蒙**、潘**等与商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人蒙**、潘**因与被上诉人广西贵**有限公司（以下简称贵**司）商品房预售合同纠纷一案，不服横县人民法院（2013）横民一初字第1379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月18日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月17日组织双方当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人蒙**、潘**的共同委托代理人苏钒，被上诉人贵**司的委托代理人黄**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2009年11月，贵**司在广西横县××大道××号动工兴建贵源国际新城小区工程。蒙**、潘**于2012年10月16日和贵**司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：×*-×号），向贵**司购买“贵源国际新城”项目第×号楼×单元×层×号商品房，约定交房时间为2012年12月31日。签订合同后，蒙**、潘**向贵**司支付了购房首付款177660元，余下购房款向银行办理按揭贷款后已付清给贵**司。合同第八条第一款约定：“出卖人在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经建设、施工、监理、设计、质检单位五方联合验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》即交付买受人使用”。第二款：“该商品房经验收合格是指依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房达到国家标准规定的合格工程标准并经法定建设工程质量检验部门认可”。第十一条约定：“该商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或在《南国早报》上刊登公告通知买受人办理交付手续。……”。第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电、电梯设施在交房时达到使用条件；2、部分小区道路在交房时投入使用；3、住宅楼化粪池、排水设施在交房时投入使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按本合同第九条第1种方式处理”。

2012年3月19日，贵**司向横**公司申请报装用电设施，5月8日，横**公司出具《供电方案答复通知书》，答复如下：“……，该小区的供电必须由贵**司从110kV茉莉站建设10kV专线供电，供电线路按照单电源一回线路供电。由于110kV茉莉站目前还在建设当中，该站的10kV出线未能送出。……”。但为了暂时满足小区用电需求，供电部门对贵源**小区作了临时供电方案，即从江北大道支线接电。8月8日，贵**司与深圳市**有限公司签订了《高低压配电设备安装工程合同书》，由该公司负责贵源**小区的高低压配电工程安装，约定的工期为90天通电。10月20日，贵**司经网上备案受理系统进行了5号楼工程竣工验收消防备案，南宁市公安消防支队于10月23日出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》显示：根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。10月18日，蒙**、潘**所购买的×号楼×单元×号房取得了建设单位、施工单位和监理单位共同出具的《住宅工程质量逐套验收表》，综合验收结论为：该套房质量经三方验收合格。11月22日，本案讼争房屋所在的5号楼取得了施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位和建设单位出具的《建设工程质量竣工验收意见书》，验收结论为：本单位工程符合设计和规范要求，工程质量合格。12月22日，贵**司在《南国早报》刊登交房通知，通知业主收房。12月28日，广西横**有限公司与广西赣**限公司签订《供用水合同》，正式向本案讼争房屋所在的贵源**小区供水。已收房并申请装修的业主所需的生活用电则由贵**司接入基建临时变压器使用。2013年5月22日，贵源**小区受电工程经横**公司验收合格，同年6月28日，横**公司与贵**司签订《高压供用电合同》，向贵源**小区输送居民生活用电。110kV茉莉站至今未投运。蒙**、潘**于2013年6月25日提起本案诉讼。

一审法院认为

一审法院认为：蒙**、潘**和贵**司分别签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。关于贵**司是否存在逾期交房的问题，双方签订的《商品房买卖合同》约定，贵**司应于2012年12月31日前将经验收合格的房屋交付蒙**、潘**，而合同第八条明确约定房屋验收合格是指经建设、施工、监理、设计、质检单位五方联合验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》。本案中，讼争房屋已于2012年11月22日由贵**司（建设单位）组织施工单位等五单位对工程进行建设工程质量竣工验收，各验收单位联合作出“本单位工程符合设计和规范要求，工程质量合格”结论的《建设工程质量竣工验收意见书》。贵**司在交房前也经网上备案受理系统对讼争房屋所在的5号楼进行了工程竣工验收消防备案。贵**司已按合同约定履行义务，不存在蒙**、潘**诉称的消防设计未经公安消防机构审核、验收及水电同井的情形，贵**司不构成违约。双方对房屋交付时供水、供电是否符合使用条件存在分歧，关于供水问题，在约定交房时间前即2012年12月28日，广西横**有限公司与广西赣**限公司签订《供用水合同》，正式向贵源**小区供水，贵**司不存在供水不符合使用条件的情形。供电是否符合使用条件的问题，虽然根据向横**公司调取的证据显示，贵**司直到2013年6月28日才与供电部门签订《高压供用电合同》，由供电部门正式向贵源新城小区输送居民用电，但是合同第十四条约定的是供电等基础设施“达到使用条件”，该条款并没有约定电的种类或性质，贵**司在开发该小区时已按规定报批使用临时基建用电，且在约定的交房时间前即2012年3月19日已向供电部门申请报装居民用电设施，在供电部门正式输送居民用电之前收房的业主使用的是贵**司从临时用电变压器接入的电，且部分收房的业主已装修并入住，应视为“达到使用条件”。因此，贵**司在履行合同过程中并不构成根本违约，即贵**司不存在逾期交房的事实。蒙**、潘**请求贵**司支付逾期交房违约金26942.58元，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回蒙**、潘**的诉讼请求。案件受理费473元，由蒙**、潘**负担。

上诉人诉称

上诉人蒙**、潘**上诉称：一、一审判决认定被上诉人交付房屋符合交房条件，没有事实与法律依据。1、《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，该商品房经建设、施工、监理、设计、质监单位五方联合验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》即交付买受人使用。该商品房验收合格是指依照国家和地方政府的相关规定，该商品房达到国家标准规定的合格工程标准并经法定建设工程质量检验部门认可。最**法院于2009年作出（2009）民监他字第7号答复函：房屋验收的范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定，本案当事人约定，出卖人交付的房屋应当按照国家和地方人民政府的有关规定验收合格，并达到交付使用条件，因此交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防以及环境保护等方面亦不存在影响使用的障碍。而根据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款的规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，可见，行政法规对标的质量作出了强制性规定，又因为《建设工程质量管理条例》第四十三条规定了相应行政机关对工程质量实施监督管理，原中华****设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案管理暂行办法》（**设部令第78号）第四条、第八条、十一条再具体规定建设单位必须履行相应备案手续，如建设工程不符合竣工验收条件时，仍有可能重新组织验收，可见，诉争房屋是否符合验收合格的交付条件，最终应以被上诉人办理《竣工验收备案表》的时间为准。本案中，被上诉人于2013年3月11日才办理竣工验收备案表，故2013年3月11日涉案房屋才符合验收合格的条件。一审判决认定房屋验收合格是指经建设、施工、监理、设计、质检五方联合验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》以此作为被上诉人涉案房屋符合验收合格的条件，违背上述法律规定，明显错误。根据一审判决查明，被上诉人直到2013年6月28日才与供电部门签订《高压供用电合同》，由供电部门正式向贵源新城小区输送居民用电。在2013年6月28日前，被上诉人交付的房屋并没有正常通电，没有符合《商品房买卖合同》第十四条约定的条件，被上诉人的行为已构成违约，依法应承担违约责任。而一审判决却以双方并没有约定电的种类或性质为由，视为达到使用条件，明显错误，与事实相违背。综上，被上诉人交付的房屋没有达到法定和约定的交付条件，其应承担违约责任。上诉人请求二审依法撤销一审判决，改判被上诉人支付两上诉人违约金27214.11元。（违约金计算方法：以房价款427660元为基数，按月万分之3.5从2013年1月1日起暂记至2013年6月28日止）

被上诉人辩称

被上诉人贵**司答辩称：一、被上诉人开发的贵源新城项目已经完全履行双方签订的《商品房买卖合同》第八条的质量和交付期限约定的义务，同时也完成该合同第十四条所有的承诺。一审中被上诉人已经提供了开发讼争的商品房项目合法证据，且于2012年11月22日取得了建设、施工、监理、设计、质检单位五方验收合格的《建设工程质量竣工验收意见书》，并依约履行在《南国早报》上进行交房公告及进行电话通知上诉人验收交房的义务，同时也提供了贵源新城同批次交房后其他业主正常用电证据。另根据《广西壮族自治区建设工程质量管理条例》第二十六条、第二十七条、第二十九条之规定，竣工验收备案不是被上诉人开发的贵源新城项目质量验收合格的前提条件。所以被上诉人已经依约履行了《商品房买卖合同》约定的义务。二、按双方签订的《商品房买卖合同》第八条的质量和交付期限第四款被上诉人可据实延期交付该商品房的约定，被上诉人于2012年3月19日向供电部门申请报装居民用电设施，但由于供电部门答复涉案小区的供电必须由被上诉人从110kV茉莉站建设10kV专线供电，而茉莉站至今未正常投入使用，供电部门不能提供被上诉人建设10kV专项供电接口的原因系非出卖人能控制因素的情形，其延迟时间被上诉人可据实延期交房；被上诉人最少可延期224天交付上诉人购买的房屋，即被上诉人只要在2013年7月12日前将上诉人购买的房屋进行交付也符合双方交付期限的约定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院认为

本案争议的主要焦点是：被上诉人贵**司是否存在逾期交房的违约行为？应否向上诉人支付违约金，违约金如何计算？

二审期间，被上诉人提交涉案房屋交房手续书、房屋交接书、业主领取资料／物品登记表、业主（住户）资料卡、物业费收据、装修申请表、整改通知，证明上诉人接收了涉案房屋。上诉人对以上材料的真实性、合法性无异议，但是认为这不代表上诉人认可被上诉人交付的房屋达到合同约定的交付条件。

对于被上诉人二审新提交的材料，由于上诉人认可其真实性和合法性，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，该证据证实上诉人与被上诉人于2013年8月1日办理了诉争房屋的交接手续。

上诉人对一审查明“10月18日，蒙**、潘**所购买的5号楼2单元202号房取得了建设单位、施工单位和监理单位共同出具的《住宅工程质量逐套验收表》”提出异议，上诉人认为诉争房屋没有经过逐套验收。

本院于2015年9月16日向被上诉人调取了202号套房住宅质量验收资料封面、A户型5-2-202套住宅逐套验收汇总表、住宅工程质量逐套验收表。上诉人对上述材料的真实性、合法性、关联性有异议，称其在交房时未见过上述材料，被上诉人也未出示过上述材料。

对于本院于2015年9月16日向被上诉人调取的资料，上诉人虽有异议，但未提供相反证据证实，本院对该资料予以认可。

一审查明事实客观属实，本院予以确认。

本院另查明：上诉人共付给贵源公司房款427660元。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的，按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

再查明：横县住房和城乡规划建设局于2013年3月11日收讫贵源国际新城5#、8#、10#楼的工程竣工验收备案文件，并于当日审核同意贵源国际新城5#、8#、10#楼的工程竣工验收备案。2013年2月3日，蒙**在贵源**小区房屋移交验收表上签字。2013年8月1日，贵**司与蒙**签署了贵源国际新城房屋交接书。

本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。

关于被上诉人是否逾期交房的问题。双方合同第八条第一款虽约定“出卖人在2012年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经建设、施工、监理、设计、质检单位五方联合验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》即交付买受人使用”。但第二款同时约定：“该商品房经验收合格是指依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房达到国家标准规定的合格工程标准并经法定建设工程质量检验部门认可”。根据双方约定，交付的房屋不仅需建设、施工、监理、设计、质检单位五方联合验收合格，还需经法定建设工程质量检验部门认可。而原**设部于2000年4月4日发布、住房和城乡**设部于2009年10月19日修正的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。而在该管理办法第五条所规定的建设单位办理工程竣工验收备案时应当提交的文件中，工程竣工验收报告仅是其中一项。该管理办法第十一条还规定，建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收。该管理办法第八条则规定：备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。参照上述规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收后，需向建设主管部门备案，而备案机关在备案程序中需对材料的真实性、完整性以及建设单位在竣工验收过程中是否有违反国家有关建设工程质量管理规定行为进行审查。可见，工程在向备案机关办理竣工验收备案前，既不能确认建设单位所提交的材料齐全、无虚假证明文件，也不能确认建设单位在竣工验收过程中无违反国家有关建设工程质量管理规定的行为。综上，根据上诉人与被上诉人的约定及上述相关规定，被上诉人作为开发商其向上诉人交付的房屋，须在经建设主管部门通过建设工程竣工验收备案后，才符合交付条件。

本案中，涉案房屋所属工程虽于2012年11月22日经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方联合验收合格，但被上诉人贵**司迟至2013年3月11日才办理工程竣工验收备案。故至2013年3月11日涉案房屋才具备交付条件，而双方合同约定的交房期限为2012年12月31日，故至2013年3月11日具备交房条件止，被上诉人已逾期70日，上诉人主张被上诉人向其支付逾期交房的违约金，依法有据，本院予以支持。被上诉人主张其在2012年12月22日经五方验收合格后即登报及电话通知上诉人交房，上诉人也已接收了房屋，但此时因涉案房屋尚不具备交付条件，故上诉人主张其已按双方约定如期履行了交房义务，本院不予采纳。至于违约金的计算，虽然贵**司与蒙**于2013年8月1日才签署了房屋交接书，但贵**司在2013年2月3日已经将讼争房屋移交给蒙**，故违约金应从2013年1月1日起计算至讼争房屋具备交付条件日即2013年3月11日止。双方签订的《商品房买卖合同》约定，贵**司逾期交房，应按日向上诉人支付已付房款万分之3.5的违约金，则违约金应为427660×3.5÷10000×70=10477.67元。对蒙**、潘**主张的违约金超出部分，本院不予支持。

上诉人主张涉案房屋的供电直到2013年6月28日因贵**司与供电部门签订《高压供用电合同》才满足《商品房买卖合同》约定的“达到使用条件”。但双方在《商品房买卖合同》中仅约定供水、供电、电梯设施在交房时达到使用条件，并没有约定电的种类或性质。贵**司在约定的交房时间前即2012年3月19日已向供电部门申请报装居民用电设施，因贵**司开发的小区供电必须从110kV茉莉站建设10kV专线供电，而茉莉站还在建设中，该站的10kV专线未能使用，贵**司在供电部门正式输送居民用电之前为保证已收房的业主用电需要，已从临时用电变压器接入电，而部分收房的业主已装修并入住，上诉人并无证据证实，其在收房后不能正常用电，故一审视为涉案小区的供电“达到使用条件”正确，本院予以维持。上诉人以2013年6月28日，贵**司才与供电部门签订《高压供用电合同》为由主张涉案房屋直到2013年6月28日才达到交付使用条件，本院不予采纳。

贵**司主张其可延期224天交付讼争房屋，其中，因中雨及以上天气可按约延期交房182天，茉莉花节、一会一节、花茶交易会、高考等期间政府要求建筑施工单位停止施工可延期28天，设计变更可延期交房14天。对贵**司上述主张，本院认为施工期间出现中雨及以上天气并不属于不可抗力，且贵**司作为房地产开发商，应对当地的降雨情况比较了解并将雨天计入总工期，双方在合同中亦未约定出现中雨及以上天气导致停工，可以延期交付房屋，故贵**司主张其施工期间出现中雨及以上天气182天，可延期182天交房既无合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。至于高考、“一会一节”、茉莉花节、花茶交易会的举办时间早已是常态化的，贵**司应对当地因上述事由停工较为了解并应将其计入总工期，贵**司主张其因上述会议及高考被政府要求停工的天数可以作为其延期交房的理由没有依据，本院不予支持。设计变更的问题。双方合同约定发生不可预见而且难以克服的重大施工技术问题，必须变更规划或建筑设计的，才可以据实延期交付房屋，但贵**司并未举证证明其变更设计是因不可预见且难以克服的重大施工技术引起必须变更设计，且其提交的设计变更补充单上亦未写明需延期的工期数。故贵**司主张因变更设计可延期14天交房依据不足，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实基本清楚，但认为贵源公司没有逾期交房错误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

被上诉人广西贵**有限公司支付上诉人蒙**、潘**违约金10477.67元；

二审案件受理费473元（上诉人已预交），由上诉人蒙**、潘**负担289.06元，被上诉人广西贵**有限公司负担183.94元。一审案件受理费473元（蒙**、潘**已预交），由蒙**、潘**负担289.06元，广西贵**有限公司负担183.94元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十八日