新疆华**限责任公司与吕**房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人新疆华**限责任公司（以下简称华**公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月7日、2016年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人华**公司的委托代理人蒋*、被上诉人吕**的委托代理人谭*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2012年12月17日，吕**与华**公司签订商品房预售合同，合同约定华**公司将位于乌鲁木齐市水磨沟区南路北路1188号华龙雅苑商住小区4号楼1单元402室出让于吕**，房屋总价款519154.86元，交房日期为2013年12月30日将验收合格的房屋交房屋买受人。商品房达到交付使用条件的，华**公司应当书面通知吕**办理交付手续。华**公司未按照合同规定期限交付买受人使用的，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之3.5的违约金。并约定因国家政策调整，市政停水、停电、自来水、电力、热力、天然气等部门配套工作滞后等非出卖人所控制因素造成的工期顺延或不能按期交房，出卖人可据实予以顺延等内容。合同签订后，吕**支付购房款519154.86元。2013年10月22日，华**公司与新疆燃**限公司签订了天然气管道安装工程施工合同，主管道在2014年10月接通。2014年4月25日，华**公司组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对所建楼房进行了竣工验收。2014年5月9日，经乌鲁木齐市质量监督站竣工验收监督通过。2014年5月10日，华**公司在《新疆都市消费晨报》以刊登公告的方式通知业主办理入住。

一审法院认为

原审法院认为：吕**与华**公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，吕**按约交纳了所购房屋的房款，华**公司应于2013年12月30日前向吕**交付经验收合格的房屋。2014年4月25日涉案房屋经验收合格，符合交付使用条件，同年5月10日，华**公司以刊登公告的方式通知业主办理入住，华**公司未能按照合同约定的时间向吕**交付房屋，应当承担合同约定的违约责任。吕**主张要求华**公司按照合同约定交付房款的日万分之三偿付自2013年12月31日至2014年5月10日期间共计131天的逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于华**公司辩称，因天然气安装工程迟延应免除违约责任的理由。原审法院认为，吕**与华**公司虽然约定了因国家政策调整，市政停水、停电、自来水、电力、热力、天然气配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期顺延或不能按期交房，出卖人可据实予以顺延的规定。但华**公司在2014年4月25日才组织了勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对所建楼房进行了五方竣工验收，而天然气安装施工与五方竣工验收并无必然联系。华**公司提交的关于天然气施工相关证据与本案无关联性，对其主张免责的辩解意见不予采信。对于华**公司违约金约定过高的辩解意见。原审法院认为，吕**与华**公司在双方合同中明确约定了违约金的计算方式，且华**公司作为商品房预售合同的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，现华**公司认为违约金约定过高与事实不符，不予采信。原审法院判决如下：新疆华**限责任公司偿付吕**违约金20403元（房屋总价款519154.86元×万分之三×131天）。

上诉人诉称

宣判后，上诉**产公司不服原审判决上诉称：我公司与购房者在商品房买卖合同中明确约定了如果遇见因国家政策调整，市政停水、停电、自来水、电力、热力、天然气配套工作滞后等非我公司的原因导致工期顺延，我公司可据实予以顺延免责。本案因该小区天然气施工延误导致我公司延期交房，按合同约定应当免责，我公司无需承担违约责任。且2014年4月25日，我公司开发建设的房屋经验收合格，已经具备交付条件，但天然气主管道工程在2014年10月才完工并通气使用，导致房屋交付后也无法使用，因此我公司承担违约金的起止日期应当是2013年12月31日至2014年4月25日，共计116天，违约金为18066.59元。综上，请求二审法院查明事实，依法改判我公司承担违约金18066.59元。

被上诉人辩称

被上诉人吕**答辩称：市政配套设施是否完善是华**公司在开发房地产项目时应承担的商业风险，该商业风险不能归责于政府，更不能对抗买受人所依赖于商品房买卖合同的权利，且华**公司在证明告知我方因市政配套设施不完善需要延长交房时间的事实上存在瑕疵，我方对此不予认可，该理由不能成为华**公司逾期交房的免责事由。双方《商品房买卖合同》明确约定交房应以书面通知方式，应当以华**公司在报纸上刊登公告的时间认定其交房时间。综上，华**公司存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，原审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

经本院审理查明事实与原审认定事实一致。

另查明：华**公司上诉标的为2336.41元，仅就该部分标的交纳上诉费。

认定上述事实有商品房预售合同、票据、新疆都市消费晨报、上诉状、缴款书及一、二审庭审笔录等证据在卷为证。

本院认为

本院认为：一、华**公司虽提出其逾期交付房屋存在免责情形，不应承担违约责任，但对原审判决其应当承担的违约金数额中仅对2336.41元不服，即其仅对违约金计算的截止时间不服并提出上诉，交纳上诉费。对其不构成违约的主张未交纳上诉费，视为其撤回该项上诉理由。本院在二审中对其该项上诉理由不予审理。二、关于华**公司逾期交房违约金计算截止时间的问题。双方在《商品房预售合同》中约定，商品房达到交付使用条件的，华**公司应当书面通知业主办理交付手续。涉案房屋虽于2014年4月25日经验收合格，但华**公司于2014年5月10日才以刊登公告的方式通知业主办理入住手续。根据合同的约定，华**公司公告通知之日为书面通知业主办理交房手续之日，原审法院认定该日期为违约金计算截止时间正确。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉**产公司负担（已交）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十九日