梁**与蔡**、陈**及第三人罗**租赁合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告梁**与被告蔡**、陈**租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法追加罗**为本案第三人参加诉讼，并组成由审判员韦厚望担任审判长，人民陪审员郑**和人民陪审员李*参加的合议庭，于2014年3月18日、5月20日两次公开开庭审理了本案。书记员陈*担任记录。原告梁**及其委托代理人卢**，被告蔡**、陈**的共同委托代理人曾小*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告梁*靖诉称，2013年6月20日，原告与二被告签订《场地租赁合同》，合同约定原告承租二被告位于柳州荣军路永意山语城对面2#场地270平方米，租赁期限为3年，从2013年8月1日起至2016年7月30日，年租金为141600元。合同还就租金及支付方式，违约责任等方面进行了约定。2013年6月23日，原告与二被告签订《关于蔡**、陈**与梁*静签订山语城对面半山2场地租赁合同的补充协议》，进一步约定租金、押金的金额及支付方式，还就相关方面进行了约定。原告于当天支付了押金50000元给二被告，2013年6月25日又支付了首期场地租金35400元。2013年7月5日，原告进入承租场地进行平整、搭建基础设施及购买设备材料等，投入资金62392元，并于2013年8月1日开始正式经营夜宵小吃生意。2013年9月24日政府依法强制拆除承租场地内的一切设施，并收回承租场地。至此，原告才知道二被告对出租的场地既无所有权，也没有使用权，更没有处分权。为此，原告找到二被告要求赔偿损失，退还押金及已交付的租金，被告均予以拒绝。原告认为，二被告对出租的场地既无所有权，也没有使用权，却把该场地出租给原告，是一种欺诈行为，《场地租赁合同》是无效合同。依据法律规定，二被告应当退还其所收取原告的押金和租金，可二被告拒不退还，损害了原告的合法利益，原告故诉至法院，请求：1、确认原告与二被告签订的《场地租赁合同》无效；2、二被告退还押金50000元、土地租金35400元；3、二被告赔偿原告投资设施及购买设备材料损失49913元；4、本案诉讼费用由二被告承担。

原告梁**对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

1、2013年6月20日原告与二被告签订的《场地租赁合同》一份以及照片一张。证明：二被告将位于合同约定的场地租赁给原告，双方对租赁期限、租金、租金转账账户等问题进行了约定；照片证明二被告租赁给原告的场地的现状。

2、2013年6月23日原告与二被告签订的《关于蔡**、陈**与梁**签订山语城对面半山3#场地租赁合同的补充协议》一份。证明二被告与原告对租赁合同条款进行了补充。

3、蔡**、陈**、黎**的《居民身份证》复印件各一份。证明二被告与黎**的身份情况。

4、物资明细表一份、2013年8月7日韦*飞出具的《收条》一份、2013年4月21日现金收入单据一份、2013年7月9日收款收据一份、2013年8月9日张**出具的《收条》一份、客厅家具订货合同一份、2013年7月8日《收条》一份、柳州市**公司家电销售服务单二份、招牌制作单一份、2013年7月12日罗*出具的《收条》一份。证明：原告对租赁场地进行了投资，投入金额为62392元。

5、2013年6月23日蔡**出具的《收据》一份、2013年6月25日蔡**出具的《收据》一份。证明被告蔡**收取原告的押金以及租金。

6、柳城管鱼峰改字（2013）第2488号、柳城管鱼峰改字（2013）第5069号《责令改正通知书》各一份，柳城管鱼峰诫字（2013）第29号《告诫书》一份。证明：二被告租赁给原告的场地是不合法的，城管责令原告予以拆除。

7、照片六张。证明：承租场地被城管拆除后的现状，以及原告为了经营烧烤场而购买的用具情况。

被告辩称

被告蔡**、陈**辩称，原告起诉二被告诉讼主体错误，本案应该是原告与罗**之间的租赁关系，而罗**与二被告是委托关系，二被告在委托书的约定范围内与原告签订的《场地租赁合同》，应当由罗**承担全部责任，因此请求法院驳回原告对二被告的全部诉请。

被告蔡**、陈**为其辩解在举证期限内提供的证据有：

1、2013年4月8日梁**与罗**签订的《空闲土地出租合同》一份。证明罗**向梁**租赁了山语城的场地。

2、2013年4月8日梁**出具的《收条》一份。证明：梁**收取了罗**的场地押金45000元，说明梁**对该土地具有使用权。

3、2013年4月24日罗**出具的《收据》一份。证明：罗**收取了原告空地押金30000元，2013年6月23日蔡**出具的收据50000元中包含了罗**收取的这笔30000元款项。

4、2013年5月13日《委托书》一份、2013年7月20日《委托授权书》一份、黎**的《居民身份证》复印件一份。证明：罗**与被告蔡**、案外人黎**是委托关系，黎**又转委托被告陈**代为收取租金等出租事宜。

5、2013年4月20日罗**出具的《借条》一份。证明：罗**向黎**借款200000元，用于支付山语城对面的工程款，罗**被羁押后，委托黎**和蔡**出租场地并收取租金和押金用于归还借款。

第三人罗**未到庭参加诉讼，但其庭前向本院书面陈述称，本案所涉场地由柳州市**有限公司拥有使用权，并由第三人向柳州市**有限公司下属公司的法定代表人梁**承租而来，土地平整也是由第三人负责，但场地上的钢架棚并非第三人搭建。第三人确实委托被告蔡**与案外人黎**代为出租涉案场地，并且对黎**转委托的行为予以认可。第三人认可原告曾与其协商租赁事宜，承认收到原告缴纳的租赁押金30000元。因第三人在柳城监狱服刑，本案一切事宜由二被告负责处理。

第三人罗**在举证期限内未向本院提供证据。

经过（庭前交换证据）开庭质证，原告对二被告提供的证据3的真实性无异议，但不认可证明目的；二被告对原告提供的证据1、2、3、5、6的真实性无异议。第三人罗**对原告提供的证据的质证意见与二被告一致，对二被告提供的全部证据的真实性均无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。

二被告对原告提供的证据4、7的真实性有异议，亦不同意证据4、7的证明目的。

原告对二被告提供的证据1、2、4、5认为与本案无关。

本院查明

本院经审查后认为，对原告提供的证据4、7，该证据无法证实原告承租场地后在场地上进行投资购入相应设备，也无法证实票据中的设备用于在该场地上经营，故本院对该证据不予采信；

对二被告提供的证据1、2、4，该证据原告并非当事人，且第三人罗**对此予以认可，本院对其真实性予以采信；

对二被告提供的证据5，黎**并非本案当事人，且证据内容与本案并无关联性，本院对其不予采纳。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

2013年4月8日，第三人罗**与梁**（案外人）签订《空闲土地出租合同》，约定：梁**将位于柳州市荣军路160号6号楼对面三块平整好的土地约985平方米出租给第三人罗**，租赁期限为三年，从2013年8月1日至2016年7月30日；2013年8月1日至2014年7月30日每月租金为16500元、2014年8月1日至2015年7月30日每月租金为17500元、2015年8月1日至2016年7月30日每月租金为18300元；第三人罗**在签订合同当日交45000元押金给梁**；第三人罗**不能在承租空闲土地上搭建任何建筑物，如有违反梁**可终止合同，押金不退，收回土地。合同签订当日，梁**向第三人罗**出具了《收条》，确认收到第三人罗**交纳的土地承租押金45000元。

2012年6月13日，第三人罗**因涉嫌犯行贿罪，被柳州市鱼峰区人民检察院提起公诉，本院于2012年11月13日作出（2012）鱼刑初字第267号刑事判决：罗**犯行贿罪，免予刑事处罚。柳州市鱼峰区人民检察院对该判决有异议，提出抗诉。柳州**民法院经审理后于2013年3月28日作出（2012）柳市刑二终字第46号刑事判决书，判决：一、撤销柳州市鱼峰区人民法院（2012）鱼刑初字第267号刑事判决书；二、罗**犯行贿罪，判处有期徒刑二年。2013年9月13日，罗**被送往柳城监狱服刑。

2013年5月13日，第三人罗**向黎**（案外人）及被告蔡**出具了一份《委托书》，委托黎**及被告蔡**负责山语城对面烧烤美食城的出租、收取租金及一切相关事宜，被告蔡**占有权利利益按照原罗**、黎**、廖**三人签订的合伙合作协议书所确定的罗**的股份比例行使管理权和享有收益。2013年7月30日，黎**向被告陈**出具《委托书》，委托被告陈**全权办理山语城2号场地租赁的相关事项。第三人罗**对黎**的转委托行为表示予以认可。

2013年4月24日，原告向第三人罗**交纳租赁押金30000元，第三人罗**向原告出具了《收据》。2013年6月20日，原告与二被告签订《场地租赁合同》一份，约定：原告承租二被告位于山语城对面2号场地270平方米，租赁期限为三年，从2013年8月1日至2016年7月30日，每年租金为141600元，每季度支付一次租金，每年按5%递增。2013年6月23日，原告与二被告签订《关于蔡**、陈**与梁**签订山语城对面半山2#场地租赁合同的补充协议》，约定：支付租金的时间为每年的10月15日、1月15日、4月15日、7月15日；2013年8月1日至2015年每月租金为11800元，每年租金为141600元；原告支付二被告场地租赁押金为60000元，在签订协议时支付50000元，剩余10000元于2013年10月15日交付第二次租金时一同支付；原告将上述租金及押金按二被告要求汇入黎勤雪的工商银行账户。协议签订后，原告向二被告支付租金35400元及押金20000元，并将第三人罗**出具的《收据》交给二被告，二被告向原告出具了两张《收据》，确认收到原告缴纳的场地押金50000元及2013年8、9、10月的押金共计35400元。二被告收取上述款项后，将租赁场地交付给原告，原告租赁该场地的用途为经营烧烤夜市。原告称二被告交付场地时，该场地上搭设有钢架棚，原告负责对场地进行了装修；二被告称交付场地给原告时，该场地为空地，仅对地面进行了平整及硬化。双方对各自陈述均未能提供证据。

柳州市鱼峰区城市管理行政执法局下发柳城管鱼峰诫字（2013）第29号《柳州市城市管理行政执法告诫书》，要求在2013年8月15日前拆除位于永意山语城北侧及永意山语城六号楼西侧的房屋。后柳州市鱼峰区城市管理行政执法局又分别于2013年9月5日、9月22日两次下发柳城管鱼峰改字第（2013）5069、2488号《责令改正通知书》，称柳州市银桐路永意山语城北面山语美食城内颇家巷烧烤场地内擅自设置雨棚和广告标志不符合国家和自治区规定的城市容貌标准，违反了《广西壮族自治区实施〈城市市容和环境卫生管理条例〉办法》第八条的规定，要求自行拆除违章搭建的雨棚和广告标志，该通知原告已收到。因原、被告均未按柳州市鱼峰区城市管理行政执法局的要求拆除雨棚和广告标志，后该雨棚和广告标志被柳州市鱼峰区城市管理行政执法局于2013年9月24日强行拆除。

原告认为，二被告将其无所有权及使用权的房屋出租给原告，属欺诈行为，双方签订的《场地租赁合同》应为无效合同，二被告收取原告交纳的场地租金及押金均应退还给原告；且因柳州市鱼峰区城市管理行政执法局强行拆除原告经营的场地，给原告造成了损失，二被告应当负责赔偿。二被告认为其系受第三人罗**委托，代为出租本案场地及收取租金，因该委托行为造成的法律后果应由第三人罗**承担，故不同意原告的诉请。

本院认为

本院认为，综合原、被告庭审陈述及各自提交的证据，本院确认本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《场地租赁合同》是否合法有效？2、二被告是否应退还原告租金及押金？3、原告要求二被告赔偿损失是否合理？

对争议焦点1，本院认为，根据庭审查明的事实，原、被告均表示不清楚涉案场地的使用权人及土地性质，第三人罗**表示该块土地系柳州市**有限公司拥有使用权的闲置土地，但未提供证据证实，且第三人罗**与梁**签订的《空闲土地出租合同》第一条已明确该土地无法提供任何手续，包括土地证、房产证、规划许可证、报建手续等等，故本院无法查明该土地使用权的归属及土地用途；况该土地上搭建的雨棚及广告标志被柳州市鱼峰区城市管理行政执法局认定为违章搭建，且原、被告均未能提供证据证实原告在该场地上经营属于合法经营。综上，本院认为二被告将本案场地出租给原告从事经营活动的行为不符合法律规定，则双方签订的《场地租赁合同》应为无效合同。

对争议焦点2，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因合同取得的财产应予以返还。本案中，已查明原告缴纳的2013年8、9、10月的租金35400元及押金20000元由二被告收取，另外30000元押金由第三人罗**收取。《场地租赁合同》的当事人为原告与二被告，现该合同无效，根据上述法律规定，二被告因该合同取得的财产，应当予以返还，故二被告应返还其收取的场地押金20000元。在本案审理过程中，二被告向本院申请将罗**追加为共同被告参加诉讼，原告不同意，并表示如罗**需在本案中承担责任，将另案起诉罗**，不要求罗**在本案中承担责任。因30000元押金已查实由第三人罗**收取，故本院对此不予处理，原告可向向第三人另行主张权利。原告称第三人罗**已经将该30000元场地押金转交给二被告，未能提供证据证实，本院不予采信。故原告要求二被告返还另外30000元场地押金，无事实和法律依据，本院不予支持。另外，原告向二被告支付了2013年8、9、10月的租金，其经营场地于2013年9月24日被柳州市鱼峰区城市管理行政执法局拆除，则原告已实际使用本案租赁场地近两个月（1个月又3星期），故原告支付的租金应扣除两个月的场地使用费后，由二被告予以返还，即二被告应返还租金14750元（35400元-11800元×1个月-11800元×0.75个月）。二被告辩称其系受第三人罗**委托出租本案场地，但二被告以自己的名义与原告签订合同，收取租金及押金后未交给第三人罗**，且从第三人罗**出具的《委托书》中反映出二被告与第三人罗**、黎**等还存在其他法律关系，二被告还辩称第三人罗**与黎**之间还存在借贷关系，故本院在本案中无法查清双方之间系何法律关系，故本院对二被告的辩解意见不予采信。

对争议焦点3，本院认为，原告在庭审中提供的证据不足以证实其租赁场地上存在的设备及搭建的基础设施的情况及因此投入资金情况，况且原告在与二被告签订《场地租赁合同》时应当审查该场地的合法性，且在柳州市鱼峰区城市管理行政执法局下发《责令改正通知书》后仍继续经营，其自身存在过错，故其要求二被告赔偿损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告梁**与被告蔡**、陈**于2013年6月20日签订的《场地租赁合同》无效；

二、被告蔡**、陈**返还原告梁**场地押金20000元、租金14750元，合计人民币34750元；

三、驳回原告梁**的其他诉讼请求。

案件受理费人民币3006元（原告已预交），由原告梁**负担2256元，被告蔡**、陈**负担750元。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族**人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族**人民法院。

裁判日期

二〇一四年六月二十日