阮**与灵山县宏**责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告阮**诉被告灵山县宏**责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法组成由审判员李**担任审判长，代理审判员张*和人民陪审员陈**参加的合议庭。后因工作原因，转组成由审判员李**担任审判长，审判员叶**和人民陪审员陈**参加的合议庭，于2015年12月11日公开开庭审理了本案。书记员黄**担任记录。原告阮**的委托代理人叶自湖、被告灵山县宏**责任公司的委托代理人黄升庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告阮**诉称，2009年12月18日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的灵山县灵城镇江南新城区农行小区·香江丽园D号楼101号房，面积98平方米，房屋总价为171500元，杂物房价格为18000元，合计为189500元。被告应于2010年6月30日前，将经有关部门综合验收并符合合同约定的商品房交付给原告。合同对产权登记也作出了约定，被告自原告收房之日起180天内向有关部门提供办理房产证的相关手续，并通知原告。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部的房屋价款及10000元办证等相关费用。2010年7月12日，被告向原告交付房屋，但至今被告仍没有向相关部门提供办理《房屋所有权证》的相关手续并协助原告办理《房屋所有权证》。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告按照《商品房买卖合同》第六条的约定，向有关部门提供办理房产证的相关手续，协助原告办理灵山县灵城镇江南新城区农行小区·香江丽园D号楼101号房的《房屋所有权证》；2、被告承担逾期办证违约金79060.43元（违约金计算：以189500元为本金，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，按年利率9%计算，从2011年1月9日计至2015年8月28日，共计1692天，以后依法延计）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。

原告阮**对其陈述事实在举证期限内向本院提供的证据有：

1、《中华人民共和国居民身份证》【持有人阮**】一份，以证实原告的身份情况；

2、《商品房买卖合同》【合同编号：00000039）一份，以证实原、被告存在合法有效的商品房买卖关系，以及有关约定的情况；

3、《收款收据》【发票号为：00932572、00932544、04615993、04612127）四份、《广西农村信用社个人购（建）房担保借款合同》【合同编号：灵农信房借（2010）第210010号】一份，以证实原告已履行了付款义务；

4、《收据》【NO：0009379）、《收款收据》【票号：0001893）、《广西壮族自治区钦州市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票》【发票号码：00202836）、《广西壮族自治区事业性收费统一收据》【NO：2575152）各一份，以证实原告已交纳办证相关费用；

5、《电脑咨询单》（企业名称：灵山县宏**责任公司）一份，以证实被告的工商登记情况；

6、《申请报告》、《光盘》各一份，以证实原告曾多次要求被告办证、支付违约金，主张权益的事实。

7、灵山**理局出具的《证明》一份，以证实灵山**理局政务中心窗口没有收到有关“香江丽园”项目办理，《房屋所有权证》的材料，即被告没有履行把材料提交至房产管理部门协助办理《房屋所有权证》的义务。

被告辩称

被告灵山县宏**责任公司辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》约定了房屋交付的期限，但合同并没有约定交付《房屋所有权证》的时间，且被告于2010年7月12日将房屋交给原告后，已于2010年12月2日代原告缴交了房屋契税，2010年12月23日被告向房产部门申请办理备案，主管部门退回申请后，被告又于2011年7月5日向灵山县住房和城乡建设局报送工程规划验收报告及相关材料，2013年4月16日被告收到灵山县住房和城乡建设局发送的《建设工程竣工规划验收存在问题整改通知书》。2013年4月22日，被告提交《关于对建设工程竣工规划验收存在问题的整改回复》，对灵山县房产和城乡建设局要求整改的几个问题作出了说明，特别是对安装管道燃气问题作了详细的说明。由于在该项目规划时，灵山县范围内还没有管道燃气公司，而且规定关于新建设小区必须要安装管道燃气的政府文件是在该项目已经立项建设后才出台的，此为政府部门的行政行为，属不可抗力的原因，被告无法预知政府政策的改变，因此造成本案涉讼项目无法通过灵山县住房和城乡建设局的工程竣工验收，被告也与包括原告在内的小区业主说明《房屋所有权证》一直办不下来的原因，并根据政府文件的要求，要求每户业主交纳2300元的管道燃气安装费，但是小区的大部分业主不同意安装管道燃气，并于2014年10月29日联名写了一份《申请报告》提交至灵山县住房和城乡建设局表达业主不同意安装管道燃气的意愿。因此，至今不能办理《房屋所有权证》的原因不是被告造成的，被告对此不应承担责任；2、在《商品房买卖合同》中，并没有被告违约不办理《房屋所有权证》应承担何种违约责任的约定，且被告已如期将房屋交给原告使用。综上，被告在履行合同中不存在违约行为，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告灵山县宏**责任公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：

1、《人民防空工程易地建设许可证》【编号：（2008）006号】、《建设工程规划许可证》【建字第450721200900737号】、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》【编号：452824200908250201（103）】、《竣工验收备案表》各一份，以证实被告项目已取得相关部门的建设工程规划施工许可，且经各相关部门验收合格；

2、《证明》、《关于工程竣工规划验收的申请报告》各一份，以证实被告已向相关部门申请对本案涉讼项目竣工验收备案；

3、《建设工程规划验收存在问题整改通知书》、《关于对建设工程竣工规划验收存在问题的整改回复》各一份，以证实被告申请竣工验收备案后，主管部门要求整改，被告对于主管部门的整改要求作出了整改和答复；

4、《关于“香江丽园”工程规划验收的申请》一份，以证实在对项目进行整改后，被告再次向主管部门申请验收；

5、《销售不动产统一发票》【发票号码：00177547）、《中华人民共和国税收通用完税证》【（2008）桂地完电：4926928）各一份，以证实被告协助办理房屋所有权证过程中已代原告缴交相关税费；

6、《企业信息单》（企业名称：灵山县万佳管道燃气**公司）一份，以证实灵山县万佳管道燃气**公司成立的时间。

被告灵山县宏**责任公司为其辩解在举证期限届满后向本院提供的证据有：《建设工程竣工规划验收合格单》一份，以证实灵山县住房和城乡建设局已于2015年11月30日对本案涉讼项目进行了验收。

本院结合双方当事人的举证，质证及双方当事人的陈述，认证如下：

本院查明

原告阮**提供的证据1、2、3、4、5、6、7和被告灵山县宏**责任公司提供的证据1、2、3、4、5、6和举证期限届满后提供的证据，原、被告质证均对上述证据的真实性无异议，虽双方对对方提交的部分证据欲证明的内容不予认可，但上述证据与本案有关联性，能证实本案事实，本院对上述证据的证明效力予以确认。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

2009年12月18日，原告阮**与被告灵山县宏**责任公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告于2008年开发的位于灵山县灵城镇江南新城区的农行小区·香江丽园D号楼101号房及杂物房一间，商品房面积约为98平方米，房屋价款为171500元，杂物房面积为10平方米，价款为18000元，合计房款为189500元；原告应于2009年12月18日支付首期款为总价的20%，余款占总房款的80%，由原告向银行申请抵押按揭贷款支付给被告；被告应当在2010年6月30日前，经有关部门综合验收并符合本合同约定的商品房交付给原告，但遇不可抗力等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实延期；被告自原告收房之日起180天内向有关部门提供办理房产证的相关手续，并通知原告，原告接到被告通知之日起五天内到有关部门办理产权登记手续以及其他事宜。合同签订后，原告依约将房款支付给被告，被告依约于2010年7月12日将房屋交付给原告。期间，原告向灵山**理局交纳了房屋抵押登记费160元及抵押保证金5000元。同年11月28日，原告阮**交纳了D号楼101号房办证款项5000元给被告。被告于同年12月2日代原告阮**交纳了灵山县灵城镇江南新城区农行小区·香江丽园D号楼101号房屋的契税2002.31元。后经原告多次要求被告协助办理本案涉讼房屋的《房屋所有权证》未果，于2015年11月9日遂以上述诉讼请求、事实和理由诉至本院。

另查明，2009年4月28日灵山县人民政府发布并施行《灵山县管道燃气管理暂行办法》，该《办法》规定：城镇新开发的工程，管道燃气设施与主体工程同时设计、同时施工、同时竣工验收。在该《办法》实施前，在建但未竣工验收的工程项目，建设单位要按规定及时补办相关手续。2010年6月18日，被告开发建设的位于灵山县灵城镇江南路新城区的农行小区·香江丽园B幢14-39轴住宅楼竣工，经相关勘察、设计、施工、监理、建设、公安消防、环保等部门验收合格后，被告于2010年7月28日向灵山县住房和城乡建设局申请竣工备案。同日，该局在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上注明“准予备案”。2010年6月3日，灵山县万佳管道燃气**公司成立。2010年8月16日灵山县人民政府发出《灵山县人民政府办公室关于印发灵山县管道燃气项目建设补充规定的通知》，要求管道燃气设计工程必须与主体工程同时竣工，并作为整个竣工验收的条件之一，管道燃气管线及设施验收或验收不合格的，整个工程不得投入使用，建设部门不予办理相关手续。2010年12月23日被告向灵山县住房和城乡建设局申请办理香**房地产开发项目竣工验收备案，灵山县住房和城乡建设局于2013年4月16日向被告出具《建设工程规划验收存在问题整改通知书》，对被告建设的香江丽园住宅楼存在的问题：一、顶层未按原设计图建成跃层；二、未按要求安装燃气管道；三、小区道路放置大石头阻拦道路。并要求被告补交燃气管道设施安装合同原件及燃气管道设施竣工资料原件。被告于2013年4月23日向灵山县住房和城乡建设局提交了《关于对建设工程竣工规划验收存在问题的整改回复》，对灵山县住房和城乡建设局要求整改的问题作出了回复，并说明因“香江丽园”项目立项报建时，灵山县还没有燃气管道公司，故该小区没有设计安装燃气管道。期间，经被告向包括原告在内的业主释明情况，要求业主支付2300元管道燃气安装费，2014年10月29日，包括原告在内的香江丽园部分业主向灵山县住房和城乡建设局提交《申请报告》，称经小区业主商量，认为当时楼房设计方案没有管道燃气的设计需求，现与现在的要求不符，但现楼房大多数业主已装修入住，加装会破坏房屋结构，多数业主不同意加装管道。2015年3月23日，被告再次向灵山县住房和城乡建设局提交《关于“香江丽园”工程规划验收的申请》，灵山县住房和城乡建设局于2015年11月27日出具《证明》，告知被告因提交的材料欠缺《建设工程竣工规划验收合格单》而无法备案，后被告于2015年11月30日取得灵山县住房和城乡建设局发出的《建设工程竣工规划验收合格单》。

本院认为

本院认为，原告阮**与被告灵山县宏**责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的本案涉讼房屋，双方之间形成了房屋买卖合同关系，主体适格，合同内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合同合法有效。原告已按合同约定向被告支付了房屋价款。被告亦依约将房屋交付给原告使用。在被告开发的涉案小区楼盘全部竣工之后，被告即向灵山县住房和城乡建设局提交工程竣工验收申请，以便履行合同的义务，为业主办理《房屋所有权证》。但灵山县住房和城乡建设局以被告所开发的小区没有安装燃气管道等为由责令被告整改而不予通过验收备案，然而被告所开发的该小区于2008年立项规划，灵山县的管道燃气规划在县城总体规划的基础上作为新区开发和旧城区改造详细规划中的必备内容的相关文件要求是于2009年4月28日施行。同时，关于新建、改建或扩建的民用建筑以及工业、商业需使用燃气作为能源的建筑项目，必须同时办理管道燃气规划、设计、报建及安装手续的要求等政府文件是于2010年8月16日执行。此为政府部门根据国家产业政策、城市总体规划、本县经济和社会发展需要而作出的政策性调整，本案涉讼项目在设计、建设时并不具备预知政府政策改变的能力，政府部门的政策改变是不能预见的因素，属不可抗力，且在政府相关部门要求整改时，被告已履行了告知安装管道燃气的义务，但包括原告在内的小区大多数业主以房屋已装修入住，加建会破坏房屋结构为由，不同意加装燃气管道。因此，原告无法办理《房屋所有权证》登记手续的根本原因在于政府政策的变动，本案涉讼项目需增加管道燃气设施，而作为安装费用承担者的业主不同意安装，致使建设部门不予办理相关手续，即无法办理《房屋所有权证》的原因不是被告造成，被告在协助办理《房屋所有权证》方面并没有违约，因而原告要求被告按《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担逾期办证违约金的责任无事实依据，本院不予支持。原告与被告之间签订了《商品房买卖合同》，被告作为出卖人，有向买受人转移标的物所有权的基本义务，在房屋作为不动产须经登记方能转移所有权的情况下，被告有协助原告办理房屋所有权登记手续的法定义务。因此，原告要求被告协助原告办理灵山县灵城镇江南新城区香江丽园D号楼101号房的《房屋所有权证》，合法有据，本院予以支持。由于涉案项目于2015年11月30日已取得《建设工程竣工规划验收合格单》，无法办理《房屋所有权证》的情形已消失，因而被告应从2015年12月1日起按《商品房买卖合同》第六条的规定，在180天内协助原告办理房屋所有权证。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第一百三十五条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告灵山县宏**责任公司从2015年12月1日起180天内，协助原告阮**办理位于灵山县灵城镇江南新城区的农行小区·香江丽园D号楼101号房的《房屋所有权证》；

二、驳回原告阮**的其他诉讼请求。

案件受理费1877元，由被告灵山县宏**责任公司负担1000元，由原告阮**负担877元。

上述义务，义务人应于本案判决生效规定的履行期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十二日