连**与乌鲁木**有限公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人连**因物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人连**及其委托代理人赵*，被上诉人**理有限公司（以下简称康**公司）的委托代理人杨*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2007年6月1日，连永*与康**公司签订《物业管理服务协议》和乌鲁木**有限公司商用业主手册，双方针对友好e时代公寓B座2、3层（40套房屋）约定：连永*交纳物业费时间为按一年预交，连永*交纳水费和电费的时间为每月的10日至20日，物业费为400元／套／年。另查，一、连永*与康**公司就诉争的服务区域为友好e时代公寓B座2-3层，每层864.3平方米。针对该服务区域，连永*认可系连永*本人购买；二、连永*认可涉案房屋是商用用途，康**公司亦认可涉案房屋系按商业用途的物业费标准收取物业费；三、康**公司向法院提交了2009年12月21日的向各位业主发出的《通知》，该《通知》载明：公司因长期亏损，现综合国家工资水平、物价水平及公寓实际情况，将物业收费进行调整，友好e时代公寓的物业收费将从1.5元／平方米调整为2.0元／平方米，此价格将从2010年1月1日开始执行，以证明物业费从2010年1月1日上涨；连永*对此证据不予认可，认为其没有收到该通知；四、连永*向法院提交了乌鲁木**有限公司保洁服务协议书、乌鲁木**有限公司保安服务协议书、照片若干、城市供用自来水合同、低压供用电合同、收据2份、发票1张，证实从2010年开始康**公司既未对连永*房屋主体、大厅、户外墙面、通道作保洁工作，也未对连永*公司的公共设施、安全设施、治安、车辆管理等进行管理和维护，保洁、治安均是连永*单位自行进行；康**公司对两份协议书、两份合同、收据、发票均不予认可，认为与本案无关，对照片亦不予认可；五、康**公司称2010年至今，其他业主（除连永*外）均是按2元／平方米交纳物业费，且基本全部交清；六、连永*经营的乌鲁木**有限公司于2007年8月14日成立，公司的办公地址即为涉案地址；七、针对以前的物业费纠纷，康**公司称之前已将连永*诉至法院并调解结案；八、针对康**公司要求连永*支付水费3980元的诉讼请求，康**公司未提交证相关证据证实；九、针对本案康**公司诉求，康**公司称每年都会向连永*索要，连永*当庭予以否认；十、针对连永*提出自己打扫卫生等情况，连永*称其向康**公司提出过终止物业服务，但其未提交任何证据证实。

一审法院认为

原审法院认为：本案应首先解决连**主体是否适格的问题，依据本案查明的事实，连**与康**公司签订物业服务合同在先，康**公司成立在后，且经询，连**认可涉案房屋在连**（而非乌鲁木**有限公司）名下，故连**主体适格，连**辩称主体不适格的意见不予采信。另连**与康**公司签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。连**作为业主，在其已实际接受康**公司提供的物业服务管理后，应履行按时交纳物业费的义务，连**辩称保洁、安保等均由其自行进行，因其不能提供充分证据证实其向康**公司提出过终止物业服务的申请并与康**公司针对终止物业服务达成过一致，亦不能提供充分证据证实康**公司针对业主的维修申请不予理睬，且通过连**向提交的照片，不能确定漏水受损的具体原因，另物业服务涉及的服务范围亦不仅限于连**辩称的安保和保洁工作，还涉及电梯的维护和公共区域的维护和养护，结合康**公司庭审中陈述的绝大部分业主已按此标准交清物业费的事实，法院对康**公司要求连**支付物业费197060.4元（2元／平方米×864.3平方米×2层×57个月，2010年4月15日至2015年1月15日）的诉讼请求予以支持；针对康**公司要求连**支付水费3980元的诉讼请求，因其未提交垫付该费用的相关证据，不予支持。连**辩称康**公司的诉讼请求已过诉讼时效，因连**未按约定交纳物业费的违约行为一直处于持续状态，故康**公司针对物业费的诉讼请求未过诉讼时效，连**针对诉讼时效已过的意见不予采纳。原审法院遂判决：一、连**向乌鲁木**有限公司交纳物业费197060.4元；二、驳回乌鲁木**有限公司要求支付水费3980元的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人连**不服一审判决上诉称：我与康**公司签订的原协议已过期，之后我们没有续签物业管理协议。根据相关法律规定，要上涨物业费，必须有物业服务等级升级的情形，且需向物价局申请获批准，但康**公司并没有履行这些义务，故其无权上涨物业费。我经营的宾馆是独立门面，该区域的卫生、保安均是由我公司自行聘用的人员进行打扫与管理，楼里的电梯也未对我正常开放使用，水电暖也是我自己向相关部门交纳，故我不应当支付物业费。请求依法撤销原审判决，驳回康**公司要求我支付物业费197060.40元的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上**业公司答辩称：2007年6月1日我公司与连**签订了物业管理合同，后来我公司根据公司的资质和实际服务情况对物业费进行了调整，此事不需物价局予以批准。连**在此经营酒店，本身就要承担保安和卫生的任务，而我公司是对两栋楼进行整体的物业服务管理，故连**认为不应交纳物业费的理由不能成立。原审判决正确，请求二审法院依法驳回连**的上诉请求。

本院查明

经本院二审审理查明事实与原审判决认定事实一致。

另，二审审理期间，本院到现场进行查看，在一楼有连**聘请的保安实施安检，二、三层由连**聘请的工作人员打扫该使用部分的楼梯间、通道的卫生等。

上述事实的认定，有物业管理服务协议、乌鲁木**有限公司商用业主手册及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。

本院认为

本院认为：连**与康**公司签订的物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。连**作为业主，实际在康**公司提供的物业服务区域内经营，应履行相应的交纳物业费的义务。关于所交纳物业费的数额，因连**在涉案楼栋的二、三层经营宾馆，其聘请的工作人员打扫该使用部分的楼梯间、通道的卫生等，根据所查明的事实，本院认为，康**公司没有向连**提供物业服务合同约定的全部服务内容，其要求按每平方米2元收取物业费没有相应的事实依据，参考连**与康**公司签订的物业管理服务协议约定的物业费400元／套／年的标准，根据本案实际情况，本院认定连**按约定交纳物业费较为公平合理，即应交纳自2010年4月15日至2015年1月15日的物业费76000元。综上，连**的部分上诉请求成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙*三

初字第956号民事判决第二项即：“驳回乌鲁木**有限公司要求支付水费3980元的诉讼请求。”

二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙*三

初字第956号民事判决第一项即：“连**向乌鲁木**有限公司交纳物业费197060.4元；”为连**向乌鲁木**有限公司交纳物业费76000元。

以上连永萍应付乌鲁木**有限公司款项计76000元，于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4315.61元（乌鲁木**有限公司已预交），减半收取2157.81元，由乌鲁木**有限公司负担1078.91元，连永*负担1078.90元；余款2157.80元，由一审法院退还乌鲁木**有限公司；邮寄送达费20元（乌鲁木**有限公司已预交），由连永*负担。二审案件受理费4241.21元（连永*已预交），由连永*负担2120.61元，乌鲁木**有限公司负担2120.60元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十七日