李**与广西贺州**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人广**开发有限公司（以下简称“桂**司”）因与被上诉人李**商品房销售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺**二初字第784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月13日受理后，依法组成由审判员凌**担任审判长，代理审判员邓**、张**参加的合议庭审理了本案。书记员谢**担任记录。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2008年2月23日，原告李**（乙方）与被**公司（甲方）签订《商品房定向优惠销售协议》，约定桂**司将贺州**国际城的商品房定向销售给原告，协议约定：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后至逾期180日内，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日以上自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之四的违约金，合同继续履行。2011年4月25日，原告与被**公司签订《商品房买卖合同》，约定：桂**司将贺州市鞍山西路83号贺州**国际城第7幢3单元1107号房出卖给原告，房屋总价款184536元；第八条约定交房时间为2011年10月31日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按双方签订的《商品房定向优惠销售协议》有关约定处理。签订合同后，原告依约按时支付全部购房款184536元。2014年4月16日，被**公司将合同约定的房屋交付给原告。根据已生效判决，7号楼因桩基延误、停电、停水、中高考、公务员考试、降雨延误等因素延误工期390天，因此，被**公司可据实予以延期的天数为390天。

一审法院认为

该院认为：原告与被告之间的《商品房定向优惠销售协议》以及《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，但是被告桂**司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告桂**司应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告桂**司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等，因此，被告桂**司据实延长履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。《商品房买卖合同》约定的交房期限为2011年10月31日前，实际交房日期为2014年4月16日，逾期交房天数为897天，扣除桂**司可据实予以延期的390天，据此，桂**司实际逾期交房的违约天数为507天（897天-390天）。依照《商品房买卖合同》第九条、《商品房定向优惠销售协议》第四条的约定，被告桂**司应向原告支付逾期交房违约金为29119.78元（184536元×0.1‰×90天＋184536元×0.2‰×90天＋184536元×0.4‰×327天）。

原告认为2011年10月31日之后的天数不应当扣除，该院认为，2011年10月31日之后工程还在施工，因非出卖人能控制的因素造成工期延误的，出卖人可以据实相应延期。对原告的该种意见，该院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告广西贺州**有限公司应向原告李**支付逾期交房违约金29119.78元。本案受理费1250元，减半收取625元（原告已预交），由原告李**负担311元，被告广西贺州**有限公司负担314元。

上诉人诉称

上**东公司不服一审判决，上诉称：一、一审中被上诉人提供的《商品房定向优惠销售协议》仅为复印件，其内容的真实性无法确定，不能作为认定本案的依据。一审法院认定其“合法有效”存在错误。二、双方对逾期交房违约金计算标准约定不明，应当认定没有约定违约金计算标准。上诉人在一审中并没有认可被上诉人对违约金的计算标准，一审法院认定“被告对原告主张的违约金计算标准无异议”存在错误。此外，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第二种方式处理：即按原、被告双方签订的《商品房定向优惠销售协议》中有关规定处理”。但被上诉人没有提供《商品房定向开发协议》原件，《商品房定向优惠销售协议》也没有作为《商品房买卖合同》附件附后。被上诉人提供的《商品房定向优惠销售协议》对违约金计算标准约定的内容是否真实无法确定，双方当事人对违约金计算标准也不能达成一致，应该认定《商品房买卖合同》对违约金约定不明。综上，一审认定事实错误，请求二审法院依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人李**未提交书面答辩意见。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。

本院认为

本院认为，一审中，上**东公司的委托代理人对被上诉人提供的证据没有异议，对违约金计算标准也没有异议。根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认”的规定，视为桂**司承认。因此，上**东公司的上诉主张无理，不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理结果正确，上诉人的上诉请求理据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费527元（上诉人广**开发有限公司已预交），由上诉人广**开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月六日