马**,马*与房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人马**、马*、上诉人孙*、刘*房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院作出的（2015）沙民三初字第654号判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人马**、马*及其委托代理人吴*、上诉人孙*及其委托代理人王**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2013年10月24日，马**与孙*协商租赁孙*房屋事宜，当日，马**向孙*支付房屋租金400000元。同年11月1日，马**、马*与孙*、刘*签订了一份《房屋租赁合同》，约定由马**、马*租赁孙*、刘*位于乌鲁**泰路一汽原建二楼商铺用作营业用火锅场所；期限六年，自2013年11月1日起至2019年10月30日；三个月装修期，装修期不算租金；租赁房屋每年租金900000元，以后每年租金递增7%，第一年租金分两次付清，第一次于合同签订时付400000元，第二次于2014年6月30日付清等等。孙*、刘*协助办理消防手续，直到办好为止。合同签订后，孙*、刘*交付房屋，马**、马*即开始对房屋进行装修。2013年11月14日，乌鲁木齐市公安消防支队新市区大队在检查中发现该租赁房屋未办理消防手续，遂查封了施工现场，要求停止装修并办理相应消防备案手续。后双方到消防部门办理相关消防手续时，因涉案房屋登记为住宅，无法办理商业用途的消防手续。现涉案房屋仍处于半装修的空置锁闭状态。本案租赁房屋所在楼栋为商住楼，二楼租赁房屋为商业用房，原属新疆第一汽车厂，该房屋在房产登记过程中，被错误登记为住宅。后新疆第一汽车厂被新疆广**有限公司兼并。2008年10月8日，孙*从新疆广**有限公司购买了涉案房屋，但双方始终未办理房屋产权过户登记手续。2015年2月8日，涉案房屋已变更登记为商业用房，但房屋所有权人仍登记为新疆广**有限公司。马**、马*申请对其装修损失进行评估，经委托新疆铭**有限公司鉴定，马**、马*装修工程造价为254086.28元。

一审法院认为

原审法院认为，双方于2013年11月1日签订的房屋租赁合同合法有效。在合同履行中，马**、马*已依约支付了400000元租金，孙*、刘*亦将房屋交付，但马**、马*在装修过程中因未办理消防备案手续，导致房屋被查封，此后又因涉案房屋错误登记导致消防备案手续无法办理。后孙*、刘*在本案诉讼过程中才将涉案房屋用途更正为商业用房，但因马**、马*不愿继续履行房屋租赁合同，双方均未再继续履行合同办理消防备案手续。现马**、马*亦明确表示不再继续履行租赁合同，且双方租赁合同亦不适于强制履行，双方合同目的已不能实现，故基于上述原因，对双方签订的房屋租赁合同应予解除。对马**、马*要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。双方所签房屋租赁合同解除，均存在过错。马**、马*对其损失应负主要过错责任，孙*、刘*应负次要过错责任，对马**、马*支付的租金及投入的装修损失，酌定由孙*、刘*退赔40%的款项。对马**、马*要求被告孙*、刘*退还租金及赔偿装修损失的合理部分诉讼请求，本院予以支持。孙*、刘*辩称其已履行了协助义务，不存在过错，不应承担过错责任的意见不能成立。原审法院判决：一、解除马**、马*与孙*、刘*2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》，马**、马*于本判决生效后十日内与孙*、刘*办理租赁房屋返还交接手续；二、孙*、刘*返还马**、马*租金160000元（400000元×40%）；三、孙*、刘*赔偿马**、马*房屋装修损失101634.51元（254086.28元×40%）。案件受理费由被告孙*、刘*负担40%，由马**、马*负担60%。

上诉人诉称

宣判后，上诉人马**、马*不服原审判决，提出上诉称，合同签订后，我方进行装修时发现租赁的房屋根本不能办理消防手续。我方认为，不能办理消防手续的责任在孙*、刘*，我方无任何过错，要求依法改判原审判决第二、三项，全额返还租金400000元、赔偿房屋装修损失254086.28元。

被上诉人孙*、刘*答辩并上诉称，按照合同约定，由马**、马*办理房屋消防手续。该房产被房产局错误登记为住宅用房。2015年2月8日，涉案房屋已变更登记为商业用途，符合办理条件后，马**、马*仍不办理消防手续，故其应承担合同不能履行的全部责任。因此，要求依法改判原审判决第二、三项，驳回马**、马*要求返还租金、赔偿房屋装修损失的诉讼请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

上述事实，有房屋租赁合同、租金收条、房屋产权证、新疆广**有限公司证明、封条、询问笔录、鉴定结论及一、二审庭审笔录等在卷为证。

本院认为

本院认为：双方于2013年11月1日签订的房屋租赁合同合法有效。一审判决解除双方签订的租赁合同，双方对解除合同认可，对一审判定的责任承担比例不认可。本案中，双方争议的焦点是：合同被解除后的责任及损失承担？租赁房产虽然是孙*、刘*购买，但没有办理过户，仍在广**公司名下，并且登记为住宅。孙*、刘*将该房产出租给马**、马*用于经营火锅店，应当将房产的重大瑕疵告知承租人马**、马*。孙*、刘*没有提供提前告知的证据，因此，应当承担主要责任。马**、马*作为承租人，应当有充分注意义务，在了解承租房屋的情况并申报办理消防手续后，才能对租赁房屋进行装修，因此，马**、马*有过错，也应承担一定的责任。一审判令马**、马*承担60%的责任、孙*、刘*承担40%的责任欠妥，本院予以纠正。对于装修损失及租金损失，马**、马*应承担30%的责任，孙*、刘*承担70%的责任。因此，上诉人孙*、刘*要求不承担损失的上诉理由本院不予支持，上诉人马**、马*要求对方承担全部责任的上诉理由也不能成立。

综上，原判认定事实有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第654号判决第一项，即：“解除马**、马*与孙*、刘*2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》，马**、马*于本判决生效后十日内与孙*、刘*办理租赁房屋返还交接手续”；

二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第654号判决第二项：即“孙*、刘*返还马**、马*租金160000元（400000元×40%）”为“孙*、刘*返还马**、马*租金280000元（400000元×70%）”；

三、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第654号判决第三项：即“孙*、刘*赔偿马**、马*房屋装修损失101634.51元（254086.28元×40%）”为“孙*、刘*赔偿马**、马*房屋装修损失177860.40元（254086.28元×70%）”。

以上合计，孙*、刘**应向马**、马*支付457860.40元，限孙*、刘*于本判决生效后十日内付清，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案争议标的654086.28元，给付标的457860.40元，占争议标的的70%，一审案件受理费10340.86元（马**、马*已预交），由孙*、刘*负担70%即7238.60元，马**、马*负担30%即3102.26元。二审案件受理费共计12411.30元，其中上诉人马**、马*预交7186.78元，由马**、马*负担50%即3593.39元，孙*、刘*负担50%即3593.39元；

上诉人孙*、刘**交5224.52元，由孙*、刘*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日