乌鲁木**限公司与新疆濯**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人乌鲁木**限公司（以下简称王丽门业公司）因与被上诉人新疆濯帆环保**公司（以下简称濯帆公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁**人民法院作出的（2014）乌中民四初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人王丽门业公司委托代理人吴*，被上诉人濯帆公司委托代理人刘*、南**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2011年4月26日王**公司与濯**司签订厂房租赁合同，约定濯**司将位于乌鲁木齐市米东区化工园区康庄西路777号的厂区租赁给王**公司使用，厂区用地面积为16670.7平方米，总建筑面积为10007.0平方米，濯**司交付的厂房必须符合双方确认的用地规划设计及说明、厂房设计及说明关于面积及规格的要求。租赁期限20年，从2013年1月1日至2032年12月31日止。租赁物交付前王**公司无需向濯**司支付任何费用，濯**司整体交付厂房的最晚时间为2012年12月31日。濯**司交付的租赁物必须符合本合同第一条约定的要求，必须通过消防验收等整体验收合格，如濯**司交付的厂房不符合约定的要求或在2012年12月31日前不能够完成交付，王**公司有权解除厂房租赁合同，有权要求退还已交纳的租金、保证金，并有权追究500万元的违约金。2012年10月9日濯**司向王**公司发出通知书，载明：王**公司于2011年10月10日搬入未完工厂房使用至今，2012年7月1日提出在原约定的总建筑面积的基础上追加建筑面积1080平方米，承诺该追加面积由王**公司以借款方式承担建设费用50万元，可至今王**公司未付追加面积的建设费用，现通知贵公司于2012年10月15日之前支付追加建设费用50万元，并于2012年10月25日之前搬离厂房，以便于我公司按合同约定的完工期限2012年12月31日完成验收。如若你公司不按该通知履行，则交付厂房的期限依此顺延，由此造成的一切损失由你公司承担。2012年10月10日王**公司发出通知书答复函，载明：基于搬离要有一定时间，我公司同意2012年11月25日前搬离厂房，我公司同意你公司的交房时间顺延至2013年2月1日。2012年10月12日，濯**司出具答复函，载明，我公司原则同意你公司提出的于2012年11月25日前搬离厂房，也同意你公司提出的交房时间顺延至2013年2月1日，为保证2013年2月1日前的消防验收等整体验收合格，你公司需保证在2012年11月25日之前搬离完毕，清除堆放物，拆除租赁物上的你公司附着的私自装修、装饰并恢复原状，以保证我公司顺利完成整体验收，否则造成的一切损失后果由你公司承担。该答复函经公证送达王**公司。2013年5月20日濯**司向王**公司发出通知书，载明：因你公司未履行搬迁及恢复原状的义务，导致我公司无法按照约定完成消防验收并于2013年2月1日进行整体交付，对此我公司不承担任何违约责任，相应后果由贵公司承担；如政府部门因贵公司未经验收擅自使用进行处罚，因此造成的损失均由贵公司承担。**公司违反承诺没有在承诺时间内搬迁，已影响我公司厂区整体验收，故已视为我公司已经按照约定完成交付租赁物的义务；同时我公司郑重告知贵公司在接到通知书30天内搬迁出厂区并恢复原貌，我公司将开始各项验收工作，验收完毕择日通知贵公司交付使用，如贵公司不予配合，一切后果均由贵公司承担。该通知书经公证送达。王**公司现仍在濯**司厂区内进行生产。

另查明，濯**司于2013年6月在乌鲁木齐市**丽门业公司，要求王**公司：1、将其所有的设备、材料及人员从涉案争议的厂房及场地腾退；2、将厂房、场地恢复原状；3、赔偿占用之日至腾退之日的损失共计64万元。乌鲁木**民法院经审理，于2013年8月15日作出（2013）米东民一初字第1367号民事判决书，判决：一、王**公司于判决书生效后三十日内将其所有的机器设备、材料及人员从濯**司位于乌鲁木齐市米东区化工园区康庄西路777号厂区的厂房、场地处搬离腾退；二、王**公司于判决生效后三十日内将其占用濯**司位于乌鲁木齐市米东区化工园区康庄西路777号厂区的厂房、场地恢复原状；三、王**公司赔偿濯**司占用场地损失64万元。王**公司不服该判决上诉乌鲁**人民法院，乌鲁**人民法院经审理，于2013年12月10日作出（2013）乌中民四终字第820号民事判决书，判决：一、撤销乌鲁木**民法院（2013）米东民一初字第1367号民事判决；二、驳回濯**司的诉讼请求。濯**司不服该判决向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2014年10月29日作出（2014）新审二民提字第29号民事裁定书，裁定将该案发回乌鲁木**民法院重审。

一审法院认为

原审法院认为：当事人协商一致，可以变更合同。王**公司因工作需要在合同约定的履行期限前即搬入约定的租赁场地，2012年10月9日濯**司发出通知书要求王**公司于2012年10月25日之前搬离厂房，以便濯**司完成消防验收并于2013年2月1日进行整体交付；王**公司同意同年的11月25日之前搬离厂房，同意濯**司于2013年2月1日进行整体交付；濯**司回复同意王**公司提出的搬离时间，此时双方对王**公司需搬出租赁场地及搬出时间达成一致意见，并且王**公司也明知其公司搬离后，濯**司才能对租赁场地进行验收，进而交付租赁场地。至约定时间王**公司未如约搬离租赁场地，王**公司已构成违约，因王**公司的违约行为致使濯**司不能开展对租赁场地的验收工作，不能按约定时间履行交付租赁场地的义务，王**公司要求濯**司交付符合约定条件的厂房，没有事实依据，原审法院不予支持。濯**司不构成违约，王**公司要求支付违约金亦无依据，原审法院不予支持。另现王**公司仍然占有使用该租赁场地，王**公司既不按约定搬离厂房，在使用租赁场地的同时又认为濯**司未按约定条件交付厂房，王**公司对其行为不能作出合理解释。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。双方租赁合同中未约定王**公司可以在租赁场地进行附属设施的建设，故王**公司要求濯**司支付垫付工程款1874888元，没有相应事实依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百二十三条之规定，遂判决：一、驳回王**公司要求濯**司交付符合《厂房租赁合同》约定条件的厂房的诉讼请求；二、驳回王**公司要求濯**司支付垫付工程款1874888元的诉讼请求；三、驳回王**公司要求濯**司承担违约金500万元的诉讼请求。一审案件受理费59924.22元（王**公司已预交），由王**公司负担。

上诉人诉称

王**公司不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实不清，证据不足。我方与被上**公司签订了《厂房租赁合同》后，双方又签订了《借款协议》。因我方原厂址被拆迁，且我方于2012年5月3日给濯**司借款3300000元，在经濯**司同意，我方将机器设备、原材料搬入濯**司在建厂区。我方在使用过程中并未影响濯**司的正常施工验收，工程至今未验收，亦未向上诉人交付。我方虽同意搬离厂房且同意交付时间顺延为2013年2月1日，但由于搬离需要巨额搬迁费，双方对此并未达成一致。一审法院认定双方对于搬出出租场地和搬出时间达成一致，不符合事实。搬离厂区与通过消防验收等整体验收之间并不冲突。濯**司未按照合同约定时间交付验收合格的厂房，构成违约。我方为了正常使用濯**司提供的租赁物，在濯**司认可下对租赁厂房进行了完善，为此垫付工程款1874888元，符合双方签订的租赁合同约定，并非是对租赁物进行改善或增设，该笔费用应当由濯**司承担。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持我方一审的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

濯**司答辩称，本案中我方与王**公司签订的《厂房租赁合同》至今未能正式履行，直接原因系王**公司至今占用尚未竣工的厂房，致使我方无法办理厂房的最后竣工收尾及租赁物交接手续。依据王**公司在2012年10月10日出具的《答复函》，我方承担搬迁费用的前提条件是我方未按约定于2013年2月1日交付合同厂房。王**公司原厂房被拆迁，我方同意王**公司将设备存放于尚未建成的厂区内，并没有收取任何费用。王**公司主张我方有义务给其提供搬离的地点并承担相关搬迁费用的主张缺乏事实及法律依据。王**公司要求我方承担5000000元违约金的请求没有法律及事实依据。对于王**公司主张的垫付工程款1874888元。我方租赁的厂房没有正式向王**公司交付，王**公司根本无权对厂房做任何施工，更无权向我方主张赔偿。且该主张没有客观证据证实，即使部分系其真实支出，也是在其违法占用的状态下，为能够使用厂房进行生产经营而自作主张的添附行为，无权向我方要求赔偿。王**公司添附行为系属于《厂房租赁合同》中约定的装修、改扩建内容，依据合同约定该费用应由王**公司自行承担。双方《厂房租赁合同》明确约定，交付的厂房必须通过消防验收等整体验收合格，但王**公司坚持在未消防验收的厂房进行生产，应当予以纠正。综上，请求二审法院依法驳回王**公司的上诉请求。

上诉人王**公司在二审庭审中提交如下证据，证据1、（2012）米证字第020288号公证书，证明2012年10月我方租赁的厂房并未建成，我方进行了后续的建设，为此垫付1870000元工程款。证据2、（2013）新亚证内字第4261号公证书，证明濯**司在2013年6月，对于租赁的厂房仍未施工完毕。证据3、借款协议以及银行凭证、濯**司出具的收据，证明我方出借濯**司3300000元用于厂房建设，我方提前搬入租赁厂区是基于借款。证据4、建设工程规划许可证，证明濯**司并未按照双方《厂房租赁合同》约定于2012年12月31日交付租赁物，租赁厂房是在2013年5月8日才办理的规划，违反合同约定。

被上**公司对上述证据的真实性、合法性均予以认可，对关联性不认可。认为证据1和证据2恰能证明王**公司违约，证据1证明我方在已通知王**公司搬离厂区完成验收的情况下，王**公司并未进行搬离，我方对此进行公证保全；证据2证明2013年6月王**公司在厂房未验收交付的情况下，已将设备搬入厂房，进行正式生产。对于证据3所证明借款3300000元的事实认可，对于借款双方有明确约定，但不能证明我方违约的事实。对于证据4，我方在2008年就审批通过了涉案工程的规划方案，因双方原约定的厂房面积为10007平方米，后王**公司要求多增加一层，故对原来的规划进行了修改。

本院对上诉人王丽门业公司提交的上述证据的真实性、合法性均予以确认，关联性不予确认。上述证据1和证据2，只能证明双方合同约定的租赁厂房在所公证时间的现状，并不能证明濯**司存在违约的事实。证据3借款协议以及履行情况，与本案租赁合同并无关联。证据4建筑工程规划许可证，虽然颁发该证的时间是2013年5月，但涉案建筑工程在2008年就已通过了规划建设部门的审核，不能证明濯**司存在违约的事实。

被上诉人濯**司在二审期间没有提交新的证据。

本院查明

本院查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点：1、濯**司未按双方约定交付厂房，是否构成违约，应否支付王丽门业公司违约金5000000元；2、濯**司是否应当支付王丽门业公司主张的垫付工程款1874888元。

关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方当事人签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。按照该合同约定，濯**司应当在2012年12月31日向王**公司整体交付租赁厂房。但双方当事人通过往来函件，形成了王**公司于2012年11月25日搬离租赁厂房，便于濯**司进行验收交付；濯**司则于2013年2月1日向王**公司整体交付租赁厂房的合意。根据查明事实，濯**司未能在2013年2月1日将租赁厂房正式交付王**公司，系因王**公司未在双方约定于2012年11月25日搬离租赁厂房。王**公司的行为已违反了双方变更后的约定。王**公司上诉主张其未搬离的原因是濯**司未向其提供搬迁地方及支付搬迁费，双方对此未达成一致。对此，上诉人王**公司并未提交相关证据证明双方就此问题进行过协商。且根据双方2012年10月9日、10日、12日三份函件，其中并未涉及王**公司需濯**司提供搬迁场地以及支付搬迁费，才进行搬离的内容。濯**司并无向王**公司提供搬迁场地以及支付搬迁费的义务。故王**公司此项上诉主张，缺乏合同依据。王**公司虽在合同履行期限前搬入未完工的租赁厂房，系经过濯**司同意，但因租赁厂房进行竣工验收，并正式交付王**公司需王**公司配合先行搬离，双方就此已达成一致。因王**公司未能履行约定义务进行搬离，造成濯**司未能按约履行交付租赁物的义务，其责任应当由王**公司自行承担。濯**司的行为并不构成违约，王**公司主张濯**司应当支付5000000元的违约金的上诉请求不能成立，原审法院不予支持并无不当，本院依法予以维持。

关于第二个争议焦点问题。根据双方《厂房租赁合同》约定，在租赁期限内，王**公司须对租赁物进行改建、扩建、须事先向濯**司提交设计方案，并经濯**司同意，相关费用由王**公司自行承担。王**公司并没有提交证据证明，其支出此笔款项所进行的施工系经过了出租人濯**司的同意。从王**公司一审提交的证明该部分款项的证据看，此笔款项为装修办公楼、宿舍楼及安装车间大门所支出的款项，并非是王**公司二审中主张的为完成租赁厂房后续建设而支出的工程款。王**公司一直主张濯**司未向其交付符合合同约定的租赁物，却未经濯**司同意，对租赁物进行装修、添附，由此产生的费用应当其自行承担。故王**公司该项上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

综上，上诉人王**公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费59924.22元（王**公司已预交），由王**公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十五日