潘**与魏**、陈**企业承包经营合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告潘**诉被告魏**、陈**企业承包经营合同纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后，依法适用普通程序，由审判员周**担任审判长，和人民陪审员李*、吴**组成合议庭，并于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告潘**的委托代理人王**、覃**到庭参加诉讼。被告魏**、陈**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告与被告魏**于2014年5月29日签订了《承包经营合同》并于该合同签订之日将位于柳州市东环路某某号的“某某小区”会所交付给被告魏**承包经营，双方对会所内的物品进行了交接清点并签署了相关的清单；依据该《承包经营合同》的约定，被告魏**应当向原告交纳100万元作为违约责任担保的经营承包押金，但由于被告陈**仅仅代被告魏**交纳了20万元的经营承包押金，被告陈**作为被告魏**的女儿愿意就被告魏**欠交的80万元押金为被告魏**向原告提供抵押担保，于是在2014年7月1日原告与被告魏**、陈**签订了《抵押担保合同》，被告陈**愿意以其拥有所有权的位于柳州市广场路某某号的房屋就被告魏**欠交的80万元经营承包押金为被告魏**向原告提供抵押担保，但是该《抵押担保合同》签订后，被告陈**以各种理由推诿，拒不办理抵押登记，导致至今原告未能获得该房产的抵押权证件。被告魏**自承包之日起至今，未按照《承包经营合同》的约定交纳承包金，违反了该《承包经营合同》第四条第2款的约定，被告魏**欠付原告自2014年12月起至2015年6月4日期间的承包金金额为29万元。为此，原告依据该《承包经营合同》第七条第2款的约定，决定解除与被告魏**于2014年5月29日签订的《承包经营合同》，由于被告魏**不在其户籍登记住址居住，原告遂于2014年5月11日向被告魏**的移动电话发送了《解除合同通知书》，同时在位于柳州市东环路某某号的“某某小区”会所门口张贴了《解除合同通知书》，并于2015年5月12日向被告魏**当面送达了《解除合同通知书》。

依据该《承包经营合同》的约定，结合被告魏**逾期交纳承包金的金额、时间，暂计至2015年6月4日，被告魏**还应当先原告支付213000元的违约金。被告魏**经营期间产生的电费亦应由被告魏**自行承担。

依据该《抵押担保合同》的约定，被告陈**就被告魏**欠交的作为违约责任担保的80万元经营承包押金为被告魏**向原告提供抵押担保，因此被告陈**应当在80万元范围内与被告魏**承担连带责任。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求依法判令：一、解除原告与被告魏**于2014年5月29日签订的《承包经营合同》；二、被告魏**将位于柳州市东环路某某号的“某某小区”会所交行给原告；三、被告魏**向原告支付被告魏**欠付的承包金285000元（计算至2015年5月）；四、被告魏**向原告支付自2015年6月起至被告魏**将“某某小区”会所交给原告之日止的期间的承包金；五、被告魏**向原告支付因被告魏**逾期向原告交纳承包金的违约金827500元；六、被告魏**向原告赔偿物品损失50000元（暂定，以法院现场勘查核实后计算的为准）；七、被告陈**就上述第五项诉讼请求在80万元与被告魏**承担连带责任；八、被告陈**向原告支付原告为本案支出的律师代理费47875元；九、被告魏**、陈**承担本案的诉讼费、财产保全费；十、被告魏**向原告支付电费4052.39元。

由于原告已于2015年6月5日实际收回涉诉的会所，故当庭撤回第二、四、八项诉讼请求；变更第三项诉讼请求：三、被告魏**向原告支付被告魏**欠付的承包金29万元（计算至2015年6月4日）；

由于20万元的违约金是以合同约定的被告魏**交纳的押金，按照合同第7条第2款的约定充当违约金，并同时主张按被告魏**每迟延支付一个月承包金即承担2.5%的标准计算迟延付款的违约金1.3万元，故分别变更第五项、第七项诉讼请求：五、被告魏**向原告支付被告魏**欠付的承包金的违约金21.3万元（计算至2015年6月4日）；七、被告陈**就上述第五项诉讼请求与被告魏**承担连带责任。

原告为支持其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：

1、承包经营合同，证明原告与被告魏**签订的承包合同的事实；

2、抵押担保合同，证明被告陈**将其名下房产抵押给原告的事实；

3、现金收入单据5份、收款单6份，证明原告与被告魏**存在承包经营的关系，被告魏**拖欠原告承包金的事实；

4、清单，证明原告将会所交付给被告魏**，对会所内的物品进行交接的事实；

5、解除合同通知，证明被告魏**违反承包经营承包合同的约定，原告通知被告魏**解除承包合同；

6、电费单；

7、物品清点记录的录像，证明原告在找到被告魏**后，对物品进行清单，发现物品有缺损，按照合同约定，应该由被告魏**承担责任；

当庭提交以下证据：8、供电局催缴欠费通知，证据6、8共同证明被告魏**在经营期间产生的电费。

被告辩称

二被告未出庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交任何证据及书面答辩材料，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条、第十三条第二款、第六十八条及最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款的规定，视为二被告放弃答辩、举证和质证的权利。

本院认证如下：原告提交的有原件的证据符合法律规定，可以作为认定本案案件事实的参考依据。

依据庭审笔录及当事人提交的证据，本院确定如下法律事实：

原告于2014年5月29日与被告魏**签订《承包经营合同》，约定：被告魏**承包经营原告所有的位于柳州市东环路某某号某某小区会所即某某国艺汉茶馆，承包期限自2014年6月1日至2022年5月31日；合同签订三日内被告魏**向原告缴纳押金100万元，承包结束后双方各项事宜均交接清楚，被告魏**缴纳完成所有费用后，原告三日内无息退还押金；承包费：2014年6月1日至2015年5月31日每月承包金为65000元；2015年6月1日至2017年5月31日每月承包金为68250元，递增5%……租金按每两个月缴纳一次，被告陈**应在需缴纳月的5日前向甲方支付当期承包金；被告魏**承包期间的物业费、水电费、税费、垃圾费、证照年审费用等所有经营所需缴纳的费用，由被告魏**缴纳；原告需按约定时间将某某国艺汉茶馆交给被告魏**经营，并为被告魏**提供现有经营场所的设施、设备、用具、软装工艺品等；被告魏**负责经营过程中馆内所有设备、设施的维护、保养和维修，如有损坏或丢失，按照双方交接清单上的价格赔偿；合同期内，双方不得终止合同，单方终止合同视为违约，违约方应向守约方支付违约金100万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿守约方的损失；被告魏**迟延交付承包费的，每迟延一日，甲方应按当月承包金的5%收取违约金，超过30日未支付的，原告有权终止合同，被告魏**所交的押金不予退还，充当违约金。

2014年5月31日，被告陈**向原告交纳租赁会所押金20万元。

2014年6月23日、2014年7月1日、2014年7月2日，原告分别与被告魏**、陈**对会所的物品进行了清点并制作清单。

2014年7月1日，原告与二被告签订《抵押担保合同》，原告为抵押权人，被告陈**为抵押人，被告魏**为被担保人，约定：被告陈**愿意以其所有的位于柳州市广场路某某号房产作为抵押财产为被告魏**担保；抵押房产担保的范围为主合同中约定的经营承包押金事项；抵押时间从本合同签订之日起至主合同履行完毕止；抵押担保期间，未经原告书面同意，被告陈**不得转让、变卖、再抵押或其他形式处置抵押物，由此引起原告的任何损失均由被告陈**承担责任。但原告与被告陈**未办理该抵押财产的抵押登记手续。

2014年6月4日至2015年4月10日，被告陈**向原告共交纳49万元承包金。被告魏**从2015年1月起未按时足额交纳承包金。

2015年5月11日，原告向被告魏**发出《解除合同通知书》，载明：被告魏**违反《承包经营合同》的约定，欠付原告自2014年12月至2015年5月期间的承包费，原告依据《承包经营合同》第七条第2款的约定，决定解除该《承包经营合同》。

本院查明

另查明，原告已于2015年6月5日实际收回涉诉会所，并清点了会所中的物品，原告述称物品有所缺损，但缺损的物品在清单中没有标明价格。

再查明，截止2015年6月2日，涉诉会所尚欠电费4052.39元。

本院认为

本院认为，原告与被告魏**签订的《承包经营合同》是双方的真实意思表示，属合法有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。原告已履行了将柳州市东环路某某号某某小区会所即某某国艺汉茶馆及馆内物品交付被告魏**使用的义务。被告魏**未按时足额交纳承包金的行为已违反合同约定，根据《承包经营合同》第七条第2款的约定，被告魏**超过30日未支付承包金的，原告有权终止合同。被告魏**从2015年1月起未按时足额交纳承包金，其所交纳的承包金计算至2015年1月15日，故原告要求解除与被告魏**于2014年5月29日签订的《承包经营合同》有事实和法律依据，本院予以支持。

原告于2015年6月5日收回涉诉会所，被告魏**应支付2015年6月5日之前占用涉诉会所的承包金。《承包经营合同》约定，2014年6月1日至2015年5月31日每月的承包金为65000元，2014年6月1日至2015年6月4日的总租金为78万元，故被告魏**尚欠承包金29万元。

关于违约金。原告主张的违约金共计21.3万元，包含：1、被告魏**交纳的20万元押金；2、根据《承包经营合同》第7条第2款“每迟延交付一日就按照当月承包金的5%收取违约金”的约定再另行赔偿原告的损失，该约定的违约金过高，原告自愿降低违约金，具体计算方式如下：以未支付的承包金为基数，按月利率2.5%分段计算，（1）、32500元欠了4个月；（2）、6.5万元欠了3个月；（3）、6.5万元欠了2个月；（4）、6.5万元欠了1个月，2015年1月16日至2015年6月4日的违约金共计为1.3万元。本院认为，根据《承包经营合同》的约定：被告魏**超过30日未交付承包费的，被告魏**所交的押金不予退还，充当违约金。故该20万元的押金应首先抵扣违约金。原告自认按照《承包经营合同》约定的5%／日计算违约金过高，同意按照月利率2.5%计算违约金，本院予以支持。本案的违约金按月利率2.5%分段计算，2015年6月4日之前的违约金为1.3万元，2015年6月4日之后的违约金以29万元为基数，自2015年6月5日计至实际支付完毕承包金之日止。

根据《抵押担保合同》的约定，被告魏**以其所有的房产为被告魏**担保，担保的范围为《承包经营合同》约定的经营承包押金，抵押担保财产不足以偿还被告魏**需交付的相关费用及违约金的，原告有权向被告陈**追索。但《抵押担保合同》约定作为抵押担保财产的房屋未办理抵押登记手续，被告魏**交纳的押金为20万元，故由被告陈**在承包押金的范围内对被告魏**的上述债务承担连带保证责任。

关于物品损失。根据《承包经营合同》的约定，物品如有损坏或丢失，按照交接清单上的价格赔偿。而原告主张丢失的物品在清单上没有标注价格，由于物品已丢失，无法通过司法鉴定的方式确定物品的价格，原告亦未提供其他证据证明丢失物品的价格，故原告主张丢失物品价值5万元没有依据，本院不予支持。

关于电费。截止2015年6月2日，涉诉会所尚欠电费4052.39元，该期间会所由被告魏**占用，现原告为被告魏**支付了该笔电费，故被告魏**应向原告支付电费4052.39元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告潘**与被告魏**于2014年5月29日签订的《承包经营合同》；

二、被告魏**向原告潘**支付承包金29万元（计算至2015年6月4日）；

三、被告魏**向原告潘**支付违约金1.3万元（暂计至2015年6月4日，之后的违约金以29万元为基数，按照月利率2.5%，自2015年6月5日计至实际支付完承包金之日止）；

四、被告魏**向原告潘**支付电费4052.39元；

五、如被告魏**不能按时履行上述义务，被告陈**对不足部分在20万元的范围内承担连带保证责任；

六、驳回原告潘**的其他诉讼请求。

案件受理费22883元，公告费700元，共计23583元（原告已预交），由原告潘**负担1050元，由被告魏**、陈**共同负担22533元。

上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年一月四日