黄**与王**、徐**物权保护纠纷民事判决书

审理经过

原告黄**与被告王**、第三人徐**物权保护纠纷一案，本院于2014年3月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月26日、6月11日公开开庭进行了审理。原告黄**的委托代理人谭*、被告王**的委托代理人屈**、第三人徐**的委托代理人王**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告黄**诉称，原告通过合法途径购买了位于沙依巴克区巴州路8号汇*小区7栋1层4单元103室，并于2011年11月15日依法取得了该房屋的房产证，成为该房的所有权人，然而，原告2014年2月在外地办事回家时发现其所住的房屋已被被告强行占用，虽经原告多次与被告交涉，要求其搬出，但被告对此不予理睬，仍继续强行占有原告的房屋，被告的行为导致原告无法正常居住，致使原告蒙受巨大的损失，现原告诉至法院，请求法院判令：1、被告立即停止侵害，立即返还非法侵占原告位于沙依巴克区巴州路8号汇*小区7栋1层4单元103室的房屋；2、被告支付非法占用原告房屋期间的占用费（自实际占用日至返还房屋之日止，按每月2000元计算，并要求顺延至实际履行之日）及非法占用期间的各项损失；3、被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告王**辩称，我方不同意原告的诉讼请求，接到起诉状后，我方找了原告的前夫核实情况，我方在2014年2月20日与原告的前夫签订了房屋租赁合同，在签订协议之前，我方作了充分的审查，调取了涉案房屋的档案，原告前夫也提供了相应的材料，当时原告的前夫对该房屋有租赁权，原告与其前夫的离婚时间是2014年2月24日，签合同时双方是夫妻关系，原告前夫是表见代理，我方是善意第三人，我方付了租金及押金52000元，也支付了相关物业费，现已实际入住，该合同是有效的，我方要求追加第三人是为了便于查明案情实际情况，要么合同继续履行，要么把房租退回给我解除合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人徐**述称，我方不同意原告的诉讼请求。当时租房子时，原告与我是夫妻关系，还没有离婚，该租赁房屋是合法有效的，离婚原因是我欠了他人40万元，原告本人有外遇，我认为本案与被告无关，被告是在手续齐全的情况下承租的房子，我请求法院依法判决。

本院查明

经审理查明，2011年11月15日，乌鲁木**易管理中心向原告颁发了位于乌鲁木齐市沙依巴克区巴州路8号汇*小区7栋1层4单元103室房屋的房屋所有权证，房屋所有权证标明：共有情况为单独所有。

2013年10月9日，原告黄**与第三人徐**登记结婚。

2014年2月17日，原告黄**与第三人徐**签署离婚协议书载明：男女双方自2013年10月9日登记结婚，现就离婚事宜达成如下协议……三、财产分割：无。四、对债权债务的处理：无债权债务。五、女方于2014年3月3日前一次性向男方支付4万元现金。六、乌鲁木齐市巴州路汇珉园小区7号楼4单元103室房产与男方无关，属于女方个人财产。同月24日，原告黄**与第三人徐**经登记机关核准离婚。

2014年2月20日，第三人徐**并代原告黄**（出租方即甲方）与被告王**（承租方即乙方）签订了涉案房屋的《房屋租赁合同》，合同约定：租期从2014年2月20日至2018年2月20日，租金每月1000元，租住期间甲方不承担费用，乙方承担一切费用。付款方式为四年房租一次性付清。房屋押金为4000元，合同期满后，房屋的设施完好，费用交清，退还押金。同日，被告王**向第三人徐**交付了4年的租金48000元及押金4000元。合同签订后，涉案房屋交付被告王**使用收益至今。

在本案审理过程中，1、被告王**认可第三人徐**和其签订合同时，向其留存了原告黄**及第三人徐**的身份证复印件、原告黄**与第三人徐**的结婚证复印件、涉案房屋的房屋所有权证复印件；2、经本院调查，在汇珉园小区大门右侧的水果摊位门头上方有一明显标识标明：房屋买卖代租代售，电话13999959350，其摊主（被告的妻子）亦向前来咨询人员发放名片，名片正面标明：房屋买卖代租代售，王**（业务主管）、电话13999959350、QQ号码、地址为乌鲁木齐市巴州路汇珉园小区前门保安室旁新城花园小区15-2-301（办公室）。名片反面标明：业务范围为房屋买卖、代租代售、代办过房、二手房按揭、家政服务；3、庭审过程中，原、被告认可原告购买涉案房屋时，系被告提供的中介服务；4、被告认可《房屋租赁合同》中的落款处“黄**”及身份信息系第三人徐**代写，针对租金及押金第三人及被告均认可系由第三人徐**实际收取；5、原告在本案审理过程中放弃要求被告支付非法占用原告房屋期间的占用费及非法占用期间的各项损失的诉讼请求。

以上事实有房屋所有权证、结婚证、离婚协议书、离婚证、《房屋租赁合同》、收条、照片、现场确认笔录、名片、当事人的陈述及庭审笔录予以证实。

本院认为

本院认为，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢和破坏。本案中，涉案房产系原告婚前财产，且经离婚协议书确认该房与第三人徐**无关，故第三人无权擅自对外出租该房产。被告称自己系善意、第三人徐**代原告签署《房屋租赁合同》的行为系表见代理，该合同应为合法有效，对此应从以下几方面因素进行考量：一、被告庭审中认可第三人徐**与其签订合同时，向其留存了结婚证复印件和涉案房产的房屋所有权证复印件，而比对登记结婚的时间后，被告应该可以确定涉案房屋系原告黄**婚前购买取得，且在房产证上亦明确标明该房产系原告黄**“单独所有”；二、经庭审查明，被告长期从事房屋买卖中介服务，且其在原告购买涉案房屋的过程中亦实际为其提供了中介服务，故其对房屋租赁和房屋买卖中的风险应有更多的谨慎和注意义务，其应对涉案房屋的基本情况有更多的了解，在其与第三人徐**签订《房屋租赁合同》时，更应尽到合理审查义务，其以善意第三人为由抗辩明显依据不足；三、本案中，被告如认为第三人徐**所为系表见代理行为，即不需要徐**签署原告的名字另行确认，被告辩称第三人徐**所为系表见代理行为的理由与其做法与证据表征相悖，依据不足；四、对于房屋租赁合同中4年租金一次性付清的约定，亦有违日常生活中的惯常做法。构成表见代理应满足合同相对人在主观上为善意、无过失的条件，即相对人不知道或者不应知道行为人实际上无权代理，且不是因为其大意造成，如果相对人理应知道行为人无权仍与其签订合同，则不构成表见代理，不应受到受到保护。综上，本院认为，根据被告职业特点、其对原告及第三人熟知程度以及以上诸点，被告辩称其为善意第三人及本案第三人徐**系表见代理的意见不能成立，本院均不予采纳，第三人徐**对外出租涉案房屋属于无权处分，因原告对该《房屋租赁合同》一直不予认可，故该租赁合同对原告不发生法律效力，被告继续占有使用原告房屋已无事实和法律依据，原告要求被告立即停止侵权、返还涉案房屋的诉讼请求与法有据，本院予以支持。因原告在本案审理过程中放弃要求被告支付非法占用原告房屋期间的占用费及各项损失的诉讼请求，本院对此不作处理。被告辩称其已向第三人支付对价，可以在案外向第三人另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条之规定，判决如下：

裁判结果

被告王**于本判决生效之日起十日内停止侵权，返还原告黄**位于乌鲁木齐市沙依巴克区巴州路8号汇*小区7栋1层4单元103室的房屋。

案件受理费70元，邮寄送达费40元（原告黄**均预交），均由被告王**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。

（本页无正文）

裁判日期

二〇一四年八月二十九日