乌鲁木齐**限责任公司与张*房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人乌鲁木齐**限责任公司（以下简称华**公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人华**公司的委托代理人魏连花，被上诉人张*的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2013年11月26日，张*与丁*签订一份《房屋租赁合同》，约定由张*承租华**公司位于乌鲁木齐市新市区鲤鱼山路997号天悦龙庭小区自建11号商铺，租金共计37500元，租期自2013年11月26日至2015年5月25日止。合同签订当日，张*给华**公司交纳保证金5000元及租金37500元，取得了该商铺的使用权，用于经营水果店。现张*以华**公司对其出租的房屋属于违章建筑无法经营为由诉至法院，庭审中，华**公司认可双方合同无效，但不同意张*要求退款的请求。

另查明，华**公司在庭审中认可丁*代表其与张*签订《房屋租赁合同》的行为；截止目前，本案涉诉房屋尚无建房手续；张*曾于2015年1月15日向法院提起诉讼，后又撤回起诉。

一审法院认为

原审法院认为：平等的民事主体之间进行民事行为时不得违反法律、法规及相关政策。本案中**产公司租赁给张*的房屋至今都没有办理相关手续，属于违章建筑，依法不得进行租赁经营，故张*与华**公司之间的租赁合同的内容违反相关法律规定，应属无效，华**公司依据合同收取张*的保证金依法应当予以返还，故张*要求确认合同无效并退还保证金的诉讼请求合理有据，原审法院予以支持；张*主张的使用费，虽然双方没有交接手续，但张*自第一次起诉之日就以其行为表示不再使用，故应扣除张*实际使用房屋期间的使用费，扣除标准应当参照双方合同约定的使用费及使用期间的数额，故对该项请求中合理部分原审法院予以支持。依照最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、张*与华**公司于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、华**公司退还张*保证金5000元；三、华**公司退还张*使用费8333.33元（37500／18×4=8333.33元）。

上诉人诉称

宣判后，上诉**产公司不服一审判决向本院上诉称：原审法院适用法律错误，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”我公司与张*签订的房屋租赁合同无效，张*应当按照合同约定向我公司支付占有使用费。张*至今未向我公司返还房屋，房屋内存放张*的物品，房屋实际仍由张*控制，其应当向我公司支付占有至今的使用费。一审法院仅凭张*的陈述认定张*自2015年2月1日起未使用房屋，因此判令我公司向其退还2015年2月1日之后多收的租金错误。请求二审人民法院依法撤销一审判决第二、三项，改判驳回张*要求我公司退还保证金及使用费的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人张*答辩称：不同意华**公司的上诉请求，事实与理由。我自一审起诉后就没有使用房屋。合同无效是由于华**公司的原因，华**公司应当向我退还全部使用费。因我没有上诉，认可一审判决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审经审理查明，确认一审查明事实属实。

另查明，2015年7月21日，张*将涉案房屋返还给华**公司。

认定上述事实有《房屋租赁合同》、收据、移交清单、当事人陈述及法庭审理笔录为证。

本院认为

本院认为：一、本案张*与华**公司签订的《房屋租赁合同》因涉案房屋未办理相关建房手续，违反法律规定被依法确认无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”租赁合同无效，双方应相互返还财产，张*主张华**公司向其返还房屋租金及保证金，亦应向华**公司返还房屋。因交付返还房屋是张*应履行的义务，其主张曾向华**司主张要求办理交接，但并无相关有效证据予以证实，涉及诉讼亦并非不返还房屋的法定事由。根据二审查明的事实，张*于2015年7月21日才向华**公司返还房屋，在此期间，无论张*是否实际使用房屋，华**公司均无法占有使用该房屋，张*应当向华**公司给付占有房屋期间的使用费。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。”张*向华**公司交纳自2013年11月26日至2015年5月25日的房屋租金37500元，张*交纳房屋租金的期间未超过其占有、使用房屋期间，张*主张华**公司向其退还租金无事实及法律依据。原审法院以张*自2015年1月之后起不再使用房屋，故判令华**公司向张*返还已收的2015年1月之后至2015年5月25日的租金不当，本院予以更正。二、《房屋租赁合同》无效，华**公司收取张*保证金无合同依据，应当予以返还，原审法院对此处理正确，本院予以维持。综上，华**公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审法院认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第774号民事判决第一、二项即：张*与乌鲁木齐**限责任公司于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》无效；乌鲁木齐**限责任公司退还张*保证金5000元；

二、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第774号民事判决第三项即：乌鲁木齐**限责任公司退还张*使用费8333.33元（37500／18×4=8333.33元）；

三、驳回张*要求乌鲁木齐**限责任公司退还房屋租金的诉讼请求。

以上乌鲁木齐**限责任公司应给付张*款项，应于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审请求标的42500元，支持标的5000元，占请求标的的11%，一审案件受理费862.5元（张**预交），由张*负担89%，即767.6元，由华**公司负担11%，即94.9元。二审上诉标的13333.33元，支持标的8333.33元，占上诉标的的62%，二审案件受理费133.33元（华**公司已预交），由华**司负担38%，即50.67元，由张*负担62%，即82.66元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十二日