二笔款项70万元、于2014年2月28日前支付第三笔款项100万元，但直至2014年3月14日张**仅支付了150万元房款，其还应向吴**支付剩余房款50万元。

张**未按吴新宇与张**之间的《存量房买卖合同》约定期限支付房款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。在诉讼过程中，张**、张**主张合同约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最**法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对于违约金是否过高的认定标准，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，由人民法院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，张**已按合同履行了大部分付款义务，其尚欠合同余款为合同总价款的四分之一，吴新宇主张按合同总价款的30%的标准计算违约金，已过分高于其实际损失，应不予支持。酌定逾期付款违约金按中**银行同期贷款基准利率计算，以70万元为基数，从2014年1月4日计算至2014年1月8日；以100万元为基数，从2014年2月29日计算至2014年3月13日；以50万元为基数，从2014年3月14日起计算至付清之日止。

《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，吴新*与张**之间的《存量房买卖合同》约定“款项付清后再办理房产过户手续”，而张**未先履行付清房款的义务，吴新*行使先履行抗辩权不予履行办理过户手续的义务，符合合同约定及法律规定，并不构成违约。因此张**、张**反诉要求吴新*将涉案房屋的产权变更登记至张**、张**名下、并要求吴新*承担逾期变更产权登记的违约金，没有事实和法律依据，应不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、张**应向吴新宇支付剩余购房款50万元；二、张**应向吴新宇支付逾期支付购房款的违约金（计算方式：按中**银行同期贷款基准利率计算，以70万元为基数，从2014年1月4日计算至2014年1月8日；以100万元为基数，从2014年2月29日计算至2014年3月13日；以50万元为基数，从2014年3月14日起计算至付清之日止）；三、驳回吴新宇的其余本诉请求；四、驳回张**、张**的反诉请求。本诉受理费7350元，反诉受理费1756元，两项合计9106元，由张**、张**负担。本诉受理费吴新宇已预交，由张**、张**连同上述应付款项一并给付吴新宇。

上诉人诉称

上诉人吴**不服一审判决上诉称：一审判决张**向吴**按银行同期贷款基准利率支付逾期付款违约金过低，显属错误，且无法律根据，应依法予以纠正。一、对逾期支付购房违约责任的约定，张**、张**仅以反诉否认购房价款即以避税假合同提出抗辩，并没有对吴**与张**签订的购房合同中，对违约金约定过高提出抗辩，更没有向人民法院申请予以适当减少，因此，一审判决在当事人没有申请减少违约金的情况下，直接以约定违约金过高为由予以干预判决减少，显然违背当事人意思自治；二、退而言之，即使双方约定的逾期付款违约金比例确属过高，依最**法院关于逾期付款违约金比例的确定以及司法实践，以中**银行颁布的逾期付款违约金比例为准，即按逾期金额每日万分之五的比例承担逾期付款的责任，而一审以同期贷款基准利率下判，既非双方约定，更非法律规定，显属错误。请求二审法院正确适用法律，对一审判决张**承担过低违约金的问题依法予以纠正。上诉人吴**在二审审理中当庭补充如下上诉理由：虽然双方签订的合同明确约定，违约付款的，每逾期一日应由违约方按照全部购房款的10%向对方支付违约金，因约定的违约金过高，吴**起诉时已经降低。由于违约金具有惩罚性，而将银行基准利率作为违约金计算标准不具备惩罚性，体现不出对违约方的惩罚。请求撤销一审判决第二项，改判张**按中**银行颁布的逾期付款违约金比例，按每日万分之五向吴**支付逾期付款违约金。

被上诉人辩称

张**、张**答辩称：吴新宇提出逾期付款违约金的计算标准是不符合法律规定的，吴新宇上诉主张按每日万分之五的标准计算违约金超高，不符合客观事实和法律依据，对其上诉请求应当予以驳回。

上诉人张**、张**不服一审判决上诉称：一审认定吴新*与张**、张**签订的《存量房买卖合同》并非当事人真实意思的表示，这是错误的。一、2013年12月28日，张**与吴新*签订一份《存量房买卖合同》，合同约定吴新*将坐落于南宁市青秀区嘉宾路南一里×号逸景园×号楼×单元×层×号房出售给张**。2013年12月30日，吴新*与张**双方协商终止2013年12月28日签订的《存量房买卖合同》。同日，吴新*与张**、张**另行签订一份《存量房买卖合同》，合同约定吴新*将坐落于南宁市青秀区嘉宾路南一里×号逸景园×号楼×单元×层×号房出售给张**、张**两人，合同约定房屋价款为1163260元，付款方式为一次性付款，吴新*在收到全部购房款后叁日内向张**、张**交付房屋并将房屋产权变更登记到张**、张**两人名下。双方特别约定，吴新*不能按期交付房屋并将房屋产权变更登记到张**、张**两人名下的，每逾期一日向张**、张**按全部购房款的0.05％支付违约金。二、合同签订后，张**、张**即按照约定向吴新*交付购房款及其他费用共计1294795.62元，双方于2014年12月30日到南宁**地方税务局缴纳相关税费并开具票据。由此可见，吴新*与张**于2013年12月28日签订《存量房买卖合同》和吴新*与张**、张**两人于2013年12月30日签订的《存量房买卖合同》其实是两份不同的合同，张**、张**已经按照2013年12月30日签订《存量房买卖合同》的约定实际履行了合同义务。因此，一审法院的上述认定是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决明显不当，请求改判：1、张**、张**不需向吴新*支付购房款50万元及其利息；2、吴新*按2013年12月30日与张**、张**签订的《存量房买卖合同》的约定将位于南宁市青秀区嘉宾路南一里×号逸景园×号楼×单元×层×号房的产权变更登记到张**、张**的名下，并支付违约金160555元（自2014年3月18日计至2014年11月20日止，按购买房屋款总额的每日0.05%计至吴新*交付房屋并将房屋产权变更登记到张**、张**名下之日止）。

吴新宇答辩称：张**、张**的上诉理由不成立，对其上诉请求应予以驳回。具体意见与一审时提出的意见一致。

当事人争议的焦点是：1、吴**上诉要求张**按中**银行颁布的逾期付款违约金比例，以200万元为基数，按每日万分之五支付逾期付款违约金是否依法有据？2、张**、张**要求吴**将位于南宁市青秀区嘉宾路南一里×号逸景园×号楼×单元×层×号房的产权变更登记到张**、张**名下，并支付违约金160555元是否依法有据？3、双方履行的是吴**与张**签订的《存量房买卖合同》还是履行吴**与张**、张**签订的《存量房买卖合同》？在履行合同过程中哪一方构成违约？一审判决违约金的标准是否过低？应否予以调整？如何调整？

双方当事人除陈述诉辩主张外，二审期间均未提供新的证据。

双方当事人对一审查明事实均无异议。一审查明事实客观、真实，本院予以确认。二审审理过程中，吴新宇代理人在作最后陈述时表示放弃按照每日万分之五计算违约金的上诉请求，请求按照银行同期贷款利率的四倍计算违约金。

本院认为

本院认为：关于本案履行的是吴新*与张**签订的《存量房买卖合同》还是吴新*与张**、张**签订的《存量房买卖合同》的问题。根据本案及另案涉案车库案查明的事实，张**系于2013年12月21日、2013年12月30日、2014年1月9日、2014年3月14日分别向吴新*支付了涉案房屋及车库的定金2万元、首期款30万元、款项70万元、款项50万元，共计152万元。从张**付款的实际情况来看，张**实际上是按照本案涉案房屋其与吴新*签订的《存量房买卖合同》中第三条“第一笔款项30万元于2013年12月30日前支付，第二笔款项70万元于2014年1月3日支付，第三笔款项100万元于2014年2月28日支付”及另案车库其与吴新*签订的《存量房买卖合同》第三条“扣除押金2万元后……”的约定来履行合同义务，且吴新*、张**签订的《存量房买卖合同》不仅对合同房屋转让价款的付款时间及付款方式作了约定，而且对办理房产过户手续及时间等相关权利义务亦作了明确的约定，而吴新*与张**、张**签订的《存量房买卖合同》对付款时间、办理房产过户手续的时间等均没有明确的约定，且付款方式为一次性付款，与张**分期付款的实际付款行为不符。张**、张**主张就本案涉案房屋及另案涉案车库双方履行的均是吴新*与张**、张**签订的《存量房买卖合同》，如张**、张**的主张成立，则该两份合同约定的成交价格合计为1293260元（车库成交价格为130000元，房屋成交价格为1163260元），而张**共向吴新*支付了152万元，明显超出了该两份合同约定的成交金额，张**、张**辩称支付的是成交价款和其他费用，但该两份合同并没有约定有其他费用。另外，涉案房屋及另案涉案车库至今均未办理过户登记手续，张**、张**主张双方履行的是吴新*与张**、张**签订的《存量房买卖合同》，但张**、张**却不持有该合同原件，不符合常理。即使是按照张**、张**自认已支付了137万元房款，都大大超过吴新*与张**、张**之间《存量房买卖合同》约定的房屋价款1163260元，对此，张**、张**未能作出合理的解释。张**主张其已与吴新*协商终止了2013年12月28日签订的《存量房买卖合同》，但并没有举证证实，吴新*亦不予认可，故本院不予采信。综合以上分析，吴新*与张**、张**签订的《存量房买卖合同》应系为避税而签订，本案当事人应是按吴新*与张**签订的《存量房买卖合同》约定的条款实际履行合同义务，该合同反映了双方当事人的真实意思表示，吴新*、张**应按该合同约定全面履行义务。张**于2013年12月30日、2014年1月9日、2014年3月14日支付的首期款30万元、款项70万元、款项50万元应认定为支付本案涉案房屋的购房款。故张**、张**主张吴新*与张**之间的《存量房买卖合同》无效、要求确认吴新*与张**、张**之间的《存量房买卖合同》有效，没有事实和法律依据，一审判决不予支持正确，本院予以确认。

根据吴**、张**签订的《存量房买卖合同》约定，张**应于2013年12月30日前支付首期款30万元、于2014年1月3日前支付第二笔款项70万元、于2014年2月28日前支付第三笔款项100万元，但张**直至2014年3月14日仅支付了150万元房款，故张**还应向吴**支付剩余房款50万元。鉴于张**未按其与吴**签订的《存量房买卖合同》约定的期限付清剩余房款50万元，已构成违约，应承担相应的违约责任。在一审诉讼过程中，张**、张**已提出吴**主张的违约金过高，二审中，经本院释明，张**、张**主张合同约定的违约金过高，请求法院依法调整，并陈述称，假设法院认定张**违约，同意按照一审判决核定的标准计算违约金。因违约金设立的目的系担保债的履行，约束双方诚信履行合同，其具有补偿性和惩罚性。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，吴**起诉主张按合同总价款的30%的标准计算违约金，已过分高于其实际损失，一审酌定按中**银行同期贷款基准利率计算逾期付款违约金并无不当。虽然吴**代理人在本院审理过程中作最后陈述时表示放弃按照每日万分之五计算违约金的上诉请求，请求按照银行同期贷款利率的四倍计算违约金，从公平出发，该银行同期贷款利率的四倍违约金仍确实过高，故本院不予支持。本案违约金计算，以70万元为基数，从2014年1月4日计算至2014年1月8日；以100万元为基数，从2014年3月1日计算至2014年3月13日；以50万元为基数，从2014年3月14日起计算至付清之日止。

吴**与张**签订的《存量房买卖合同》约定“款项付清后再办理房产过户手续”，而张**未先履行付清房款的义务，吴**行使先履行抗辩权不予履行办理过户手续的义务，符合合同约定及法律规定，并不构成违约。因此张**、张**反诉要求吴**将涉案车库的产权变更登记至张**、张**名下、并要求吴**承担逾期变更产权登记的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院除对一审判决本案违约金部分中的以100万元为基数，从2014年2月29日计算至2014年3月13日调整为从2014年3月1日计算至2014年3月13日外，对一审其他判项予以维持。上诉人吴新宇、上诉人张**、张**的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第3285号民事判决第一、三、四项；

二、变更南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第3285号民事判决第二项为：张**应向吴新宇支付逾期支付购房款的违约金（计算方式：按中**银行同期贷款基准利率计算，以70万元为基数，从2014年1月4日计算至2014年1月8日；以100万元为基数，从2014年3月1日计算至2014年3月13日；以50万元为基数，从2014年3月14日起计算至付清之日止）；

二审案件受理费10406元（上诉人吴新宇已预交9800元，上诉人张**、张**已预交10406元），由上诉人吴新宇负担5100元，上诉人张**、张**负担5306元。扣除上诉人吴新宇应负担的5100元后，本院应退回吴新宇4700元；扣除上诉人张**、张**应负担的5306元后，本院应退回张**、张**5100元。一审案件受理费的负担按一审判决执行。

上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十七日