黄**与柳州市**限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人柳州市**限责任公司（以下简称丰盛公司）因与被上诉人黄**租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2013）北民二初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月16日公开开庭审理了本案。上诉人丰盛公司的委托代理人李**、吴**与被上诉人黄**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2005年2月8日，丰**司与案外人柳州市**民委员会（以下简称黄村村民委）签订《土地租赁合同》，双方主要约**村民委将其位于柳州市雀儿山公园西侧农民集体所有的土地约20亩给丰**司用于建设菜市，租赁期间为自2005年7月1日至2025年6月30日以及租金收取标准和收取方式等等。合同签订后，丰**司在租赁场地上建设了市场并将门面及摊位租赁给了各租户。

2006年8月1日，丰**司与陆*甲签订《门面（摊位）租赁合同》，约定：丰**司将其333#门面出租给陆*甲；租赁期限自2006年8月1日至2007年7月31日；每月租金为380元；为保障合同的履行，陆*甲需向丰**司支付合同信誉保证金8000元；该合同信誉保证金收取后不计利息，不能冲抵租金，租赁期满后，承租人无违约行为的，丰**司需将信誉保证金全额退还承租人；合同期间，未经丰**司同意，承租人自行将营业场地转租、转让或将租赁场地作其他用途的，丰**司有权立即解除合同并收回场地，押金不予退还等。2007年8月14日，黄**、丰**司双方协商后，约定黄**将此前租赁丰**司322#门押金8000元中的4000元用于折扣租金后，将剩余的4000元作为黄**租赁丰**司322#门面的押金，丰**司于当日向黄**出具了现金收入单据。之后，黄**继续租赁丰**司的322#门面。2008年10月24日，丰**司与李*签订《门面（摊位）租赁合同》，合同约定丰**司将其329#、330#门面出租给李*；租赁期限自2008年10月24日至2009年10月24日；每月租金为700元；为保障合同的履行，李*需向丰**司支付合同信誉保证金5000元等，其他条款与丰**司和陆*甲的租赁合同一致。2007年9月20日，陆*甲在收取黄**5000元门面转让款后将其租赁丰**司的333#门面转给黄**经营，并将丰**司收取其租赁333#门面用于经营杂货定金8000元现金收入单据以及丰**司与陆*甲协商后将部分押金用于折扣租金的便条交付黄**。2008年1月4日，丰**司在收取陆*甲乙门面保证金4000元后将其328#门面租赁给陆*甲乙。2009年7月22日，陆*甲乙将其经营的人328#门面转给黄**经营，并将丰**司开具的门面保证金4000元收款收据交付黄**。2009年9月5日，李*将其经营的329#、330#门面转让给黄**经营。

因丰**司拖欠黄**民委土地租金，黄**民委依据双方合同约定向柳**委员会申请仲裁，柳**委员会于2010年1月25日作出的（2009）柳仲案裁字第088号裁决书，该裁决书解除丰**司与黄**民委签订的《土地租赁合同》及丰**司向黄**民委支付租金等裁决。经本院实地勘察，丰**司所建的市场现为一片废墟。

一审法院另查明，丰盛公司系2005年8月11日成立的具有法人资格的公司企业，该公司于2010年2月24日被吊销营业执照。

一审法院认为

一审法院审理认为：黄**租赁丰**司的322#门面，双方之间形成的是不定期租赁合同关系，合同双方应遵行自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则进行民事活动。本案黄**在依约向丰**司交纳322#门面保证金即押金后，丰**司依约向黄**交付了租赁场地，黄**也已实际使用322#门面租赁场地进行了经营。黄**与丰**司租赁合同关系至今未经结算，由于丰**司提供的租赁场地已而无法实现合同目的系丰**司存在违约行为，故黄**要求丰**司退还其交纳的保证金合理合法，一审法院予以支持。但黄**主张丰**司要求支付违约金于法无据，该院不予以支持。黄**在作为次承租人转租了陆*甲乙承赁丰**司328#门面、转租李*承赁丰**司的329#和330#门面、转租陆*甲承租丰**司的333#门面，未提供相关证据证实是经丰**司所允许的情况下的转租行为，根据黄**所提供的丰**司与陆*甲及李*所签订的书面合同条款约定，若出租人在未经出租人即本案丰**司同意的情况下转租或转让门面的，押金不予退还。故黄**主张丰**司328#、329#、330#、333#门面的押金无据，故一审法院不予支持。黄**主张丰**司拖欠的保证金的利息，由于黄**主张的利息起始日、利息的利率无相关证据证实其主张的合理性，但由于丰**司未返还322#门面保证金系占用黄**的资金性质，故本院确定黄**主张的利息以丰**司拖欠黄**的322#门面保证金数额为基数，自起诉之日起按同期同类贷款利率计付利息为宜，超过该部分的主张不予以支持。

对丰**司提出黄**主张的保证金是押金不是定金，黄**要求丰**司双倍返还于法无据的辩解该院予以采信；对丰**司提出黄**328#、329#、330#、333#门面的押金无据的辩解该院予以采信；对丰**司提出一审法院对本案无管辖权，应由相关仲裁机构予以仲裁的辩解但其并未提交相关证据证实其主张的合法合理性，故一审法院对该于法无据辩解不予以采信；对丰**司提出黄**向法院提起诉讼时已超过诉讼时效的辩解，由于黄**、丰**司双方系不定期租赁合同关系，丰**司提出黄**主张其权利的起始日于法无据，故一审法院认定丰**司该辩解不能成立；对丰**司提出黄**主张押金的利息的于法无据的辩解，对此一审法院认为，丰**司收取黄**的押金是保证黄**依双方约定进行履行义务的作用，现丰**司租赁场地已不能使用，致使黄**的合同目的不能实现，故丰**司负有返还黄**保证金的义务，现其未予以返还保证金实为占用黄**资金的性质，故黄**主张利息合理部分应予以支持，故对丰**司该辩解不予采信；丰**司以黄**未向其缴纳水电费及租金为由不退还保证金的辩解，对此一审法院认为，丰**司认为黄**未向其结清水电费及租金，可以通过反诉或另案起诉主张其权利，但不能以此否定其应退还黄**押金的义务，故对丰**司该辩解一审法院不予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百零八条，该院判决如下：一、丰**司应退还黄**押金4000元并支付利息（利息计算方法：从2013年1月21日起计至该院生效判决确定的履行期限之日止，以4000元为基数，按中**银行同期同类贷款利率给付）；二、驳回黄**其他诉讼请求。案件受理费780元（黄**已预交），由黄**负担700元，丰**司负担80元。

上诉人诉称

上诉人丰**司不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，理由如下：l、丰**司与黄**签订租赁合同时约定发生争议应由柳州**员会仲裁，故一审法院对本案没有管辖权。2、丰**司与黄**签订租赁合同期至2008年5月到期，丰**司已于2006年12月停止经营，并于2006年12月18日开始办理门面移交手续，向承租户退还押金。但黄**拒不退还门面、拒交水电费，也未到市场办理退还押金手续，黄**于2013年1月21日才向法院起诉。因此，黄**起诉时效已超过二年的诉讼时效的规定，法院理应依法驳回起诉。3、黄**诉请要求支付押金利息没有依据，一审判决押金利息从2012年1月21日开始计算利息也没有依据。据此，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回黄**的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人黄**答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回丰盛公司的上诉，维持原判。

上诉人丰盛公司认为一审法院遗漏查明2006年12月18日至2008年8月3日期间丰盛公司共向138户承租户退还了“信誉保证金”，并表示对一审查明的其余事实无异议。

被上诉人黄**对一审法院查明的事实无异议。

二审期间，上诉人丰盛公司向本院提交如下新的证据：

1、2012年8月20日柳州市柳北区人民法院公告复印件，拟证明黄**在2012年8月30日还继续占用涉案门面；

2、2014年12月22日《对﹤履行到期债务通知书﹥的异议书》复印件，拟证明在2014年12月22日黄**仍然占用涉案门面，未交还给黄村村委的事实，且至今门面仍未归还；

3、丰**司电脑咨询单复印件，拟证明丰**司的主体资格及成立与吊销日期；

4、丰盛市场门面月租表复印件，拟证明黄**仍然持有门面未交还，且还有欠交租金未支付。

被上诉人黄**在二审期间未向本院提交新的证据，其对上诉人丰盛公司二审中提交的新的证据质证认为：证据1、2表示不清楚；对证据3未提出异议；证据4是丰盛公司自行制作，且该证据未能证实黄**具有欠租的情况。

本院查明

经质证，本院认为：证据1为复印件，且未能从该证据记载的内容中看出指向于黄**，黄**对该证据亦未认可，故本院对证据1不予采纳；证据2为丰**司与黄村村委之间的关系，与本案无关联性，故对该证据不予采纳；证据3来源真实、合法，与本案具有关联性，本院对该证据予以采信；证据4为丰**司自行制作的租金明细，黄**对丰**司通过记载的内容拟证明其尚欠租金的证明目的不予认可，而丰**司亦未能提供其他证据证明自己的主张，故本院对该证据不予采纳。

本院认为

针对上诉人丰盛公司就一审法院查明的事实认为有遗漏部分的主张，本院认为，丰盛公司在二审中认可其在2006年至2008年期间退还“信誉保证金”的承租户不包括本案的承租人，则丰盛公司主张的遗漏部分与本案审理的争议焦点无关，本院对此不再查明。

据此，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。

二审另查明，1、丰**司称导致本案租赁合同无法继续履行的原因是其与黄村村委之间的纠纷，黄村村委收回本案争议涉及的门面；黄**称由于丰**司对丰盛市场的管理存在问题，导致整个市场经营每况日下，其早已想与丰**司终止租赁关系，但无法联系上丰**司相关人员、退还押金，黄**还认可最终导致双方租赁合同无法继续履行的原因系黄村村委收回丰盛市场。

2、丰**司认可2012年8月20日黄**尚未搬离租赁门面，黄**在2012年底至2013年初因黄村村委对丰盛市场进行控制后，其不再使用租赁门面；黄**于2013年1月21日向一审法院提起本案诉讼。

本院认为，黄**与丰盛公司之间形成的门面租赁关系，系双方当事人真实意思表示，不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点应归纳为：一、本案是否属于法院主管的案件？二、本案是否超过诉讼时效？三、丰盛公司是否应向黄**退回信誉保证金及支付利息？

针对第一个争议焦点，本院认为，丰盛公司主张根据双方的约定，本案应由柳州**员会主管，故认为本案不属于一审法院主管的案件。但丰盛公司就其主张未能提供充分的证据予以证明，则由其承担举证不能的不利后果，故本院对其主张不予支持，一审法院对此认定正确，本院依法予以维持。

针对第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，本案中，黄**与丰盛公司之间的租赁关系至今未结算完毕，而根据双方庭审的自认与陈述可知，双方均认可至少在2012年8月20日黄**未搬离本案争议涉及的租赁门面，则该时间至黄**向一审法院提起本案诉讼的时间未满两年，据此，本案未超过诉讼时效，一审对此认定的结果正确，本院依法予以维持。

针对第三个争议焦点，本院认为，双方当事人均认可系因丰盛公司与黄村村委之间的纠纷，黄村村委收回租赁门面最终导致双方租赁合同无法继续履行，而经一审法院至现场勘查发现丰盛公司所建的市场已一片废墟，则丰盛公司理应向承租户退还已收取的信誉保证金。一审法院判令丰盛公司向黄**退回的“押金”实为双方所主张的“信誉保证金”，该院认定丰盛公司退还此款的主张正确，本院依法予以维持。丰盛公司未及时向各承租人退还已收取的“信誉保证金”，则其理应向承租人承担逾期退款的利息损失，一审法院判令丰盛公司自黄**起诉之日起至生效文书确定的履行期之日止，以应退还的信誉保证金为基数，按照中**银行同类同期贷款利率支付利息的观点并无不当，本院依法予以维持。

对丰盛公司关于各承租人未结清所欠租金、水电费等费用，拒绝退还信誉保证金主张，如上所述，丰盛公司在一审并未就此提起反诉，故本院在本案中对此不予处理为宜。

综上所述，上诉人丰盛公司的上诉请求无依据，依法应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律无误，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元（上诉人柳**限责任公司已预交），由上诉人柳**限责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十五日