刘*与张**房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人刘*因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）水民三初字第978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭审理了本案，上诉人刘*及其委托代理人刘*、南**、被上诉人张**的委托代理人张**、被上诉人陈**的委托代理人肖**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2006年8月16日，张**出具借条一张载明：“今借到刘*人民币壹拾万元整。（房屋出售预付款）”2007年9月7日，张**出具收条一张载明：“今收到刘*301室房款伍万元整。”另查明，2006年刘*系张**公司员工，房屋系该公司办公室。2008年刘*入住该房屋。2009年刘*离开张**的公司。自2008年起刘*一直实际占有并使用汇珉园B栋5单元301室房屋至今。再查明，张**与第三人陈**于1984年9月27日登记结婚，汇珉园B栋5单元301室房屋系张**于2003年12月6日以211000元从新疆广厦**限责任公司购买，属于张**与第三人陈**的夫妻共同财产。第三人陈**在张**与刘*达成房屋买卖协议时并不知情。2013年2月12日，张**将该涉案房屋抵押给了招商银行**木齐分行，并办理了抵押登记。

一审法院认为

原审法院认为：刘*与张**争议的焦点为双方之间的房屋买卖合同是否成立。张**收到刘*购房款150000元，刘*在离开张**公司后近6年一直占有、使用该房屋，可以证明双方之间就买卖房屋达成了一致，因此刘*、张**之间的房屋买卖合同成立，但双方对于买卖该房屋的价款、协助办理过户的时间，均未达成一致的约定。同时，张**出售的房屋属于夫妻共同财产，张**在未征得第三人陈**同意的情况下，无权单独作出处分行为。其与刘*订立的合同，在物权变动方面需要第三人陈**的追认才能生效，且陈**对该合同的物权变动并未予以追认。再次，该房屋已经办理了抵押登记，在解除抵押之前，该房屋无法办理过户手续。因此，刘*请求张**协助办理汇珉园B栋5单元301室房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。原审法院判决如下：驳回刘*的诉讼请求

上诉人诉称

上诉人刘*不服一审判决上诉称：按照交易习惯和生活常理，张**收到15万元房款即双方约定的总价款，刘*付款后一直住在该房，张**从未向刘*住在主张房款，亦能证明刘*已全额支付了房款。刘*作为买受人有理由相信张**出卖房屋系张**、陈**夫妻双方的共同意思表示，刘*通过一审举证证明，陈**对张**出卖房屋是知情的。张**将房屋抵押银行损害了刘*的利益，违背了诚实信用的原则。原审法院认定事实有误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持刘*的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人张**答辩称：张**出具的收条上未注明房款已经全部交清，房屋买卖合同并未成立，刘*在张**公司工作时，知道陈**在内地生活，但未询问张**、陈**是否一致同意出售房屋，刘*主张善意第三人的理由不能成立。2006年刘*购买房屋时，该房屋市场价格为60万元，刘*支付了15万元不是合理对价。该房屋已经抵押，不符合过户条件。请求二审法院维持原判。

被上诉人陈**答辩称：张**出卖房屋的行为系无权处分，陈**不同意追认，刘*购买房屋的行为不构成善意取得，请求二审法院维持原判。

本院查明

经本院二审查明事实与一审查明事实一致。

以上事实有借条、收条、抵押合同以及一、二审法庭审理笔录在卷为证。

本院认为

本院认为：刘*与张**虽然没有签订房屋买卖合同，但从刘*向张**支付15万元、张**向刘*出具借条、收条的行为以及刘*占有使用该房屋的行为来分析，能够确定刘*与张**之间有订立房屋买卖合同的意思表示，刘*与张**的房屋买卖合同成立。关于陈**答辩称对张**出卖房屋的行为不知情、不追认的答辩理由，本院认为，陈**未能提供有效证据证明陈**不知道张**出卖房屋，故刘*与张**的买卖合同应为有效合同。但是，因该房屋已设立抵押登记，在房屋抵押权尚未解除前，刘*请求办理房屋过户登记的上诉请求不能实现。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决理由有不妥之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元（上诉人刘*已预交），由上诉人刘*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月六日