王**与桂林市**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**诉被告桂林市**有限公司（以下简称中**司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭，2014年5月22日原告申请追加刘**为本案第三人参加诉讼；于2014年7月3日公开开庭审理了本案。原告委托代理人蒋**、易**、第三人刘**及委托代理人廖**到庭参加诉讼，被告中**司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。在诉讼过程中，因原告申请与第三人和解而延期审理，本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**诉称：2008年原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买位于桂林市中山北路106号（罗马花园）2栋1-10-8号、2栋1-11-8号的房屋共2套，并约定了其他相关事宜。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告即将房屋给原告使用，原告一并缴纳了水电设施费、电控门费、有线电视电话宽带费、公共维修基金、办证费等相关费用，装修入住至今，有相关的收据和发票为证。原告入住后，一直要求被告履行办证等义务，被告以各种理由拖延，至今仍没有为原告办理。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应当按照合同约定履行义务，但是，被告将房屋交付给原告使用已达五年之久，仍然迟迟不为原告办理产权证等相关手续，已严重违反合同约定及法律规定。为维护原告的合法权益，特请求人民法院：1、判令位于桂林市中山北路106号（罗马花园）2栋1-10-8号、2栋1-11-8号的房屋属原告所有；2、判令被告为原告办理房屋所有权证；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。

原告对其主张在举证期限内提供的证据有：

1、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告双方商品房买卖事实及权利义务约定；

2、销售发票，证明原告已付清房款的事实；

3、水电设施费、电控门、有线电视电话宽带费、公共维修金、办证费、装修垃圾费、水电公摊费、物业费、管道燃气费收据，证明原告已付水电等各项配套费用、办证费及装修使用的事实；

4、房屋质量保证书及房屋使用说明书，证明2008年7月1日被告向原告出具两书，并将房屋交付给原告使用；

5、（罗马花园业委会）证明，证明原告于2008年5月21日在该房屋居住至今。

被告辩称

被**公司未提交书面答辩状，也未在举证期限内提交证据材料。

第三人刘**陈述：第三人购房是在原告之前，备案在原告之前，交款也在原告之前，该房屋应属于第三人所有，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

第三人刘**在举证期限内提供证据有：

1、《商品房买卖合同》，证明2008年5月6日第三人刘**与被**公司签订了《商品房买卖合同》，2008年5月8日在桂林市房产局进行了备案登记；

2、中**司的延期交房的通知书，证明2009年8月13日因施工周期延长，中**司无法如期交房，延期至2009年12月30日交房；

3、税务发票，证明第三人刘**于2014年4月18日依照《商品房买卖合同》的约定，交纳了涉案房屋的税费；

4、购房发票，证明第三人刘**于2009年5月7日已经全部交完房款；

5、住宅专项维修资金专用收据，证明第三人刘**于2014年4月22日，依照《商品房买卖合同》，已经缴纳了相关费用；

6、转款凭证，证明涉案房屋的房款我方已经全额付清。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。

经开庭质证，第三人对原告提供证据1是复印件，没有提供原件不予质证；对证据2-5的真实性不发表意见，认为与本案无关。

原告对第三人提供证据1的真实性不予认可，认为第三人购买价格比原告约定的价格便宜很多，不排除与被告存在恶意行为；证据2的真实性不予认可，认为第三人《商品房买卖合同》的第3页清楚的说明罗马花园是现房，不存在延期交房；证据3的真实性不予认可，认为第三人开具的发票是在原告起诉之后，发票开具须在备案之后才能开具；证据4的真实性不予认可，原告也有购房发票，亦付清了房款，第三人合同备案时并没有支付房款的行为；证据5的真实性不予认可，不发表质证意见；证据6的真实性不予认可，时间太久，无法证明和该套房屋相关，与本案没有关联性。

本院对原告及第三人的证据审核，认证如下：原告提供的证据1系商品房买卖合同复印件，因无法与原件核对，本院结合本案其他证据作为定案的参考依据；对原告提供的证据2-5和第三人提供的证据1-6，虽然当事人不发表质证意见或提出异议，但均未提供相反证据予以否定，且该证据与双方争议事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：

原告在本案诉讼中提供了两份与被告签订的《商品房买卖合同》复印件，签订时间为2008年5月8日，没有备案。内容是买卖桂林市中山北路106号罗马花园枫丹庭2#1单元10层8号房及2#1单元11层8号房屋；两套房屋的套内面积都是57.43㎡，单价也都是3502.44元／㎡，约定在2008年5月19日前付清全部房款；“该商品房经验收合格”后交付；被告应在商品房交付使用经综合验收400个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2008年5月21日，被告给原告开出了两套商品房的不动产统一发票，两张发票金额都是201145元；同日，还出具了公共维修基金、办证费、水电、有线电视、电话宽带等附属设施费用的收款收据；2008年7月1日原被告交接了房屋，原告取得了被告交付的《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。罗马**委员会证明原告于2008年5月21日开始居住至今。

本院查明

另查明，2008年5月6日第三人刘**与被告签订了两份《商品房买卖合同》，向被告购买了桂林市中山北路106号罗马花园枫丹庭2#1单元10层8号房及2#1单元11层8号房。合同第二条第一款约定，买受人购买的商品房为现房。同时，合同第三条和第四条还约定，桂林市中山北路106号罗马花园枫丹庭2#1单元10层8号房，套内面积57.17㎡，单价2501.31元／㎡，总房价143000元；枫丹庭2#1单元11层8号房，套内面积57.17㎡，单价2518.80元／㎡，总房价144000元。2008年5月8日被告到桂林**理局办理合同备案登记，2008年5月9日第三人通过中国**林支行汇给被告830000元。2009年5月7日被告向第三人出具销售上述两套住房的不动产统一发票。2009年8月13日被告向第三人出具《延期交房的通知》，称由于施工周期延长原因，延长至2009年12月30日交房。至今仍未将房屋交付给第三人（注：此时原告早已接收使用）。另，2013年11月22日罗马**委员会收取了第三人办理六套房屋的房产资料审批费300元；2014年4月18日第三人向桂**税局缴纳涉案房屋契税2145元和2160元；2014年4月22日第三人向桂林市**管理中心缴纳涉案房屋住宅专项维修资金4884元和4884元。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点为：一、第三人进行了备案登记，是否对该房屋优先享有物权；二、涉案的房屋签订了两份《商品房买卖合同》是否都有效；三、涉案房产由谁享有所有权。

一、第三人进行了备案登记，是否对该房屋优先享有物权的问题。

关于商品房预售合同“备案登记”法律效力问题。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同备案登记手续。”《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条第一款第（四）项规定：“……商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。”由此可见，办理商品房预售合同备案登记是房屋开发商的法定义务，商品房预售的合同备案登记是政府主管部门行使监管职权，对房地产经营企业满足预售条件，履行报备案义务，接受资格审查的一项行政管理行为，其目的是为了维护房地产正常的交易秩序，保护买受人的利益。商品房预售合同进行备案登记后当事人享有的只是合同债权，并不具有物权效力。商品房预售合同备案登记实际属于一种行政管理意义上的备案义务，其所备案的只是商品房预售合同中约定的债权、债务。因而，商品房备案登记并不具有优先享有商品房物权效力。

二、涉案的房屋签订了两份《商品房买卖合同》是否都有效的问题。

关于一房二卖，数份商品房买卖合同是否都有效问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因而，登记并非是合同生效的条件，而是标的物的物权转移的条件。合同虽然生效，但标的物的物权不能因此发生转移。就本案而言，两份《商品房买卖合同》均是有效合同。

三、涉案房产由谁享有所有权的问题。

多份商品房买卖合同均为有效合同时，谁该享有该房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”登记生效是不动产物权变动的原则，不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当依法登记，登记后产生法律效力。但是，在商品房买卖合同纠纷案件中，往往存在着一房数卖的现象。在数份合同均有效且各买受人均要求履行合同时。根据司法实践，应当按照办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立的先后顺序确定权力保护的顺位，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对于买卖合同成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间，合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。本案而言，被告分别与原告和第三人签订了《商品房买卖合同》，但均没有进行房屋产权登记，物权没有转移。

在当事人各方均未登记产权时，应根据相关的法律、法规及司法实践处理涉案房屋的物权归属。本案中，双方当事人均主张合法占有了该争议房屋。第三人所举出的付款凭证是一张830000元的汇款单，与合同规定款项不符，存在其他可能性，对此第三人没有作出合理解释；其所签订的合同时间虽然在原告之前，但取得的不动产销售发票的时间在原告取得的不动产销售发票时间之后，相差近一年；且被告给第三人的面积单价比14天后给原告的面积单价足足少了1000元左右，不符合市场规律；被告与第三人签订的《商品房买卖合同》第二条第一款说明是“现房”，规定是当年10月1日交房，并非存在2009年8月13日被告向第三人出具《延期交房的通知》中所说的“因施工周期延长原因”，事实上被告已早于2008年7月1日将建成的房屋实际交付了原告。以上事实表现出被告与第三人的交易不符合常理。而原告举出了在合同规定的期限内付清房款所取得的不动产销售统一发票，第三人对其真实性并无异议。2008年7月1日原告与被告又交接了房屋，原告取得了被告交付的《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。罗马**委员会证明原告于2008年5月21日开始居住至今。因此，可以认定原告是合法占有了争议的房屋。

综上所述，本院认为，被告分别与原告和第三人签订的《商品房买卖合同》均为有效合同。但由于双方均未进行产权登记，物权未发生转移。原告付清了房款并且合法占有了该房屋，应当认定，该房屋所有权归原告所有。第三人在其购买了房屋后被告不能履行义务时，可以依法追究其法律责任。关于被告是否应为原告办理房屋所有权证的问题，从原告提供的合同复印件上对办理权属登记的规定来看，被告应在商品房交付使用经综合验收400个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。这个规定的内容有两个，一是商品房要经过综合验收；二是在综合验收后被告履行的职责是将需提供的资料报产权登记机关备案。所以，原告诉请要求被告办理涉案房屋所有权证的诉讼请求，与合同规定不符，本院不予支持。

依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、桂林市中山北路106号（罗马花园）枫丹庭2#1单元10层8号房和桂林市中山北路106号（罗马花园）枫丹庭2#1单元11层8号房屋归原告王**所有；

二、驳回原告王**的其他诉讼请求。

本案案件受理费7334元（原告已预交），由原告王**负担100元；被告桂林市**有限公司负担7234元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林**民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交7334元（收款单位：桂林**民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年三月六日