杨**与陆**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**因与上诉人陆**、被上诉人**品有限公司（以下简称“优点公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2014）兴民一初字第1642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日立案受理，依法组成合议庭，于同年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人杨**及其委托代理人张**，上诉人陆**及其与被上诉人优点公司共同委托的代理人朱**、黄**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2014年5月28日，陆**（甲方）与杨**（乙方）签订《商铺租赁经营合同》，约定由乙方承租位于南宁市兴宁区杭州路18号“杭州上郡”商场一层1-15号商铺，商铺以现状为准，占地的租赁面积以建筑面积进行计算，在签订本合同签已得到乙方的充分确认，租赁面积为22.21平方米。租期自2014年5月29日至2017年5月28日止，装修免租期自2014年5月29日至2014年6月5日。2014年5月29日至2015年5月28日期间的每月租金为4500元，物业费为4.5元／㎡，每月物业费为99元，水电公摊费用以实际为准。在押三付三的合同基础上，乙方预缴一个月的租金，享有等同预缴期限的免租期（即一个月）。租金每三个月为一期，按期支付。物业及电梯使用费（包括公摊费用）每个月为一期，按期支付。乙方须在甲方合同签订后3日内支付首期租金。乙方须在租金到期日10日前支付下期租金。租金指定缴纳户名：陆**农业银行账号62×××11，开户行：南宁市万象支行。本商铺现阶段仅限定经营餐饮业态，未经甲方同意，乙方不得私自改变本商铺经营业态。乙方须于签订本合同时向甲方一次性交付履约保证金，共计13000元（其中包括水电保证金1000元）。如乙方逾期交纳租金、物业、水电费用或违反本合同约定的任何条款，甲方可扣除乙方交付的履约保证金，以抵偿由于乙方违约行为造成的甲方损失。乙方如因违约导致履约保证金被扣，应在接到甲方书面通知后7日内补足履约保证金。乙方如未在规定期限内及时补足履约保证金，甲方将按每日3％的比例加收乙方逾期违约金；超过10日未补足的，按严重违约处理，一切后果由乙方承担。履约保证金不足以补偿甲方损失的，乙方须在规定时间内补足其剩余履约保证金与实际损失之间的差额。乙方租赁期间物业费用按照每月为一个周期向甲方支付；甲方每月15日前提供上月的水电公摊费用通知单给乙方确认，乙方须连同物业费用一并在当月20日前缴付。交铺时，甲、乙双方应对商铺状况给予书面确认。交铺时，甲方应出具本商铺的相关所有权证及缴费清单。甲方根据市场变化需对本商场经营业态格局进行适当调整时，乙方需配合甲方按照甲方指定的业态调整意见对本商铺经营业态进行必要的调整。经甲方三次书面通知后，如乙方既不调整经营业态又拒绝按甲方的要求更换商铺的，视为乙方严重违反商场经营管理约定，严重损害商场整体利益和形象。乙方须遵守商场的营业时间规定，按时开市闭市，如因故不能按时开市或须延长闭市时间，应向物业管理方说明并获准，否则视为违约行为。乙方有下列情形之一的，甲方有权随时解除本合同并没收乙方的履约保证金：乙方不按约交付本合同中规定应缴的各项费用或在接到甲方书面通知7日后（不含第7日）仍未按要求补足履约保证金的；乙方未经甲方同意、无甲方出具的允许乙方对商铺进行装修改造或改变商铺用途、经营业态书面证明，擅自对商铺进行装修改造或改变商铺用途的；因乙方使用不当致使本商铺或设备严重损坏，且在5日内不承担维修责任的；乙方在甲方发出通知后15日内仍未开业的；乙方违本合同第二条（经营管理约定）的约定的……。若乙方在租赁期限内退铺，须提前一个月向甲方递交书面申请，经甲方批准且缴清相关费用后，方可按照甲方退铺程序进行退铺。乙方未提出书面申请及书面申请未被甲方批准前私自撤场造成退铺事实，视为乙方单方面违约，没收履约保证金及相关费用，并须向甲方赔付额度为一个月的租金作为违约金。乙方逾期支付租金等各项费用的，每日按逾期支付部分金额的3％支付违约金。任何一方需提前解除合同的，需提前7日通知对方，并按违约当年的3个月租金的数额向对方支付违约金。任何一方违约导致本合同解除的，违约方应按违约当年的3个月租金的数额向守约方支付违约金。任何一方违约导致本合同解除或提前解除合同的，须承担守约方的一切经济损失（双方协商一致无需承担的除外）。甲方投入统一规划的公共车棚使用，乙方同意按20元／㎡（以租赁的面积算）去付物业服务费用，其他物业费不在另行收取。甲方同意每年返还6000元给乙方作为市场支持，该费用在每年最后一期应缴租金中减扣。双方还就其他事项进行了约定。杨**在合同上签字捺印，陆**仅加盖了其个人的私章。上述合同签订当日，陆**（甲方）与杨**（乙方）另行签订一份《商铺租赁经营合同补充协议》作为上述合同附件一，其中基础设施完善约定：甲方应于2014年月日前将完善排烟排污系统的店铺交给乙方经营使用，如因商场施工进度原因未能在约定期限前交付使用，则合同约定的免租期限将按照等同延迟交付时间予以增加。而这一点不会被视作违约行为。补充协议还就其他经营管理与推广服务的事项进行了约定。该补充协议同样由杨**签字捺印，陆**加盖个人私章。陆**（甲方）与杨**（乙方）还另行签订一份《装修消防须知》作为上述合同附件二，其中第十一条约定：装修完毕，经商场防损部、工程部共同验收合格后由工程部负责通电；凡未经验收或验收不合格私自接电厂家，防损部或工程部有权对其断电并罚款100-500元处理，因私自接电造成事故的一切责任由厂家承担。第十三条约定：凡在此规定下发之前装修不符合要求的，应按此规定整改。双方还就其他装修事项进行了规定，并由杨**签字捺印，陆**加盖个人私章。上述合同签订后，杨**遂于当日向陆**交付了18000元租金，其中13500元为2014年6月6日至2014年9月5日的租金，4500元为预交2014年9月6日至2014年10月5日的租金（该款中2000元由于陆**承诺在约定返还的市场费用中抵扣，故杨**实际只交付了2500元）。另外，杨**还向陆**交付了商铺租赁保证金（含1000元水电保证金）。陆**就上述款项向杨**出具了收据，经手人均为“李**”（签字）、核准均为“陆**”（私章）。2014年6月3日，杨**向陆**交付了电表箱45元、电卡押金20元，陆**亦就此向杨**出具了收据，经手人为“叶*”（签字），核准为“陆**”（签字）。2014年6月17日，案外人王**出具一份《证明》，记载：“今证明1-15铺面合同期内不作用途变更，经营业态不作变更。”庭审过程中，主张该《证明》系王**因杨**欲改变其承租商铺的经营业态而出具。2014年7月11日，杨**向案外人王**寄送通知，收件地址为南宁市兴宁区杭州路18号金*商贸城南宁市**有限公司，记载：“陆**：请你方于2014年7月14日（下周一）之前前往1-15号商铺按合同约定交铺，否则由此产生的一切法律后果由你方承担。”案外人王**于2014年7月12日签收该通知。2014年7月15日，杨**再次向案外人王**寄送通知，收件地址为南宁市兴宁区杭州路18号金*商贸城南宁市**有限公司，记载：“陆**：鉴于你方拒不履行合同约定的第7点交铺约定，并且经我方协商与催告均不履行，而且已经明确表示没有履行的可能，现我方依据合同法第九十四条第四点规定当事人乙方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的这一条解除双方于2014年5月28日签定的商铺租赁合同。请你方于15日之内，归还我方所交租金，保证金29000元（人民币贰万玖仟元正），装修损失10000元（人民币壹万元正），支付违约金（3个月租金）13500元（人民币壹万叁仟伍**正），几项共计52500元（人民币五万贰仟伍**正），否则一切法律后果有你方承担。”案外人王**于2014年7月16日签收该通知。因双方就合同解除问题发生争议，杨**遂向法院起诉。

一审法院另查明，南宁市兴宁区杭州路18号的土地使用权人为南宁泰**任公司。2014年2月18日，南宁泰**任公司为其在杭州路18号开发建设的“杭州上郡”项目申领了南房商备字（2014）第××号《商品房现售备案证明》。2013年10月10日，南宁泰**任公司出具一份《证明》，记载：兹证明兴宁区杭州路“杭州上郡”房地产项目的所有权属于我公司所有，该项目的全部物业）除二、三层已售的小部分）均已出租给广西南**有限公司法人陆**经营使用，该项目的红线内配套用地亦归其合理规划使用，陆**与广西南**有限公司在租赁期内可以自己经营使用，也可以对外分割租赁。证明期限自2013年8月12日至2023年8月11日。

一审法院还查明，杨**提供的《金*商贸城（杭州上郡）交铺（房）确认表》记载有铺（房）号、交铺（房）日期、经营业态、铺（房）交接情况等项目，其中铺（房）交接情况又包括铺（房）钥匙；建筑面积测收无误，门窗完好、功能正常；地板、天顶完好无损；排烟、排污管道接口齐备，功能正常；水、电接通（水表初始读数、电表初始读数）；电话分机号开通正常；其他描述等。经杨**申请，一审法院向南宁市**监督管理局调取南宁泰**任公司向该局出具的《证明》及《产权证明》，其中《证明》记载：兹证明南宁市**有限公司，法人代表陆**拥有我司位于广西壮族自治区南宁市兴宁区杭州路18号“杭州上郡”项目一层、二层、三层、五层、六层、七层（合同有明确标注说明的除外以及合同的约定的期限内）的租赁权，允许其对外分割租赁。上述不包括二、三层已售出部分。《产权证明》记载：兹证明南宁市兴宁区杭州路18号“杭州上郡”的产权属南宁泰**任公司所有，该房屋用途为：一、二、三为商铺，四、五、六、七为住宅。该房屋已竣工验收合格，可投入使用。该项目的现房销售备案证明正在审批办理中。同意出租给南宁市有点文化**公司，法定代表人陆**作为经营场所。如因上述房屋产权问题导致无法办理房屋产权证的，因此所产生的法律责任由我单位承担。经一审法院组织，双方于2015年1月27日对本案涉案商铺进行现场勘查，杭州路18号金*商贸城的一层正在进行整体装修，杨**所承租的商铺的间隔已经拆除。陆**自认其于2015年1月20日自行收回了该商铺。

一审法院认为

一审法院认为：一、关于本案租赁合同效力及合同当事人的问题。《商铺租赁经营合同》及其附件《商铺租赁经营合同补充协议》、《装修消防须知》均为杨**与陆**依据各自名义及真实的意思表示所签订，亦未违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方应恪守履行。在合同实际履行过程中，收取杨**租金、履约保证金等费用的相关收据亦为陆**所出具，虽然陆**及优点公司均因开发商的授权对本案所涉南宁市兴宁区杭州路18号“杭州上郡”商场一层1-15号商铺出租权的权利，但依据合同的相对性原则，陆**作为合同的签订人及实际履行人，由其行使合同的权利与履行合同的义务，且陆**虽为优点公司的法定代表人，但其亦并未在签订和履行本案所涉租赁合同时作出任何代表优点公司作出任何意思表示的行为，故优点公司并非本案所涉租赁合同的当事人，杨**要求优点公司作为本案优点公司对陆**承担连带责任，没有事实及法律依据，应不予支持。二、关于陆**是否违约的问题。首先从双方的合同约定义务来看。根据杨**与被告陆**签订的《商铺租赁经营合同》第一条第7.1项的约定：交铺时，双方应对商铺装给予书面确认。而从该合同的附件《商铺租赁经营合同补充协议》第一条的约定来看，陆**在租赁合同签订之日尚未完善排烟排污系统，而陆**虽然举证证实其于2014年5月30日已经完善了排烟排污系统，但并无证据证实其何时将完善后的排烟排污系统交付给杨**；从另一份合同附件《装修消防须知》来看，其中第十一条明确约定杨**装修完毕后须经商场相关部门验收及通电，否则处以罚款，而陆**亦无证据证实其何时对杨**的装修进行验收；再结合双方认可的《金和商贸城（杭州上郡）交铺（房）确认表》的项目来看，其中亦包括了排烟排污管道及水、电读数等项目，综上所述，虽然陆**确实在形式上未按照合同约定与杨**办理商铺交接手续，但从杨**已经实际进场装修的情况来看，陆**已经实际将商铺交付给杨**使用，被告在铺面交接的问题上，除排烟排污系统的交付之外，陆**对于商铺的实际交付仅存在形式上的瑕疵，并不影响合同的履行，亦未达到违约的程度；而针对排烟排污系统的交付，杨**与陆**在《商铺租赁经营合同补充协议》第一条中已经明确约定排烟排污系统的迟延交付行为不视作违约行为，因此亦不属于违约。据此，杨**要求陆**支付违约金没有事实及法律依据，应不予支持。三、关于杨**是否违约的问题。同上所述，虽然杨**已经实际接收了陆**交付的商铺，但由于被告陆**一直未与杨**就排污排烟系统的交付办理相关手续，因此无法确认陆**是否向杨**交付了符合杨**经营用途的排烟排污系统，而排烟排污系统作为从事餐饮业经营所必须的设备设施亦会影响杨**的正常经营；而且，陆**亦未向杨**发出任何要求杨**开门营业的通知，在此情形下，陆**主张杨**未按商场统一要求开门闭市经营构成违约，没有事实及法律依据，应不予支持。至于陆**主张杨**拖欠物业管理费的问题。杨**与陆**在《商铺租赁经营合同补充协议》第一条中同样已经明确约定排烟排污系统的迟延交付期间免租，且杨**已经交付了第一期3个月的租金并预付了第二期1个月的租金，在陆**未向杨**交付排烟排污系统之前，杨**享有免租待遇，故陆**主张杨**违约没有事实及法律依据，应不予支持。综上，陆**要求杨**支付违约金亦没有事实及法律依据，应不予支持。四、关于本案租赁合同解除的问题。杨**先后于2014年7月11日、2014年7月15日向案外人王**寄送通知，而通知的对象实际均为陆**。结合本案的合同履行的情况来看，虽然租赁合同系杨**与陆**所签订，但实际履行时如收款及与杨**接洽等工作均是陆**所经营公司的相关员工来完成的，从案外人王**向杨**出具的证明来看，可以证实案外人王**一直代表陆**与杨**协商合同的履行、退租问题，在此情况下，杨**向案外人王**寄送与租赁合同履行相关的通知并无不妥，且陆**本身亦系优点公司的法定代表人，杨**寄送通知至优点公司处，陆**亦应当知晓通知内容。故确认杨**向陆**送达的通知均视为已经抵达陆**处。但由于陆**并未违约，杨**并不享有法定的合同解除权，因此虽然杨**于2014年7月15日向陆**寄送了解除双方租赁合同的通知，该通知亦不发生合同当然解除的法律后果。然而，陆**在收到杨**的解除通知后，虽然并未向杨**提出书面答复，但在杨**提起本案诉讼后，陆**亦提出反诉要求解除合同，并在诉讼过程中自行收回了商铺，应视为陆**作出了同意解除双方租赁合同意思表示，故应认定陆**提起反诉之日即2015年1月6日双方的租赁合同因双方达成合意而解除。五、关于杨**要求陆**返还租金及履约保证金，并赔偿装修损失的问题。基于杨**与陆**之间租赁合同已经解除的事实，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条及第一百一十四条的规定，并结合双方签订的《商铺租赁经营合同补充协议》第一条的免租约定，由于至双方租赁合同解除时，陆**均未向杨**交付排烟排污系统，此期间杨**均无需向陆**支付租金，故杨**求陆**返还其交纳的租金，符合法律规定及合同约定，应予以支持，但杨**自认其实际向陆**交付的租金为16000元，现其要求陆**返还18000元没有事实及法律依据，应不予支持，陆**应仅向杨**返还其收取的租金16000元。由于杨**不存在违约行为，租赁合同解除后，杨**要求陆**返还包括水电保证金在内的履约保证金13000元，亦符合法律规定，应予以支持。依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，虽然因本案所涉租赁合同因双方协商解除，陆**应按照公平原则与杨**分担剩余租赁期内装修残值损失，但由于杨**已经自行拆除其装修设施，致使本案中无法对其装修的残值损失进行评估，故杨**现要求陆**按照其装修费用支出赔偿，没有事实及法律依据，应不予支持。六、关于陆**亚要求杨**支付物业费及水电费的问题。同上所述，在杨**与陆**之间的租赁合同解除前，依照双方约定杨**享受免租待遇，故陆**要求杨**支付该期间的物业费及水电费没有事实及法律依据，应不予支持。在双方合同解除后，虽然杨**提交的证据不足以证实其向陆**返还交接了商铺，但结合经现场勘查的情况，及陆**自认其已经于2015年1月20日收回商铺的事实，陆**作为本案所涉商铺的管理者且其经营场所亦与本案所涉商铺位于同一地点，应当知晓杨**闭门撤场的事实，且杨**与陆**因本案发生争议后，其也应当知晓杨**撤场的事实，现陆**直至2015年1月20日才前往收回铺面自用，实际系其怠于行使其权利，造成商铺未能利用的扩大损失，其应当自行承担此期间的相关损失，其中包括商铺占用费、物业费及公摊水、电费等，故陆**要求杨**支付双方合同解除后的物业费及公摊水、电费，没有事实及法律依据，应亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定，判决：一、杨**与陆**于2014年5月28日签订的《商铺租赁经营合同》于2015年1月6日解除；二、陆**返还杨**租金16000元；三、陆**返还杨**履约保证金13000元（含1000元水电保证金）；四、驳回杨**的其他诉讼请求；五、驳回杨**对南宁市**有限公司的诉讼请求；六、驳回陆**的其他诉讼请求。案件本诉受理费1152元，反诉受理费158元，共计1310元，由杨**负担620元，陆**负担690元。

上诉人诉称

上诉人杨**上诉称：一、陆**拒绝履行合同约定的交铺义务的事实存在。一审认定的事实及适用法律存在错误，一审法院没有认定陆**与优点公司按约定交付标准和条件交付商铺及排烟系统即构成违约是错误的，因为餐饮业逾期或不交付排烟排污系统，必然导致杨**无法正常的在商铺开业，就会导致杨**开业盈利的合同目的落空，陆**与优点公司明显构成违约，应向杨**支付违约金和赔偿损失。二、根据我国民法通则第四十三条的规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。优点公司应当对其法定代表人的行为承担民事责任。一审法院未认定优点公司是合同的当事人不应承担连带责任是错误的，泰**公司出具的证明记载优点公司及陆**对涉案的商铺享有共同的出租权，共同享有经营利益，陆**作为优点公司的法定代表人，以陆**的名义出租商铺正是优点公司的盈利目的所在，在优点公司未能举证证明该租赁合同是陆**的个人行为的情况下，根据利益享有者、责任承担者、法定代表人代理的原则，优点公司应成为合同当事人，应该承担合同的连带责任。故请求二审法院撤销一审判决第四、五项，判令陆**、优点公司连带承担合同解除违约金13500元、经济损失9590元，本案一、二审诉讼费由陆**、优点公司承担。

上诉人陆**与被上诉人优点公司辩称：一、杨**的上诉请求没有法律与事实依据。本案中陆**没有违约，是杨**存在违约，杨**没有按照合同约定交付物业管理费及其他费用，也没有正常进行经营开业，已经构成了根本违约；杨**提出的违约金及经济赔偿损失不应该得到支持。二、优点公司与本案没有关系，因为签订合同收租金所有的行为都是由陆**个人实施，杨**的发函也是发给陆**，没有发给优点公司，证明杨**是认可陆**的个人行为。

上诉人陆**上诉称：一、陆**在合同履行过程中不存在违约行为；二、上诉人陆**己按照合同约定的时间、要求将排烟排污系统装修完毕，交给杨**使用；三、杨**没有按约定交物业管理费，也没有按照商场要求开门闭市经营，已构成违约；四、一审认定杨**将解除合同通知书送达案外人王**视为抵达陆**，那么就应当认定为杨**明确表示不履行合同，《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”据此规定，一方不履行合同，只要解除合同通知书抵达对方，就构成违约，应当承担违约责任。一审判决有意回避杨**的违约事实。故请求二审法院撤销一审判决第二、三、六项，改判驳回杨**的讼诉请求，判令杨**支付陆**违约金13500元、2014年6月3日至2014年12月15日的物业管理费、公摊水电费3277.1元，赔偿排烟排污系统损失3857.15元。本案一切诉讼费用由杨**承担。

被上诉人辩称

上诉人杨**辩称：一、陆**和优点公司构成违约，其没有按照约定的标准和条件交付商铺，即使合同约定安装排烟排污系统是免租期，但是也不能替代杨**获利的目的，所以陆**和优点公司构成违约。二、杨**没有违约行为，杨**签订合同后按照合同履行了合同的各项义务，做好了开业的各项准备。三、双方约定以书面的形式确认交付，是因为陆**、优点公司没有先履行安检的义务，杨**就不能正常的开业，杨**没有违约，杨**行使合同解除权不等于杨**不履行合同构成违约，行使合同解除权是杨**的合法权利，陆**、优点公司称杨**行使合同解除权是不对的。

本案当事人的争议焦点是：1、在合同履行过程中杨**、陆**是否存在违约行为，并导致合同解除？2、杨**要求陆**支付违约金并赔偿经济损失有无事实及法律依据？3、陆**是否应当向杨**返还租金16000元及履约保证金13000元？4、陆**要求杨**支付2014年6月3日至2014年12月15日的物业管理费、公摊水电费并支付违约金及赔偿排烟排污系统损失是否合法有据？5、被上诉人**品有限公司是否应当承担连带责任？

本案二审中，上诉人杨**、上诉人陆**及被上诉人优点公司除陈述诉辩意见外，均未向本院提交新证据。

各方当事人对一审判决确认的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为

本院认为：上诉人杨**与上诉人陆**于2014年5月28日签订的《商铺租赁经营合同》及《商铺租赁经营合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应恪守履行。上诉人杨**与上诉人陆**对一审判决确认上述合同于2015年1月6日解除均未提出上诉，视为认可该项一审判决，本院予以维持。

关于上诉人杨**与上诉人陆**在履约过程中是否存在违约行为的问题。一、上诉人杨**主张上诉人陆**未依照合同约定对铺面进行书面确认，并且未完善铺面内的排烟排污系统，构成违约。根据双方签订的《商铺租赁经营合同》第一条第7.1项的约定：交铺时，双方应对商铺给予书面确认。上诉人杨**与上诉人陆**在审理中均确认上诉人杨**已实际对涉案商铺进行了装修，上诉人杨**已实际接收涉案商铺，虽然双方确实未办理书面交接手续，但仅为铺面实际交付的形式瑕疵，不影响双方对合同的履行，对此上诉人陆**并不构成违约。上诉人杨**承租商铺用于经营餐饮行业，排烟排污系统系经营餐饮业必不可少的设施，上诉人陆**应依约完善商铺内排烟排污系统并交由上诉人杨**使用，而上诉人陆**并未提交充分证据证明其已履行该义务并将已完善的排烟排污系统交付上诉人杨**，但根据《商铺租赁经营合同补充协议》第一条之约定，上诉人杨**不可以此为由主张上诉人陆**承担违约责任。故上诉人杨**要求上诉人陆**支付违约金，不符合合同约定，本院不予支持。二、上诉人陆**主张上诉人杨**未按约定支付物业管理费，未按照商场要求开门闭市经营，构成违约。如前述，上诉人陆**未向上诉人杨**交付已完善的排烟排污系统，必然影响其经营，且上诉人陆**并无充分证据证明其已通知上诉人杨**开门营业，故其主张上诉人杨**未按照商场要求开门闭市经营构成违约，本院不予支持。收取物业管理服务费为物业服务企业的权利，上诉人陆**不属于收取此费用的权利主体，且即便合同约定其收取该费用，上诉人杨**未交纳物业服务费并未构成根本性违约，并不适用《商铺租赁经营合同》第四条第28项之约定，故上诉人陆**要求上诉人杨**支付违约金，本院亦不予支持。

如前述，上诉人陆**至合同解除时未向上诉人杨**交付已完善的排烟排污系统，根据《商铺租赁经营合同补充协议》第一条第1项之约定，上诉人杨**享有免租权利，且根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”双方签订的租赁合同解除后，上诉人杨**要求上诉人陆**返还已支付的租金16000元及履约保证金13000元，合法有据，一审判决予以支持正确，本院予以确认。上诉人杨**要求上诉人陆**赔偿装修损失，但所提交证据不足以证明其实际装修损失，且其已自行将装修物拆除，无法通过评估确定损失数额，故其所提该请求，证据不足，本院不予支持。

关于被上诉人优点公司是否应承担本案民事责任问题。被上诉人优点公司并非本案租赁合同的合同当事人，并未实际享有本案租赁合同权利和履行合同义务，故根据合同相对性原则，上诉人杨**要求被上诉人优点公司承担本案民事责任，于法无据，本院不予支持。

关于上诉人陆**主张的物业费、水电费及排烟排污系统损失。收取物业管理服务费为物业服务企业的权利，上诉人陆**不属于收取此费用的权利主体，上诉人陆**未提交充分证据证明上诉人杨**在使用商铺期间所产生的实际用水、电量，且并无证据证明其已代上诉人杨**垫付上述费用，故其要求上诉人杨**支付使用商铺期间的物业费及水电费，无事实及法律依据，本院不予支持。自上诉人杨**拆除装修物并撤场至上诉人陆**自述其于2015年1月20日收回商铺自用期间，上诉人陆**作为商铺经营者且其经营场所与本案涉案商铺位于同一地点，应当知晓上诉人杨**撤场的事实，上诉人陆**于2015年1月20日才收回商铺，所产生的扩大损失由其自行承担，故上诉人陆**要求上诉人杨**支付撤场后的物业费及水电费，本院不予支持。上诉人陆**要求上诉人杨**赔偿排烟排污系统损失，但所提交的《收据》（NO.×）并不足以证明其已完善排烟排污系统并支出3857.15元，故上诉人陆**的该请求无事实依据，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1310元，由上诉人杨**负担620元，由上诉人陆**负担690元。上诉人杨**已预交1152元，上诉人陆**已预交1310元，扣除双方所应承担的部分后，本院退回上诉人杨**532元，退回上诉人陆**620元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十一日