潘**与广西华**责任公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告潘**与被告广西**责任公司（以下简称华**公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘**的委托代理人韦正合、韦**参加了诉讼。被告华**公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告潘*漩诉称，2013年1月4日，原、被告签订《房屋认购协议》，约定原告向被告认购位于青秀区柳沙半岛江北路延长线华富·半岛阳光某号房。协议签订当日，原告向被告支付了130000元购房预约金。因华富·半岛阳光项目迟迟未开工建设，原、被告协商退款事宜，原告按被告的要求于2013年11月29日以资金困难为由，向被告提交书面退款申请书，被告在申请书上盖章确认并承诺在二十个工作日内退款，原告也在申请书上提供了接收退款的银行账号，但被告无故拖延不予退款。后经原告多次催促，被告又于2014年3月7日向原告出具《承诺书》，确认了华富·半岛阳光项目未开工的事实，并承诺于2014年5月31日前退款并给予利息补偿，但被告仍未向原告退款。综上，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告退还购房预约金130000元；二、被告向原告支付利息（计算方式：以130000元为基数，按银行一至三年期贷款年利率6.5%，从2013年1月4日计算至返还之日止）；三、本案受理费由被告承担。

被告辩称

被告广西华**责任公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

本院查明

经审理查明，2013年1月4日，原、被告签订了一份《房屋认购协议》，约定原告（乙方）认购被告（甲方）开发建设的位于南宁市青秀区柳沙半岛江北路延长线华富·半岛阳光某号房，建筑面积为104.6平方米，单价为4630元／平方米，房屋总价款为484298元。《房屋认购协议》第二条第（二）款“付款方式”约定，1、乙方应在签订本认购协议的5个工作日内，向甲方交纳首次房屋建房款130000元；2、在甲方项目正式开工土方完成桩机施工后，经甲方书面通知，乙方须在5个工作日内向甲方补足总购房款的50%（扣除原首次房款后），即112149元（可安排银行协助办理个人信用贷款）；3、当该项目主体工程进度达到地面±0.00时，经甲方书面通知，乙方须在5个工作日内向甲方再交足购房款的85%的金额，即169504元；4、当该项目主体工程进度达到封顶时，经甲方书面通知，乙方须在5个工作日内向甲方再交纳全部剩余购房款，即12645元；5、项目主体封顶后，如需办理按揭贷款的，乙方应在项目封顶前在接到甲方书面通知5个工作日内提交相关贷款申请资料，由甲方负责协助办理相关按揭贷款申请手续；6、在项目最终办理房产证时，根据测绘机构出具的面积测绘报告，经甲方书面通知，多退少补。第三条“其他约定”第3项约定，项目开工时间为2013年7月。第四条“生效与持有”约定，本协议一式贰份，双方签字盖章之日起生效，当甲乙双方另行签订《房屋买卖合同》时，本协议自行终止。《房屋认购协议》还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原、被告签订了一份《客户保障补充协议》，约定在项目主体工程进度达到地面±0.00、应当交足总房款85%的金额如乙方未能及时交纳或不想缴纳该房款时，可选择由甲方回购该房屋，回购价格为4930元／平方米。回购后甲方补足乙方差额，原合同终止。同日，原告向被告支付购房预约金130000元，被告因此出具《收据》，载明：今收到潘**交来“半岛阳光”3-11B预约金130000元。

2014年3月7日，被告向原告出具《承诺书》，载明：潘**女士：您于2013年1月预定我公司开发的华富·半岛阳光某号房。因项目未按时开工，您向我公司提出终止认购协议、退还预约款的申请。我公司承诺于2014年5月31日前将预约款13万元退回，并参照同期银行利率给予相应合理的补偿。

此后，原告诉至法院，请求判如所请。在诉讼过程中，原告主张本案《房屋认购协议》为商品房预售合同的性质，为无效合同。经本院释明，如法院认定与其主张不一致的，原告明确表示不要求变更诉讼请求。

本院认为

本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。

关于本案合同的性质。原告作为购房者，被告作为房地产开发商，双方之间签订的《房屋认购协议》虽然对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖的主要条款作出约定，但《房屋认购协议》不仅名称体现认购，同时又约定双方当事人应另行签订商品房买卖合同，且约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺。另外，根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中，被告依约收取了购房预约金而非购房款，故《房屋认购协议》不具备认定为商品房买卖合同的条件，应当认定《房屋认购协议》系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，符合商品房预约合同的法律特征，应为商品房预约合同的性质。

原告与被告之间的《房屋认购协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应受其约束，并依约履行各自的义务。在合同履行过程中，被告未能依照合同第三条的约定于2013年7月开工建设，致使合同无法继续履行，被告对此具有过错，应承担履行不能的违约责任。鉴于合同的履行因被告的违约而存在障碍，原告的合同目的无法实现，原告据此享有合同解除权。因此，原告主张解除合同，是在法定解除条件成就的情况下行使合同解除权，符合法律规定，应予支持。由于原告未能举证证明其向被告发出解除合同通知的时间，而被告于2014年3月7日的《承诺书》中确认收到原告解除合同的意思表示，该日视为解除合同通知到达之日，本案《房屋认购协议》自该日起解除。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，被告应将原告已付的购房预约金130000元返还给原告。被告占用原告的资金，原告因此客观存在利息损失，因此，被告应按中**银行同期贷款基准利率向原告支付从支付购房预约金之日起至返还之日止的利息。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告潘**与被告广西**责任公司于2013年1月4日签订的《房屋认购协议》于2014年3月7日起解除；

二、被告广西华**责任公司应向原告潘**返还购房预约金130000元；

三、被告广西华**责任公司应向原告潘**支付利息（计算方式：以130000元为基数，按中**银行同期贷款基准利率，从2013年1月4日起计至返还之日止）。

案件受理费3209元，公告费350元，两项合计3559元，由被告广西**责任公司负担。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁**民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁**民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十月十三日