梁**与陈*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告梁**与被告陈*、第三人广西桂**理有限公司（以下简称“桂人公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月19日受理后，依法由审判员聂*适用简易程序独任审理，于2014年12月26日公开开庭进行审理。于2015年3月6日转为普通程序审理，依法组成由审判员聂*担任审判长，人民陪审员周**、谭**参加的合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。书记员黄**担任记录。原告梁**的委托代理人麦**，第三人桂人公司的委托代理人秦*到庭参加诉讼。被告陈*经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告梁**诉称：2014年1月25日，并无买房意思的原告在途经第三人桂**司时因受到该公司的诱骗，在没有清楚内容的情况下签署了桂**司提供的《承诺书》。2013年1月26日，桂**司和被告遂以原告已经签订《承诺书》，如不继续签订房地产合同就要承担违约责任和赔偿损失为由，迫使原告在不了解该格式合同的具体内容，桂**司亦为作出任何解释说明的情况下，就签订了《房地产买卖合同》，致使原告一直误认为合同约定的原告通过桂**司购买被告位于南宁市兴宁区的房屋的转让成交价25万元，系包含了办理房产过户所需的相关税费在内。直至合同签订后，桂**司将房地产交易费用预算表交由原告确认并要求签字时，原告才知道办理上述房产过户的相关税费30187元并未包含在25万元的价款内，因此，原告不同意额外支付该30187元而拒绝在该房地产交易费用预算表签字。原告认为，由于桂**司未按照《房地产买卖合同》第十一条的约定，全面履行解释该合同条款的附随义务，导致原告对合同约定的价款产生误解，并作出了与自身真实意思表示相悖的行为，由此造成原告向被告支付的2万元定金、向桂**司支付佣金7500元、诚意金5000元、贷款服务费1500元等费用的损失。依据相关法律的规定，原告对合同的理解存在了重大误解，故请求法院判决：1、撤销原告与被告于2014年1月26日签订的房地产买卖合同；2、被告向原告返还定金20000元；3、第三人桂**司向原告返还佣金7500元、贷款服务费1500元；4、本案诉讼费由被告及第三人共同承担。经本院释明，原告变更其诉讼请求为：1、解除原告与被告于2014年1月26日签订的房屋买卖合同；2、由被告向原告双倍返还定金40000元；3、由第三人向原告返还佣金7500元，返还贷款服务费1500元。

被告辩称

被告陈**前提交答辩状辩称：原告与被告及第三人签订的《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，不存在任何违反法律规定的情形，既不存在任何可撤销的法定情形，既不存在任何解除合同的法定情形，其形式、内容均合法有效，且已得到部分实际履行，对合同各方均有约束力。原告并无证据证明其签订涉案《房地产买卖合同》系受到被告及第三人的胁迫，且原告作为一个具有完全民事行为能力人的成年人，其对自己的行为后果都是清楚的，其也是在充分了解合同条款的前提下与被告及第三人签订合同的，并不存在其主张的重大误解的情形。事实上是原告在合同履行过程中觉得房产价款太高而不愿意再购买，并因此导致合同至今无法全面履行，其行为已经构成违约。现原告诉请解除涉案《房地产买卖合同》及要求被告返还定金缺乏事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

第三人桂**司述称：桂**司确实收到了原告主张各项款项，但是按照合同约定，由于原告不缴纳契税导致房屋不能过户，致使合同不能履行，原告的行为构成违约，故定金不应予退回原告。原告要求桂**司返还1500元的贷款服务费，桂**司可以退款。原告要求解除买卖合同不存在任何法定解除合同的事由，原告不履行合同应由其承担违约责任。

本院查明

经审理查明：2014年1月25日，原告与第三人桂人公司签订《承诺书》（买），约定：原告经桂人公司介绍位于南宁市物业，并委托桂人公司购买该物业。其中售价为25万元或以下，此价格包括业主买入该物业后至本承诺书签订前已产生之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、有线电视初装线、装修费用等等），付款方式为按揭，税费由买者负，中介代理费及咨询费7500元。原告同意向桂人公司支付5000元作为该物业之诚意金，交付诚意金前，原告已实地详细地勘查过该物业，对该物业的座向、面积、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可。如该物业所有权人同意承诺书上述约定条件出售物业，则原告即确认成交，同时承诺按约定办理与该物业买卖交易有关的各项手续和程序等。且同意桂人公司无需原告另行指示，即可将诚意金即时转为定金转交给该物业所有权人，如该物业所有权人拒收桂人公司代为转交的定金，则桂人公司需于3日内将上述款项无息退回给原告。若原告在桂人公司代为转交定金给该物业所有权人后逾期或违反本承诺书之约定时，则承担违约责任，即所付定金不要求返还，且承诺向桂人房产支付上述中介代理费及咨询费作为违约金。双方还就其他事项进行了约定。该《承诺书》签订当日，原告即向桂人公司支付了诚意金5000元。

2014年1月26日，原告（买方）、被告（买方）及桂人公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖方通过经纪方购入或出售位于南宁市兴宁区房屋的物业，建筑面积为52.07平方米。该房产转让成交价为25万元整，且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费、入住费及双方约定的其它随房出售的设施物品的价款）该转让价款不含税费。买方须于前述合同时向卖方一次性交纳定金2万元，首期款8万元在房屋产权过户当日由买方一次性付给卖方，双方签署《房地产买卖契约》并办理过户手续。第三部分楼款15万元买方委托经纪方申请银行按揭贷款支付给卖方，买方需将银行按揭贷款所需要的材料交给经纪方向银行申请按揭贷款，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。税费承担方面，买方支付查档费、契税、印花税、过户登记费、印花税贴花、交易手续费、营业税、个人所得税、评估费、按揭手续费、工本费、制图晒图费、抵押登记费，按交易程序依次执行交纳或由经纪方代缴。若出现约定之外税费（政府及有关部门调整税费），双方应按新规定各自支付。该费用以相关部门实际收取为准。乙方拒不执行的，视为违约。买方在签署本合同时影响经纪方支付服务费7500元。按揭代理服务费为1500元，由买方支付，上述代理服务费于本合同签订之日一次性付清给经纪方。如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户，则此交易佣金无需退还，因经纪方原因导致的除外。买方未能履行本合同条款导致本合同不能顺利完成的，则已付定金由卖方没收而卖方有权再将该房产转让于他人，同时卖方放弃向买方进一步追究责任或要求赔偿损失的权利。若卖方或卖方任何一方未能按照本合同条款卖出或买入该房屋则属于违约，违约一方须承担该合同所涉及经纪方的全部服务佣金以及已产生的所有费用，作为赔偿经纪方的损失。无论在任何情况下，违约一方还应支付经纪方处理纠纷（方式包括但不限于协商、调解、仲裁、诉讼）所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）。本合同取代任何过往三方在谈判中的声称、理解、承诺及协议，且有经纪方就本合同所有条款向买卖双方作详尽解释，合同三方对每一条款之含义均清楚明白且无异议。约定条款如有与本合同不相符的，以本合同为准。买卖双方同意，合同生效前后各类相关协议、收据、发票等中涉及定金条款的，如写成“订金”、“诚意金”等字样的，一律统一为“定金”字样，并按合同法等法律中的定金规定处理。合同还就其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告交付2万元定金。

2014年2月6日，原告向桂人公司交付7500元佣金及1500元贷款服务费。

2014年2月22日，原告出具一份《声明》，记载：本人梁**于2014年1月26日与买方陈*签订购买位于南宁市兴宁区的物业合同，本人声明承诺于2014年2月24日前配合卖方及经纪桂人公司办理相关过户手续，如超过2014年2月24日前为配合办理过户手续，视为违约，承租违约责任，违约责任即卖方不退还定金，经纪方不退还佣金，经纪方退还未产生税费。

原告因认为被告及第三人桂人公司未向其告知在购房款之外尚需支付30187元为由，向本院提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。

另查明，南宁市兴宁区的房屋系陈*于2004年5月向南宁**有限公司购买，由陈*单独所有，房屋所有权证编号：邕房权证字第××号。

以上事实，有承诺书、房地产买卖合同、收据、收条、房屋所有权证、庭审笔录及当事人陈述等予以证实。

本院认为

本院认为，一、关于本案的合同效力问题。

本案所涉《房地产买卖合同》系原、被告及第三人平等自愿协商一致的结果，系各方当事人真实意思的表示，且无证据显示各方在订立该合同时存在欺诈、胁迫等法定可撤销情形，亦未违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，各方应恪守履行。

二、关于本案违约责任的承担问题。

原告主张第三人未向其履行解释合同条款的义务，导致其在不知晓此次购房除支付交房款25万元外，尚需支付30187元的其他费用，但从原告先行于第三人签订的《承诺书》来看，该《承诺书》中已经明确载明物业交易的税费由买者负担，25万元的售价仅包含承诺书签订前所产生的一切费用；从原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》来看，该合同也载明了原告作为买方应承担查档费等相关税费，以及服务费、按揭代理服务费（贷款服务费），且合同中亦确认各方对每一条款之含义均清楚明白且无异议，原告作为完全行为能力人，应对自己的签字确认的行为负责。另外，房地产交易作为一项交易额巨大的商事活动，需要支付数额不低的税费系进行此类交易应具备的常识，也是由法律的明文规定，原告欲进行房地产交易就应当自行对此进行了解，如原告未作事先了解而草率进行此类交易，其也应当对自己的行为负责，而不应以此作为其对合同约定存在重大误解的抗辩事由。而且从原告提交的《房地产交易费用预算表》的记载来看，原告主张的购房款之外的30187元中包括了向中介方桂人公司支付的交易服务费7500元及贷款服务费1500元，而原告亦已经实际缴纳了该两项费用，由此可以证实其是知晓并认可存在除购房款外税费支出的。综上，原告关于第三人未告知其此次购房除支付交房款25万元外，尚需支付30187元的其他费用的行为属于违约的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告未按约定向被告支付购房款及配合办理房屋过户手续，并要求解除合同，原告的行为已经构成违约。由于原告已以其行为表示其不愿意再继续履行合同，被告及第三人对此表示同意但要求原告承担相应的违约责任，故本院对原告要求解除《房地产买卖合同》的请求予以支持。根据原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》的约定，因原告原因导致该合同不能顺利完成的，则原告已向被告支付的定金2万元由被告没收，原告要求被告双倍返还该款没有事实及法律依据，本院不予支持；因原告违约，其亦应当承担作为经纪方的桂人公司的服务佣金以及已经产生的所有费用，现原告要求第三人桂人公司返还佣金7500元没有事实及法律依据，本院不予支持，但原告向第三人桂人公司支付的贷款服务费1500元由于原告并未实际办理贷款按揭手续而未支出，且第三人桂人公司亦同意退还该款，故本院对原告要求退还贷款服务费1500元的主张予以支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第九十四条第一百一十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告梁**与被告陈*、第三人广西桂**理有限公司于2014年1月16日签订的《房地产买卖合同》；

二、第三人广西桂**理有限公司返还原告梁**贷款服务费1500元；

三、驳回原告梁**的其他诉讼请求。

案件受理费526元，原告梁**负担。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁**民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费，款汇：南宁**民法院诉讼费专户；开户行：中**银行古城支行南宁市竹溪分理处；账号：01×××17。逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年五月十三日