潘**与王**、蒙爱兰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告潘**与被告王**、蒙**、第三人广西贵**限公司（以下简称贵人置业投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员，适用简易程序公开开庭进行审理。审理过程中，发现案情复杂，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘**、被告王**、蒙**的委托代理人黄能昉、第三人广西贵**限公司的委托代理人秦*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告潘**诉称，2015年3月22日，原告及被告在第三人积极促成下，就南宁市云景路5号金水花园B栋2单元6层2061号房签订关于该物业的《房屋买卖委托代办手续合同》（编号：0142088，以下简称委托代办合同）。合同约定，被告承诺在2015年5月22日前办理完继承手续，但是在此期间，被告从来没办理过继承手续。第三人多次和被告沟通，被告回复会去办理。直到5月26日下午，被告告知第三人该房将作为其大哥的婚房，不再卖给原告。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告特向本院起诉，请求判令：一、被告双倍返还购房定金人民币40000元；二、被告赔偿原告代办服务费6000元；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭增加诉讼请求：四、请求判令原告与被告于2015年3月22日签订的《房屋买卖委托代办手续合同》于2015年6月19日解除。原告于2015年9月4日以蒙**系涉案房屋继承人之一为由申请追加蒙**作为本案被告参加诉讼，并要求蒙**对上述诉请承担连带责任。本院于2015年9月7日追加蒙**作为本案被告参加诉讼。

被告辩称

被告王**辩称，原告与被告王**、第三人签订的委托代办合同》未经过房屋的共有人同意便擅自处分，应属无效。原告与被告王**在签订合同时，被告王**已经告诉原告涉案房屋有共有人，即被告王**的母亲蒙**，但蒙**不同意出售该房屋，被告王**于2015年5月就将房屋不能出售的情况告知原告及第三人，并与其协商处理事宜，故被告王**不存在隐瞒和迟延告知的情况。由于三方签订的合同为无效合同，并非被告王**违约不履行，故被告王**不应当向原告双倍返还定金40000元，被告王**同意将20000元定金退还给原告。被告王**已在2015年5月将房屋不能出售的事实告诉原告，原告仍在2015年6月15日将代办费支付给第三人，被告王**认为该费用实际是因诉讼原因才缴纳的。即使原告向第三人支付了代办费，由于本案合同无效，该代办费应由第三人退还给原告。综上，原告的诉请无事实和法律依据，应当予以驳回。

被告蒙**辩称，其是涉案房屋的继承人之一，不愿放弃该继承权，同时不同意被告王**出售该房屋。

第三人贵人置业投资公司陈述称，原告、被告王**与第三人签订的委托代办合同合法有效，被告王**占有该房屋3／4的产权，有权处置该房产。合同签订时，被告蒙爱兰系同意出售涉案房屋的，在合同的补充协议中已经载明。根据合同约定，由于被告王**未办理好相关的继承手续，从而导致合同无法继续履行，因此，第三人无须退还代办费。在三方履行合同的过程中，原告已向第三人支付了代办费6000元，由于被告违约，原告诉至法院，我方才向原告出具了发票，发票出具的时间以原告告知其需要的当天为准。

本院查明

经审理查明，坐落于南宁市云景路5号金水花园B栋2单元6层2061号房的所有权人为王**、王**，该房于2010年11月17日向中**银行广西区分行营业部办理了抵押登记，截止至本案开庭之日，该抵押尚未注销。

案外人王**系被告王**、案外人王**的父亲，被告蒙**与王**系夫妻，是被告王**、案外人王**的母亲。王**于2013年1月3日死亡。王**的父母均先于王**去世。除了被告蒙**、被告王**及案外人王**，不存在其他法定第一顺位继承人。

2015年3月22日，原告（买方）（委托方）、被告王**（卖方）（委托方）与第三人贵人置业投资公司（代办方）签订委托代办合同（合同编号：0142088），约定原告向被告购买云景路5号金水花园B栋2单元6层2061号房，房屋成交价为950000元。合同第（二）条对付款方式约定如下：……3、卖方选择公积金贷款方式付款，卖方须无条件配合买方提交交易所需法律文书材料。买方应在签署本合约后十个工作日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后十个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。所申请金额与贷款年限以银行批准的结果为准。4、定金人民币20000元在双方到房产局查档后当天支付。5、买方应在办理过户递件并出具受理单当天向卖方支付首期款230000元。6、在买方过户后领取房产权证当日，须到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方，由卖方与垫资方完成自款项结算。7、如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方在确定贷款金额当天支付。合同第（三）条约定：……2、卖方在签署本合同当日向代办方支付委托代理服务费6000元。……4、委托方在签署本合同后，在办理手续过程中委托方任何一方不配合办理交易手续或提前解除代办委托关系，代办方可以要求违约方继续履行合同，经代办方书面催告后超过五个工作日仍不配合办理交易手续的，即视为违约，代办方有权解除本合同拒绝履行代理义务，违约方须除缴清南宁**交易所规定的退案费用后方可退案外，违约方还承担守约方因此造成一切损失（含赔偿守约方应支付给代办方的服务费），代办方收取的代理服务费不予退还，未收取的代理服务费不给予免除，未付的代理服务费须于5个工作日内支付给代办方。第（四）条约定：因卖方的共有人之一王**已去世，卖方王**承诺在2015年5月22日前办理完继承手续，如逾期则买卖双方和平解除合同，卖方一次性无息退还已收定金，若在办理继承过程中产生纠纷卖方自行解决，与买方无关。卖方在收齐全部房款三日内交付该物业给买方使用。卖方同意随房赠送以下家私给买方而不另计价：挂式空调二台，立式空调一台，床三张，柜子一个，冰箱一台，电视一台。

合同签订当日，原告向被告王**支付定金20000元。

此后，原告以被告王**不履行合同义务，向原告转让涉案房屋为由诉至法院，提出前述诉请。

另查明，2015年2月10日，案外人王**声明放弃对南宁市云景路5号金水花园B栋2单元6层2061号房（邕房权证字第××号）的继承权。2015年4月26日，被告蒙**出具《声明》，表明不放弃对南宁市云景路5号金水花园B栋2单元6层2061号房（邕房权证字第××号）的继承权。

又查明，原告于2015年6月19日向本院递交起诉状，提出解除合同的意思表示，本院分别于2015年7月18日、2015年7月20日向被告王**、第三人贵人置业投资公司送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。

本院认为

本院认为，一、关于委托代办合同的效力问题。根据合同相对性原理，判断合同的效力应从该合同本身的属性出发，看该合同是否有《合同法》第五十二条规定的情形，如没有则不应认定为无效。被告王**作为涉案房屋的共有人，确实存在未经其他共有人即被告蒙**的同意将房屋转让给原告的事实，但是，这并不属于《合同法》第五十二条规定的、足以否定合同效力的五种情形。因此，被告王**据此提出其转让共有房屋的行为未经其他共有人的同意，导致合同无效的主张，于法无据，本院不予支持。

二、关于委托代办合同是否应予解除的问题。《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，王**去世后，涉案房屋中属于其遗产的部分应由被告王**与蒙**共同继承，则被告蒙**对涉案房屋享有继承权。被告王**在继承人未完成涉案房屋的继承，也未取得其他继承人即被告蒙**同意的情况下，擅自转让涉案房屋，嗣后又未能完全取得涉案房屋的所有权。因被告王**无权处分致使涉案房屋所有权不能转移，原告签订本案合同目的不能实现，合同应予解除。由于原告未曾向被告及第三人发出过解除合同通知书，而是径向法院起诉要求解除合同，故应当以起诉状副本送达合同相对方之日即2015年7月20日视为解除合同通知到达之日，本案委托代办合同自该日起解除。

三、关于被告王**是否应向原告双倍返还定金40000元及赔偿原告支付的居间服务费损失6000元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方签订的委托代办合同第（三）条第4款及第（四）条约定，被告王**应一次性无息返还原告定金20000元。在合同签订当日，原告即已向第三人支付居间服务费6000元，因合同解除的责任在被告王**已如前所述，被告王**应赔偿原告支付的居间服务费损失6000元。原告主张被告王**双倍返还定金40000元，没有合同依据，本院不予支持。

因本案合同系原告与被告王**签订，被告蒙**非合同相对方，故原告要求被告蒙**连带承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告潘**与被告王**、第三人广西贵**限公司于2015年3月22日签订的《委托代办手续合同》于2015年7月20日解除；

二、被告王**向原告潘**返还定金20000元；

三、被告王**向原告潘**赔偿居间服务费损失6000元；

四、驳回原告潘**的其他诉讼请求。

本案受理费950元，由被告王**负担。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁**民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日