柳州市**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告谢**与被告柳州市**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理后，依法由审判员沈**担任审判长，与审判员温荃、人民陪审员韦**组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭审理了本案。原告谢**的委托代理人梁**、廖**，被告柳州市**有限公司的委托代理人周*、肖**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2011年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。该合同第三条约定：原告所购房产位于柳州市白沙路，建筑面积共106.92平方米，其中套内面积83.87平方米。第四条第2项约定：该房产计价按套内面积计算，每平方米人民币11261.64元，总金额944514元。第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。第八条约定：被告应于2013年12月31日前，将具备本条第5项条件，并符合本合同约定的房产交付买受人使用。即被告应于2013年12月31日前，将具备《商品房买卖合同》第八条第5项条件，并符合《商品房买卖合同》附件四《商品房买卖合同补充协议》第二十条约定标准的房产交付原告使用。被告于2014年4月份在《南国今报》发出交房公告，要求原告于2014年4月30日起接收房屋。《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告支付购房款948343元，被告开具销售不动产统一发票，00807989号发票显示原告购房金额为948343元。原告接到交房通知后与被告进行交接房验收，发现被告所交房屋并未达到合同所约定的质量标准，原告拒绝接收。被告经多次整改后，原告于2014年7月3日才接收房屋。根据《商品房买卖合同》第九条之约定，预期超过90日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。根据该条规定，截至2014年7月3日，被告逾期184天交房，被告应支付原告52348元违约金。故原告诉至法院，请求判决：一、被告支付原告自2013年12月31日至2014年7月3日止逾期交房的违约金52348元；二、本案诉讼费全部由被告承担。

原告为其主张在举证期限内提供如下证据：

1、《商品房买卖合同》，用以证明原、被告之间的商品房买卖关系以及原、被告双方的权利义务的内容，该合同约定了被告逾期交房的违约责任，装修交付标准，对精装修的标准也做了明确的约定，合同同时约定被告向原告交房的时间为2013年12月31日；

2、销售不动产统一发票，用以证明原告已按照约定向被告支付了全部购房款；

3、销售光盘，用以证明被告的售房宣传资料，展示了被告的样板房，原告向被告购买的房屋是装修完好的精装商品房，被告向原告交付的也应当是装修完好的精装商品房；

4、香颂春天消防责任书，用以证明原告的收房时间；

5、《香颂春天前期物业管理服务协议》，用以证明原告的收房时间，因为被告向原告交房时没有提供房屋交接单，只是在原告签了前期物业管理服务协议和缴纳物业费后才向原告提供房屋钥匙，所以对房屋的交接时间是以签订前期物业管理服务协议的时间为准。

被告辩称

被告辩称，被告延期交房是有合同约定的，即合同第八条、合同附件四的第十六条。因此，在计算被告是否需支付逾期交房违约金时，应扣除按照合同约定可以顺延交房的合理时间。此外，柳州市柳北区人民法院在本案受理之前，已经受理了一批香颂春天3#楼业主起诉被告要求支付逾期交房违约金的案件，这批案件已经做出生效判决并履行完毕，被告只同意按这批案件的裁判原则承担相应法律责任，即根据《商品房买卖合同》签订的时间开始计算，扣除因雨停工、因高考中考停工、因业主看房引发冲突造成停工等合理原因造成停工的天数后，对于没有合理理由延期的天数，被告按合同约定支付违约金。

被告为其主张提供如下证据：

1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，用以证明香颂春天3#、4#、5#楼及地下室工程峻工的验收情况；

2、气象证明，用以证明2010年12月1日至2014年4月30日期间柳州市区的降水情况，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件4第16条，因降雨导致停工的，可以延期交付；

3、香颂春天工地停工统计表（2010年、2011年、2012年、2013年、2014年）1份，用以证明从2010年12月至2014年4月香颂春天工地停工的具体情况，其中雨天停工天数是根据气象资料统计出来的，包含特殊停工天数在内，雨天是171天，特殊停工是61天；

4、2014年3月20日《柳州晚报》第六版交房公告，用以证明香颂春天3#楼正式交房的公告情况，交房时间是2014年4月30日；

5、报案证明，用以证明2013年11月16日和2013年11月23日香颂春天业主强行进入施工现场看房的情况；

6、香颂春天业主看房登记表，用以证明香颂春天3#、4#、5#楼业主进入施工现场查看的看房登记情况；

本院查明

7、柳州市柳北区人民法院（2014）北民一初字第1130号民事判决书，用以证明法院审理本案类似案件的判决结果；

8、2014年4月24日《柳州晚报》第五版交房公告，用以证明香颂春天4#、5#楼的交房时间是2014年5月30日。

经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2没有异议，原告对被告提供的证据4、7、8的真实性没有异议，上述证据来源合法，且与本案有关联，可以作为认定案件事实的依据。

本院认为

被告对原告提供的证据3、4、5均提出异议，认为证据3销售光盘来源不明，且光盘内容所展示的样品房与原告购买的房屋也没有关联性；认可证据4、5的真实性，但不同意其证明观点。本院认为，原告提供的证据3缺乏与本案的关联性，合同补充协议第三条亦约定宣传资料仅供参考，故本院不予采信；原告提供的证据4、5均用于证明其收房时间，但被告是否承担逾期交房违约金的依据其是否按合同第八条的约定履行交房义务，并非以原告实际收房时间为准，上述证据不能达到原告的证明目的，故本院不予采信。

原告对被告提供的证据1、2、3、5、6均提出异议，认为被告提供的证据1不能证明其主张，即使是真实的也只能证明被告开发的商品房到2014年5月1日才具备交付条件，且除了建筑主体外，被告交付的房屋应是装修完好的精装房；认为证据2不能证明被告的观点，降雨与被告是否停工没有必然的关联性；认为证据3被告未提供原件，且不是原始的施工日志、监理日志；认为证据5、6不能证明业主强行看房并因此导致停工。本院认为，被告能合理说明其提供的证据1的合法来源，被告提供的证据2、3可相互印证，被告提供的证据5、6亦可相互佐证，且被告提供的证据1、2、3、5、6已被相似案件的生效判决确定其效力，故本院上述证据均予以采信。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告柳州市**有限公司是从事房地产开发经营的有限责任公司。2010年12月28日，被告开发的位于柳州市白沙路6号的香颂春天3#、4#、5#楼及地下室工程开工。原告谢**于2011年10月10日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买柳州市白沙路6号之一香颂春天3栋1单元7-3号房屋一套。合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如发生合同补充协议第十六条约定的如下情形出卖人可予以延期：1、非出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考、创城、创卫等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的；2、供水、供电相关部门停水、停电每日达4个小时以上，气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时及间断降雨累计6小时为一天）；3、在施工过程中，施工条件恶劣或规划部门批准或决定的规范变更，设计变更等导致工期延长的；4、买受人未付清应付款包括违约金的。以上因素出卖人应在合同约定的交付日期前15日及实际交房之日分别将统计结果在本项目告知栏告知买受人。合同第九条约定：如出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人应在交房后十五日内书面通知出卖人，经双方确认属实后，出卖人应进行维修或采取其他积极措施使该装饰、装修标准达到双方约定的标准。合同签订后，原告依合同约定支付了购房款948343元。

2013年11月16日和2013年11月23日，被告向柳州市公安局胜利派出所报警称：“有业主要求进入工地看房子，工地还在施工，进去不安全，不让他们进去就硬闯”。柳州市公安局胜利派出所民警接到报案后出警到现场了解，因该小区所售房屋是精装修房，业主担心施工方偷工减料，要求进入查看，但被告以正在进行封闭施工，为了安全为由不允许业方进入。经过协调，被告同意开放工地让业主进入参观。从2013年11月25日至2013年12月20日期间，陆续有业主进入工地进行看房。其中，在2013年11月25日9时至17时期间，有23户业主看房。2013年11月26日9时至17时期间，有24户业主看房。2013年11月27日9时至16时期间，有22户业主看房。2013年11月28日9时至16时，有19户业主看房。2013年11月29日9时至16时期间，有25口业主看房。2013年12月1日，有3户业主看房。从2013年12月2日9时至15时，有10户业主看房。2013年12月3日9时15分至17时，有24户业主看房。2013年12月4日9时至15时15分，有18户业主看房。2013年12月5日9时至16时，有17户业主看房。2013年12月6日，有13户业主看房。2013年12月9日9时5分至15时55分，有22户业主看房。2013年12月10日9时23分至15时26分，有19户业主看房。2013年12月11日9时8分至16时15分，有25户业主看房。2013年12月12日9时至16时40分，有19户业主看房。2013年12月13日9时至16时30分，有24户业主看房。2013年12月16日9时24分至15时5分，有19业主看房。2013年12月17日9时2分至17时，有18户业主看房。2013年12月18日9时12分至16时，有17户业主看房。2013年12月19日9时8分至16时20分，有21户业主看房。2013年12月20日9时20分至15时，有17户业主看房。以上业主看房期间，根据被告与施工单位、监理单位的《香颂春天工地停工统计表》，2013年11月27日、11月28日、12月14日至17日因雨停工，共计6天。

结合柳州市区降水情况统计记录以及被告与施工单位、监理单位共同确认的《香颂春天工地停工统计表》，从原、被告签订《商品房买卖合同》至2014年5月1日止，被告因雨停工112.5天，因高考和中考停工10天。2014年3月20日，被告在《柳州晚报》刊登《交房公告》，通知香颂春天3#楼业主于2014年4月30日起正式交房。2014年5月1日，经建设、施工、监理、设计、勘察五方同意，香颂春天3#、4#、5#楼及地下室工程完成竣工验收备案。现原告认为被告逾期交房故诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的合同，并符合法律规定，对当事人具有法律约束力，原、被告双方均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，原告已依约向被告支付购房款，被告亦应依约交付商品房。根据合同第八条约定，被告应于2013年12月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，且符合本合同约定的商品房交付原告使用，但被告通过登报方式向香颂春天3#楼业主告知可以交房的时间为2014年4月30日起，而香颂春天3#、4#、5#楼及地下室工程经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的时间为2014年5月1日，故至2014年5月1日被告才履行合同约定的交房义务。据此，被告交房时间超出合同约定共121天。但根据合同补充协议第十六条的约定，因高考、中考原因和因降水（连续降雨4小时及间断降雨累计6小时为一天）原因导致工期延误的情形，被告可予以延期交房。从原、被告签订合同至2014年5月1日期间，根据柳州市气候评价所出具的《气象证明》，并结合《香颂春天工地停工统计表》，此期间被告因雨停工112.5天，因高考和中考停工10天。因此，被告因降雨和因高考、中考停工的天数可以作为顺延交房的合理时间。此外，因业主要求进入工地看房曾于2013年11月16日和2013年11月23日与被告在施工场地产生冲突，经协商，被告同意业主看房，故从2013年11月25日至2013年12月20日期间，被告开放工地给业主看房。在业主看房期间，除了2013年12月1日、2日以外，其余19天均有多批业主看房，且看房时间均持续4小时以上。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》对于看房时间是否可以顺延交房没有约定，但由于看房业主多且时间长，使被告无法正常施工，故对于看房业方多且持续时间超过4小时的19天看房时间，应成为被告顺延交房的合理时间。但业主看房期间有6天系因降雨停工，不能重复计算。业主在2013年11月16日和2013年11月23日与被告在施工场地产生冲突，致使被告不能正常施工，这2天时间亦应作为被告顺延交房的合理时间。据此，被告因雨停工、因高考和中考停工、业主在施工现场与被告冲突的时间及看房停工的天数，共计137.5天（112.5天＋10天＋2天＋13天）属于被告可以顺延交房的合理天数。被告可顺延交房的时间超过121天，故原告要求被告支付逾期交房违约金缺乏依据，本院不予支持。

原告诉称其与被告进行交接房屋时因发现被告所交房屋的装修部分并未达到合同所约定的质量标准，故拒绝接收，直至被告经多次整改后才接收房屋，故被告应承担至原告实际接收房屋时止的逾期交房违约责任。对原告的该主张，本院认为，虽然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定被告交付的商品房不仅应当经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，还应当符合合同的其他约定，即合同补充协议第二十条中关于装修标准的约定。但是原告未举证证明被告交付的商品房未达到合同补充协议第二十条约定的标准。且合同第十三条对于出现房屋装修、装饰质量问题的解决方案约定为：“买受人应在交房后十五日内书面通知出卖人，经双方确认属实后，出卖人应进行维修或采取其他积极措施使该装饰、装修标准达到双方约定的标准”。因此，即使原告发现房屋存在装修质量问题，其亦可以在接收房屋后十五日内要求被告维修或采取其他措施使房屋装修部分达到约定的标准，但并不能以此为由拒绝接收房屋并要求被告按合同第九条之约定承担逾期交房违约责任，故对原告的上述主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告谢**的诉讼请求。

案件受理费1109元（原告已预交），由原告谢**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1109元（收款单位：柳州**民法院；账号为：20×××09；款交开户行：中国**南支行潭中分理处；联系电话为：07722633011）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年七月六日