张**与广西川**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**诉被告广西川**有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理后，依法由代理审判员胡**适用简易程序，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告张**的委托代理人韦**及张**、被告广西川**有限公司的委托代理人黄*及翟**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称，原、被告于2010年2月6日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、原告购买被告开发的位于平果县马**皓鼎公馆1幢1单元1203号房屋，总房款为208319元，采用支付首付款加银行按揭贷款方式付款；2、被告于2010年12月31日前将具备合同约定的验收合格条件的商品房交付原告使用；3、被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同或要求继续履行合同，原告要求继续履行合同的，被告按合同约定商品房最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同还对双方的其他权利和义务等事项作了具体的规定。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款42319元，向中国建设**平果铝分行申请贷款166000元，银行贷款于2010年3月16日已全部汇入被告账户内。此后，被告未能按期交付房屋给原告。2011年9月28日，被告向原告作出书面承诺，承诺于2011年9月28日交付房屋给原告，如到期不能履行的，自2011年9月28日至实际交房之日止，被告每日按购房款万分之六赔付原告延迟赔偿金。但至今为止，被告开发的楼盘仍不能竣工验收，更不具备交房条件。原告认为，被告的行为已经违约，给原告造成了极大的经济损失，为此，请求法院判令被告广西川**有限公司将坐落于平果县马**皓鼎公馆1幢1单元1203号房屋交付给原告使用，并办理相关房产登记手续及相关证件；判令被告向原告支付逾期交房违约金170134元（计算标准：其中从2011年1月1日起至2011年9月28日止共计271天的违约金每日按总房款的万分之一计算；从2011年9月29日起至2015年5月6日止共计1316天的违约金每日按总房款的万分之六计算；2015年5月6日以后至实际交付房屋之日期间的违约金另计）。

被告辩称

被告广西**有限公司辩称，川惠·皓鼎公馆房地产项目至今不符合交房条件，并且无法验收合格。原告主张违约金过高，已超过实际损失。逾期交房违约金的计算天数应扣减法定节假日及天气因素导致无法正常施工的天数。

原告张**为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交的证据有：

证据一、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，被告违约；

证据二、《个人贷款支付凭证》复印件一份，证明原告向中国建设**平果铝分行申请按揭贷款166000元的事实；

证据三、《收据》复印件一份，证明原告为购房支付首付款42319元；

证据四、《商品房预售证》复印件一份，证明原告向被告公司购买商品房；

证据五、《居民身份证》复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；

证据六、《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》复印件一份，证明被告应赔付原告延期赔偿金；

被告广西**有限公司为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交的证据有：

《晴雨表》一份，证明平果县2010年2月至2010年12月连续降雨164天，应扣减连续降雨导致延期交房的天数。

为查明案件事实，本院依法到平果县气象局调查取证，调取了《证明》一份，证明平果县2010年2月至2010年12月连续降中雨以上天数为45天。

经质证，被告对原告提交的证据一、二、三、四、五的真实性、合法性及关联性没有异议；对原告的证据六有异议，称证据六是在被胁迫的情况下出具，不是被告真实意思表示。原告对被告的证据有异议，称降雨对被告施工影响不大。原、被告对本院调取的证据无异议。

根据原、被告的举证、质证意见，本院对有关证据分析和确认如下：

因被告对原告提交的证据一、二、三、四、五的真实性、合法性及关联性没有异议，故本院对原告证据一、二、三、四、五的证明力予以确认；因证据六系被告公司出具，被告称在受胁迫的情况下出具，但被告未提供证据佐证，故本院对被告的抗辩理由不予采信，对原告证据六的证明力予以确认。因原告对被告的证据有异议，被告也没能提供证据证明具体因降雨停工的天数，故本院对被告证据的证明力不予确认。因原、被告双方对本院调取的《证明》无异议，故对本院调取的《证明》予以确认。

根据原、被告的诉、辩意见和举证、质证意见及本院的核证情况，本院查明以下法律事实：

2010年2月6日，原告张**与被告广西**有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同第三、第四条约定，原告购买被告开发的位于平果县马**皓鼎公馆第1幢1单元1203号房屋，总房款为208319元。第八条、第九条约定，被告于2010年12月31日前，将该房屋交付原告使用，否则，被告应按原告已交付房款的日万分之一向原告支付违约金；因连续降雨等非出卖人和非施工单位原因导致的工期延误，出卖人可据实予以延期。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。合同第十五条第3项约定，原告不退房的，每逾期一日，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金；因原告原因造成该商品房不能在规定期限办理房产权属登记备案的，由原告承担全部责任，与被告无关。2010年2月6日原告向被告支付了首付款42319元，向中国建设**平果铝分行申请贷款166000元，银行贷款于2010年3月16日已全部汇入被告银行账户内。因被告延期交房，2011年9月28日，被告出具了《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》给原告等买受人，内容为：“平果**公馆居住小区1#各买受人：由于原出卖人与现出卖人的项目转让交接，导致不能如期交房，现出卖人就交房一事作如下说明：1、延期交房按《商品房买卖合同》第九条规定执行；2、根据项目现场实际情况，我方经验算，定于2011年9月28日交房；3、若上述两条不能如期履约，我方自2011年9月28日后的延期赔偿金（购房款）9月28日到12月31日内不能交房，至交房时间止按每日万分之六给予赔付”。但被告并未按约定期限交付房屋。2015年5月6月，原告张**向本院提起民事诉讼。

本院查明

另查明，2010年2月至2010年12月平果县城连续降中雨以上天数为45天。本案诉争房屋未经竣工验收备案登记。

本院认为

本院认为，原告张**与被告广西**有限公司于2010年2月6日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，故双方当事人应当按照约定全面履行义务，否则应依法承担违约责任。在本案中，原告已依合同约定支付购房款，被告未依约履行自己的义务，导致延期交房，构成违约。原告请求判令被告支付延期交房违约金，合法有理，本院予以支持。虽然连续降雨会在一定程度上影响施工，但被告未能提交现场施工日志和监理日记等证据证明具体停工天数，故对被告主张扣减连续降雨延期164天本院不予确认，本院酌定扣减45天连续降中雨以上的天数；被告主张扣减法定节假日导致的误工天数，因法定节假日系可预见的，不属于不可抗力等意外原因影响施工，故对被告的这一主张，本院不予采纳。

2011年1月1日至2011年9月28日止的违约金应按双方在《商品房买卖合同》约定，即每日按总房款的万分之一计算，该时间段共271天，扣减45天连续降中雨以上的天数，违约226天，违约金为：208319元×1／10000×226天=4708元。2011年9月28日，被告出具了《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》给原告等买受人，因原告亦接受《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》的内容，原告请求2011年9月29日至2015年5月6日的违约金按《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》的内容，即每日按总房款的万分之六计算，因该计算标准没有违反法律规定或行政法规的强制性规定，本院予以支持，该时间段共违约1316天，违约金为：208319元×6／10000×1316天=164488.68元。被告抗辩《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》系被告在被胁迫下出具的，因未能提供足以反驳的反证证据证实，本院不予采信。故违约金共计169196.68元（4708元＋164488.68元）。原告请求2015年5月6日以后至实际交付房屋之日期间的违约金另计，故2015年5月6日以后的违约金不在本案中处理。商品房须经竣工验收备案登记后才能交付属于法律的强制性规定，在本案诉争房屋未经竣工验收备案登记的情况下，原告要求被告交付房屋的诉讼请求，于法无据，故本院不予支持。本案被告系房地产开发商，不是房屋产权登记部门，故原告请求被告办理相关房产登记手续及相关证件没有法律依据，本院不予支持，原告可在房屋交付后，按照《商品房买卖合同》的约定，请求被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决如下：

裁判结果

由被告广西**有限公司向原告张**支付逾期交房违约金169196.68元；

驳回原告张**的其他诉讼请求。

案件受理费3700元，因适用简易程序审理，减半收取1850元，由原告张**负担50元，被告广西川**有限公司负担1800元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行，逾期视为自动放弃权利。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色**民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定。收款单位：待结算财政款项——法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国**色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年七月二十八日