上诉人刘**、刘**与上诉人张**确认合同无效纠纷一案二审民事判决书

审理经过

刘**、刘**诉张**确认合同无效纠纷一案，临夏回**人民法院于2015年9月22日作出（2015）临民初字第17号民事判决。宣判后，双方当事人都提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了开庭审理，上诉人刘**及刘**、刘**的委托代理人高宏天，上诉人张**的委托代理人贾惠巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院查明，原告（反诉被告）刘**、刘**是兄弟关系，2014年2月9日原告（反诉被告）刘**在海南省三亚市经人介绍与被告（反诉原告）张**相识，刘**对张**与别人联建的住宅房在查看了解房屋性质的基础上，双方就位于海南省三亚市凤凰镇回新村盛苑公寓2号楼901室房屋自愿达成买卖协议，房屋价款约定为56万元。同日原告（反诉被告）刘**从居住地新疆将56万元房款汇入到被告（反诉原告）张**银行账户，被告（反诉原告）张**出具了一份收到原告（反诉被告）刘**房款56万元（房款及装修费全*）的收据，并将房屋钥匙交予原告（反诉被告）刘**。涉案房屋内设施包括：厨房内的整体橱柜；卫生间内的洗漱台、毛巾架；房屋内的照明灯；“樱花牌燃气炉、抽油烟机、热水器；坐便式抽水马桶。

原告（反诉被告）刘**、刘**诉称：2014年2月9日原告经人介绍与被告（反诉原告）张亚军认识，之后双方草签了被告开发的海南省三亚市凤凰镇回新村盛苑公寓2号楼901室房屋买卖协议。被告承诺回临夏市换取其所在房地产公司正式合同和收款收据。2014年7月左右，原告收到被告寄来的原告方未签字的合同后方知受骗，被告寄来的售房合同上没有房产公司的正规公章，更没有其公司的正式发票，而且房屋面积与其承诺相差近40平米。被告采用欺骗手段骗取原告的购房款，双方签订的购房合同违反法律规定，现提起诉讼，请求：一、判令确认双方所签协议无效；二、判令被告返还原告所交房价款560000元及利息420O0元，（从2014年2月9日至2015年5月8日按5％计算）总计602000元；三、本案的诉讼费、因诉讼产生的交通费、误工费、住宿费均由被告承担。

被上诉人辩称

被告（反诉原告）张**答辩及反诉称：刘**对案件情况的陈述与事实严重不符，刘**通过他人得知答辩人的房屋情况便想购买，在通过他人与答辩人多次沟通，数次亲自前往房屋所在地实际查看，充分了解房屋状况的情况下，才购买了房屋。刘**实际使用房屋一年有余，从未提出过异议，刘**完全是自愿购买答辩人的房屋，并不存在受欺骗一说。而答辩人的房屋实际面积约121平方米，比合同约定的面积大了约9平方米，却远没有达到刘**所说的近40平方米的误差，刘**的行为违反诚实信用原则，不应得到支持。刘**既不是房屋买卖合同的相对人，也不是收款收条的相对人，显然与本案并无直接利害关系。因此，刘**不符合本案原告的起诉条件，不是本案的适格主体。请求法院依法驳回原告（反诉被告）刘**、刘**的诉讼请求。被告（反诉原告）张**同时提出反诉请求：一、判令原告（反诉被告）支付房屋使用费136000元。二、判令原告（反诉被告）赔偿经济损失20000元（律师代理费15000元、差旅费5000元）。三、承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认为，依照我国的相关法律规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。本案诉争的

房屋（盛苑公寓2号楼901室）位于海南省三亚市凤凰镇回新村，该房屋用地属于农村集体所有的土地，原告（反诉被告）刘**、刘**系城市居民，根据有关规定，城市居民不能在农村购买属于农村集体所有土地上修建的房屋，被告（反诉原告）张**在该土地上与他人联建房屋，并出售给原告（反诉被告）刘**、刘**，违反了相关法律、行政法规的强制性规定，故原、被告双方签订的房屋买卖协议无效。对原告（反诉被告）刘**、刘**请求确认双方签订协议无效的主张，应予以支持。

关于原告（反诉被告）刘**、刘**诉求判令被告（反诉原告）张**返还所交房价款560000元及利息42000元的主张。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告（反诉被告）刘**、刘**支付给被告（反诉原告）张**的购房款560000元应该由被告（反诉原告）张**予以返还。原告（反诉被告）刘**、刘**诉求被告（反诉原告）张**承担房款利息没有事实和法律依据，本院不予支持。

原告（反诉被告）刘**、刘**请求被告（反诉原告）张**承担因诉讼产生的交通费、误工费、住宿费的问题，因不符合相关法律规定，故不予支持。

本院认为

关于被告（反诉原告）张**提出的原告（反诉被告）刘**不是适格主体的请求，本院认为，购房协议书上虽然是刘**的签名，但购房款是刘**通过转账支付给被告（反诉原告）张**，且户籍资料证明刘**、刘**是同家居住，共同生活，与本案诉争房屋有直接的利害关系，应作为共同原告提起诉讼，被告（反诉原告）张**提出的诉讼请求不成立，不予采纳。

关于被告（反诉原告）张**提出的判令原告（反诉被告）刘**、刘**支付房屋使用费136000元的诉讼请求。本院认为，原告（反诉被告）刘**、刘**在明知房屋性质的情况下仍然积极与被告联系购买房屋，被告（反诉原告）张**明知其出售的房屋属国家禁止交易的“小产权”房，仍予以出售，原、被告双方签订的房屋买卖协议违反相关法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖协议属无效协议。造成该协议无效，原、被告双方均具有过错责任。原告（反诉被告）刘**、刘**自2014年2月9日起至2015年8月25日止，实际使用该房达18个月，给被告（反诉原告）张**造成了一定的经济损失，对该损失应由原告（反诉被告）刘**、刘**及被告（反诉原告）张**共同承担责任。根据市场调查该种房屋一年期以上的租赁价格标准，酌情认定诉争房屋的损失应为18个月×2500元／月=45000元，由原告（反诉被告）刘**、刘**承担50％，即22500元，被告（反诉原告）张**自行承担50％，即22500元。

被告（反诉原告）张**要求原告（反诉被告）刘**、刘**赔偿经济损失20000元（律师代理费15O00元、差旅费5000元）及因诉讼产生的交通费、误工费、住宿费的诉讼请求。本院认为，该无效房屋买卖协议的签订被告亦有一定的过错责任，且该请求于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、原告（反诉被告）刘**、刘**与被告（反诉原告）张**签订的房屋买卖协议无效；二、被告（反诉原告）张**于本判决生效之日起十日内一次性返还原告（反诉被告）刘**、刘**购房款560000元。同时，由原告（反诉被告）刘**、刘**于本判决生效之日起十日内交付给被告（反诉原告）张**位于海南省三亚市凤凰镇回新村盛苑公寓2号楼901室房屋（包括厨房内的整体橱柜及卫生间内的洗漱台、毛巾架，房屋内的照明灯，“樱花”牌的电器，即燃气炉、抽油烟机、热水器，坐便式抽水马桶）；三、原告（反诉被告）刘**、刘**于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）张**因买卖协议无效造成的房屋损失费22500元；四、驳回原告（反诉被告）刘**、刘**的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张**的其他诉讼请求。

二审裁判结果

本诉案件受理费9820.00元，由原告（反诉被告）刘**、刘**承担982元，被告（反诉原告）张**承担8838元。

反诉案件受理费1710.00元，由原告（反诉被告）刘**、刘**承担855元，由被告（反诉原告）张**承担855元。

刘**、刘**不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判由张**赔偿利息损失42000元；2、改判驳回张**要求上诉人支付22500元损失诉请；3、改判由张**支付上诉人因诉讼产生的费用26266元；4、一、二审诉讼费由被上诉人张**负担。其主要理由是：第一、一审判决明显不公。双方签订了无效的房屋买卖协议，一审法院认定双方存在同等过错责任，判决由上诉人支付张**50％的损失22500元，但对于上诉人因合同无效所产生的房价款利息损失，一审法院却以没有事实和法律依据为由予以驳回，一审法院支持被上诉人因合同无效所产生的损失而驳回上诉人因合同无效所产生的损失，明显不公。合同无效的过错责任全部在于被上诉人，并非双方存在同等过错责任。第二，上诉人要求赔偿利息损失有事实和法律依据。被上诉人于2014年2月9日基于无效合同收取了上诉人56万元房价款，按照银行同期贷款利率计算利息损失，既符合合同法及民事法律计算货币损失的相关规定，也是司法惯例，合同法第58条明确规定合同无效造成损失的根据过错承担责任，本案被上诉人隐瞒真实情况最终导致上诉人签署了无效合同，应当承担赔偿上诉人利息损失的责任。第三，一审法院参照房屋租赁价认定被上诉人经济损失45000元缺乏事实和法律依据。涉案房屋没有任何建设手续，是法律禁止出租使用的，所以被上诉人不能获取任何合法经济利益，况且每月2500元租金和18个月租赁时长没有任何证据支撑。第四，一审法院判决驳回上诉人因诉讼产生的费用违背民事诉讼法之规定。民事诉讼法规定，因诉讼产生的费用由败诉方承担，本案上诉人为了诉讼产生误工费、住宿费、交通费，证据确凿，被上诉人经法院判决属于败诉一方，根据民事诉讼法之规定应当承担，一审法院判决驳回显然错误。

张**不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销本案一审判决第二项、第三项、第五项判决；2、查清事实后依法改判；3、请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。其主要理由是：第一、原判决法律适用不全面，导致判决缺乏公平公正性。双方所签房屋买卖协议无效的原因系违反了法律、法规的强制性规定。从当时的实际情况来看，被上诉人是在上诉人不愿向其出售房屋，专门让亲戚找上诉人打招呼的情况下购买的房屋，签订协议是双方当事人的真实意思表示，并且双方在协议签订后，己依协议确定的内容各自履行了相关义务。上诉人交付给被上诉人的是精装修的新房，被上诉人居住使用该房屋已经对房屋及附属设施设备造成损耗，已经对上诉人造成了损失，被上诉人却在居住使用房屋一年有余提出合同无效之诉，且不愿承担任何责任，被上诉人的行为明显是单方反悔、违反诚信的行为。但是，原判决在判决时没有考虑被上诉人的过错责任问题，直接判令上诉人全额返还560000元购房款，判决显然缺乏公平公正性。

第二、原判决认定的房屋损失过低，损害了上诉人的利益。原判决认定房屋损失的标准为每月2500元，明显低于市场价格。诉争房屋位于海南省三亚市，该市属于国内较为热门的旅游城市，因而当地的房屋租赁市场一直很稳定，而诉争房屋面积达12l平方米，是精装修房屋，室内灯具、洗浴设施、烹饪设备齐全，且面临大海，居住条件很好。原判决在确定房屋损失时没有综合全面的考虑各方面因素，未能对房屋损失做出合理认定，致使房屋损失的标准过低，损害了上诉人的利益。第三、原审判决认为刘**符合原告条件存在错误。刘**既不是房屋买卖合同的相对人，也不是收款收条的相对人，原判决仅凭一份户籍资料就认定刘**与本案诉争房屋有直接利害关系，符合原告条件，显然存在错误。

本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点为：购房合同无效之后，双方的损失如何承担。

经审查，在购买房屋之前，刘**已对房屋性质有充分了解，双方就涉案房屋签订的《买卖协议》，是双方当事人真实意思表示，刘**、刘**并无证据证明张**在签订《买卖协议》的过程中以欺骗手段骗取其购房款，刘**、刘**主张购房款利息，不予支持。双方当事人在订立《买卖协议》时均明知涉案房屋所使用的土地为集体建设用地，而刘**、刘**并非房屋所在地村民，双方所签订的房屋买卖协议为法律所禁止，双方对合同无效均有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方对合同无效均有过错，双方当事人订立的合同在确认无效后，应恢复原状，相互返还。出卖人张**应返还刘**、刘**支付的购房款，买受人刘**、刘**应返还涉案房屋。鉴于买受人刘**、刘**已实际占有使用房屋，应当支付相当于房屋租金的使用费。因双方均有过错，对该房屋使用费，应由双方合理分担，一审法院确定的房屋使用费数额及分担比例并无不当，应予维持。

关于刘**、刘**主张的误工费、住宿费、交通费等费用，因合同无效，双方均有过错，对由此产生的费用，应自行承担，刘**、刘**要求张**赔偿该费用，理由不能成立，不予支持。

综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人双方的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12804元由刘**、刘**公司负担10735元，由张**负担2069元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十八日