郑**与新疆雅**有限公司、谢*合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郑**与被告新**发有限公司（以下称雅士房产公司）、谢*、吴**、严**、新疆顺**有限公司（以下称顺**产公司）合同纠纷一案，本院2014年4月21日受理后，依法由审判员黄**担任审判长与人民陪审员袁*、丁**组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑**的委托代理人盛**、被告**公司法定代表人李*、委托代理人颜*到庭参加诉讼。被告谢*、吴**、严**、顺**产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告诉称

原告郑**诉称：2010年12月20日，被告**公司委托被告谢*与原告签订土地转让及房屋拆迁补偿合同一份，约定原告将位于沙湾县石河子老街民族路南侧的2套私有房屋及土地使用权转让给被告**公司，由被告**公司通过给付房屋及货币的方式对原告进行补偿。合同签订后，原告将约定的2套房屋及房屋所有权证书、土地使用权证书交给被告**公司，但被告**公司至今没有进行房产开发，也没有将约定的补偿房屋交付原告。因五被告系合伙开发房地产的合伙人，现原告诉至法院，请求判令解除2010年12月20日的土地转让及房屋拆迁补偿合同、五被告退还沙湾县石河子老街二区民族路2-8-1号、2-8-2号房屋及房屋所有权证书、土地使用权证书、承担违约金1485600元，并由五被告承担本案诉讼费及送达费。

被告辩称

被告**公司辩称：虽然被告**公司、谢*、吴**和严*新于2010年3月17日签订了四方合作协议，约定共同对石河子老街民族路一侧约8000平方米的土地进行房地产开发，但被告**公司于2011年8月25日已将协议中的权利义务转让给了被告顺天意房产公司，双方在签订的权利转让合同书中进行了明确约定。因此，四方协议中相关的债权债务和法律责任与被告**公司无关。原告主张的违约金数额过高，应由人民法院调整减少。综上，请法院驳回原告对被告**公司的诉讼请求。

被告吴*青辩称：2012年，被告**公司、谢*、吴*青、严*新达成了共同开发石河子老街商服楼的合作协议，合伙项目是以被告**公司的资质对外承担责任，故被告吴*青不应承担责任。2014年6月，被告吴*青与被告谢*达成协议，被告吴*青已将合伙协议中股权转让给被告谢*，被告吴*青不再参与开发项目。综上，应由现在的项目实施人承担法律责任，请法院驳回原告对被告吴*青的诉讼请求。

被告谢*、严**、顺天意房产公司未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。

本院查明

经审理查明：2010年12月20日，被告谢*作为房产开发项目委托代理人代表被告雅**公司作为甲方与作为乙方的原告郑**签订土地转让及房屋拆迁补偿合同一份，约定原告郑**将其所有的位于沙湾县石河子老街民族路南侧的2套私有房屋及土地使用权转让给被告雅**公司，由被告雅**公司通过给付房屋及货币的方式对原告进行补偿。合同约定的补偿方式有“……第二条、补偿方式：甲方对乙方按以下方式进行补偿：1.货币补偿。甲乙双方签订本协议当天，甲方一次性支付乙方搬迁补偿款人民币贰万元，乙方出具收据给甲方；2.产权调换。甲方以本项目拆迁范围内开发建设的高层底商住宅楼（具体位置根据审批后的建设规划确定）按以下标准补偿给乙方：①建筑面积（由测绘机构实测）在38-42平方米的尚街独立商铺房贰套，楼层：一层，朝向：南，位置：按原住户补偿安置的商铺顺序排列，待甲方设计图纸出来后双方确定房号。②建筑面积（由测绘机构实测）不小于80平方米的住宅房贰套，楼层：5-12层，朝向：南……4.甲方补偿给乙方的房屋预计竣工日期为自本合同签订之日起二年内，如因甲方导致的原因延期竣工，甲方按市场平均价补偿给乙方由此造成的租房费用……6.乙方必须在本合同签订之后伍拾日内腾空该土地上房屋和土地附着物中的人员、物品等，并结清之前的所有与甲方无关的费用……第三条、乙方应在合同生效当日将上述土地证（房产证）交给甲方并在三个工作日内会同甲方前往主管部门配合甲方办理相关变更登记手续。第四条、本合同经双方签字盖章后即生效。如有违约，违约方赔偿违约金和由此造成的相关经济损失，违约金为本合同补偿方式所罗列价款总额（房产价值按当时市场价格评估）的百分之六十……”签订合同当日，被告谢*给原告出具担保承诺书一份，承诺“如果由于甲方的原因导致本协议无法履行，本人谢*承诺无条件给乙方郑**赔偿现金贰佰陆拾万元，一次性付清……”

土地转让及房屋拆迁补偿合同签订后，原告郑**依约将沙湾县石河子老街二区民族路2-8-1号、2-8-2号房屋及房屋所有权证书、土地使用权证书交付被告雅**公司，被告雅**公司给付原告搬迁补偿款20000元。被告雅**公司从原告处接收房屋后，一直没有进行房地产开发，双方亦未办理房屋及土地使用权过户手续。合同约定的房屋竣工日期届满后，被告雅**公司仍未进行房地产开发。原告多次催促被告雅**公司、谢*要求给付补偿的商铺及住宅房屋未果，遂诉至本院。原告郑**起诉后，被告谢*于2014年5月将本案所涉沙湾县石河子老街二区民族路2-8-1号、2-8-2号2套房屋退还给了原告郑**，但未退还房屋所有权证书及土地使用权证书。原告郑**收回房屋后，使用房屋对外出租获利。

案件审理过程中，原告郑**提出司法鉴定申请，要求对土地转让及房屋拆迁补偿合同中约定补偿的4套房屋在2010年12月20日的市场价值进行评估。本院受理原告提出的司法鉴定申请后，依法委托石河子市恒信价格评估事务所（下称恒信价格评估事务所）进行司法鉴定，原告郑**交纳鉴定费用25000元。2014年8月15日，恒信价格评估事务所做出价格评估报告，结论认为合同约定的4套补偿房屋在2010年12月20日的市场价值共计2476000元。

另查：1.2010年3月17日，被告**公司、谢*、吴**、严*新共同签订合作开发房地产协议书一份。协议约定：被告谢*以其拥有的位于石河子老街民族路地段约1100平房米的土地使用权作为投资，被告**公司、吴**和严*新投入资金，四方共同对石河子老街民族路地段进行房地产项目开发。项目总投资暂定为20000000元。被告**公司的出资额为总投资的45%，被告吴**的出资额为总投资的45%，严*新出资额为总投资的10%。项目合作开发产生的利润或亏损，被告**公司、谢*、吴**和严*新分别按30%、30%、30%和10%的比例进行分配或承担。四方还对其他事项进行了约定。当日，被告**公司给被告谢*出具授权委托书一份，授权被告谢*为该公司成立的沙湾**街房产开发项目部的负责人，全权处理拆迁补偿相关事宜。

2.2010年10月20日，被告**公司、谢*、吴**和严**又签订一份补充协议，对合作开发项目土地的具体范围等事项作出书面约定。2011年5月4日，被告**公司法定代表人李*和被告谢*、吴**、严**四人签订一份协议，约定由被告谢*负责办理开发项目规划审批手续及违约责任等事项。

3.2011年8月25日，被告**公司与被告**产公司签订权利转让合同书一份。合同约定被告**公司将合作开发房地产协议书及补充协议中属于其名下的权利义务转让给被告**产公司，转让价款为3320000元。

4.2011年9月29日，被告谢*与被告严*新签订权利转让合同书一份，约定被告严*新将合作开发房地产协议书及补充协议中属于其名下的权利义务转让给被告谢*，转让价款为650000元。

5.2013年3月19日，中共**办公室下发沙湾县2013年城乡规划建设与管理工作领导小组第一次会议纪要文件（沙党办字（2013）31号）。会议原则同意与被告**产公司（谢*）对沙湾县石河子老街进行整体开发建设。

6.2014年3月25日，被告谢*与被告吴**签订权利转让合同书一份，约定被告吴**将合作开发房地产协议书及补充协议中属于其名下的权利义务转让给被告谢*，转让价款为1600000元。

7.2014年5月8日，被告谢*给被告**公司出具声明及担保责任书一份，内容为“关于案号：（2014）石民初字第1635号，郑**诉新疆雅**有限公司一案，本人谢*作为与原告郑**拆迁补偿合同的协商洽谈人、担保人及房产开发项目合作人，对此合同协议执行中出现的相关责任及后续处理承担责任。另外：新疆雅**有限公司已在2011年8月25日与新疆顺**有限公司签订转让协议，明确原属于新疆雅**有限公司的权利和义务转让给新疆顺**有限公司。因此应由新疆雅**有限公司承担的责任，由新疆顺**有限公司承担。声明人及现行担保人：谢*。”

以上事实，有原、被告陈述，以及土地转让及房屋拆迁补偿协议、房屋所有权证书复印件、土地使用权证复印件、授权委托书、担保承诺书、合作开发房地产协议书、权利转让合同书、声明及担保责任书、（2013）石民初字第3795号民事调解书、（2013）石民初字第0760号民事判决书、价格鉴定结论书、鉴定费发票等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为

本院认为：被告雅**公司、谢*、吴**和严*新签订合作开发房地产协议，约定对石河子老街民族路地段共同进行房地产开发建设，四方按比例分配收益及承担风险，应当认定被告雅**公司、谢*、吴**和严*新之间形成合伙关系。其后，因合伙事务需要，被告雅**公司与原告郑**签订了土地转让及房屋拆迁补偿合同，应认定与原告郑**建立合同关系的相对方为被告雅**公司、谢*、吴**和严*新四方。原告郑**与被告雅**公司签订的土地转让及房屋拆迁补偿合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应认定为有效。

合同订立后，原告郑**将合同约定房屋及房屋所有权证书、土地使用权证书（包括土地）交付被告雅**公司，应认定原告履行了与被告雅**公司、谢*、吴**、严**之间的合同义务。被告谢*于原告起诉后将沙湾县石河子老街二区民族路2-8-1号、2-8-2号2套房屋退还给了原告郑**，表明诸被告同意解除与原告之间的土地转让及房屋拆迁补偿协议，对此本院无异议。综上，原告郑**要求解除2010年12月20日土地转让及房屋拆迁补偿合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，房屋所有权证书、土地使用权证书理应退还原告。原告要求被告雅**公司、谢*、吴**、严**退还沙湾县石河子老街二区民族路2-8-1号、2-8-2号房屋所有权证书、土地使用权证书的请求，本院予以支持。由于被告谢*已将2套房屋（包括土地使用权）退还原告郑**，原告要求被告雅**公司、谢*、吴**、严**退还房屋的主张与客观事实不符，原告的该项诉请本院不予支持。

被告**公司接收房屋后一直未进行房地产开发，被告**公司、谢*、吴**、严*新也未按合同约定期限将补偿的商铺、住宅房屋交付原告，应认定以上四被告构成违约。土地转让及房屋拆迁补偿合同中约定了违约方应承担违约金的违约责任条款，原告要求被告**公司、谢*、吴**、严*新承担违约金的请求符合法律规定，该项诉请本院予以支持。鉴于我国《合同法》规定的违约金主要性质在于弥补守约方遭受的经济损失，考虑到原告的经济损失主要在于修缮房屋的费用及房屋租金损失，将违约金酌定为200000元较为适宜。

虽然被告雅**公司将合作开发协议中的权利义务转让给了被告顺天意房产公司，而被告严**、吴**将合作开发协议中的权利义务转让给了被告谢*，但原告郑**并未同意被告雅**公司将土地转让及房屋拆迁补偿协议中的合同权利义务进行转让，且被告雅**公司、吴**、严**在退伙时未分担原合伙债务，故被告雅**公司、吴**、严**在本案中仍应当承担责任。被告雅**公司、吴**认为本案所涉债权债务和法律责任与其无关的辩解意见缺乏法律依据，本院不予采纳。

被告**产公司与被告**公司签订权利转让合同书，继受了被告**公司在合作开发房地产协议中的合同权利义务，理应对合伙事务承担法律责任。原告要求被告**产公司退还房屋所有权证书、土地使用权证书、承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十四条第二款、第三十五条，《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第47条、第52条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，缺席判决如下：

裁判结果

一、解除原告郑**与被告新**发有限公司于2010年12月20日签订的土地转让及房屋拆迁补偿合同；

二、被告新疆雅**有限公司、谢*、吴**和严志新、新疆顺**有限公司于本判决生效之日起三日内将沙湾县石河子老街二区民族路2-8-1号、2-8-2号房屋所有权证书、土地使用权证书退还原告郑**；

三、被告新**发有限公司、谢*、吴**和严志新、新疆顺**有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告郑**违约金200000元；

四、驳回原告郑**的其余诉讼请求；

案件受理费18170元，邮寄送达费90元，鉴定费用25000元，合计43260元（五原告已预交），由被告新**发有限公司、谢*、吴**和严志新、新疆顺**有限公司负担，与前款一并给付原告郑**。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月二十八日