刘*与新疆傅**有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告刘*与被告新疆傅**有限公司（以下简称傅*公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告刘*的代理人耿*、被告新疆傅**有限公司的代理人陈**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告刘**称：2011年7月25日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路北二巷26号89.25平方米的商品房一套。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部房款。依据《商品房预售合同》约定，被告应当在2012年7月31日前将验收合格的房屋交付给原告，但被告至今未向原告交付房屋，被告的行为已经构成违约，且给原告造成了重大经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房预售合同》；2、请求判令被告返还原告支付的购房款484627.50元；3、请求判令被告赔偿原告契税4933.51元；4、请求判令被告赔偿原告物业专项维修资金9692.55元；5、请求判令被告支付原告违约金49925.35元；6、被告赔偿原告经济损失317512.51元。
被告辩称
被告傅*公司答辩称：原告要求解除《商品房预售合同》没有事实及法律依据，迟延交房并不能导致合同解除；原告主张返还房款及其他费用、支付违约金的请求无法律依据，其主张的房屋差价损失也不在其损失赔偿范围之内，综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
本院查明
经审理查明：2011年7月25日，原告与被告签订一份《商品房预售合同》，合同主要约定：原告购买被告开发建设的位于乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路北二巷26号1栋1单元501室的预售商品房一套，该商品房预测建筑面积89.25㎡，每平方米单价为5430元，总价为484627.50元，由原告于合同签订时一次性将购房款支付给被告，被告应于2012年7月31日前将依照有关规定验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告15日之内办理交付手续。
该合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任，该条款内容为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除的合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
原告于合同签订当日向傅**司交清了全部房款，总计484627.50元，2011年9月6日及9月9日，原告交纳了该预售商品房的物业专项维修资金9692.55元及契税4933.51元。本案审理中，被告称该预售商品房已建成，可以交付房屋的钥匙，但至今未经竣工验收合格。原告申请对该预售商品房的市场价值进行评估，本院委托新疆中创信房地**限公司（以下简称中**公司）评估，该预售商品房在2015年10月13日的价值为677943元、单位价格为7596元／平方米。原告对评估报告不持异议。被告对鉴定报告持有异议并申请中**公司进行复核，但中**公司对鉴定报告结论未作变更调整。
以上事实有《商品房预售合同》、原告交付房款的收据、物业专项维修资金发票、契税发票、中**公司出具的《房地产估价报告》及庭审笔录存卷为证。
本院认为
本院认为：原、被告订立的商品房预售合同合法有效，该合同约定被告应于2012年7月31日前将经验收合格的商品房交付原告，原告起诉后至法庭辩论结束，被告仍无法交付经验收合格的商品房，原告有权按照合同约定要求解除合同，原告主张解除该商品房预售合同符合法律规定，本院予以支持。
商品房预售合同因被告逾期交房而解除，被告逾期交房的违约责任在合同中有相应条款，即合同第九条，该条款按逾期交房时间对违约责任分两种情形处理，即（1）逾期不超过30日的和（2）逾期超过60日的，此两种情形虽在第1种方式按逾期时间分别处理，但均填写了违约金的比率，而该条款再未列写其他情形或者双方另约定的其他情形，又结合该商品房预售合同其他相类似条款的列写方式，故被告逾期交房的违约责任应按该合同第九条（2）处理，即逾期超过60日后买受人有权解除合同，出卖人除退还全部已付款外并应按买受人累计已付款的10%支付违约金。对被告以该条款中“按下列第2种方式处理”但双方并未约定“第2种方式”故而不应支付违约金的抗辩，本院不予采纳。原、被告双方既已明确约定合同解除的违约金，而该约定的违约金实际为惩罚性违约金，并不以实际损害的发生为前提，故被告逾期交房导致合同解除则应依约支付违约金。原告主张被告支付违约金49925.35元，本院予以支持。
合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。被告违约导致合同解除，根据完全赔偿原则，应当赔偿原告的实际损失和可得利益损失。原告缴纳的契税4933.51元和维修基金9692.55元是其实际损失，被告应予赔偿，原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。
该预售商品房的现市场价格高于原、被告双方的合同价款，如合同得以履行则原告可以获得该增值部分的利益，现合同解除致使原告无法以该合同价款重新购置同地段、同类型的商品房，故被告对于原告该可得利益损失即房屋差价部分应予赔偿。被告对该预售商品房现市场价格的评估意见虽有异议，但该评估意见并无程序严重违法、结论明显依据不足等情形，故对该评估意见本院予以采信。该预售商品房现市场评估价格为677943元，商品房预售合同价款为484627.5元，该差价部分193315.5元，本院按此确定原告的可得利益损失由被告予以赔偿。
原告主张由被告赔偿利息损失124197.01元，对此，本院认为，因被告违约致合同解除，造成原告可得利益损失即房屋差价部分系原告实际损失，原告主张被告赔偿利息损失124197.01元系重复主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：
裁判结果
一、解除原告刘*与被告新疆傅**有限公司于2011年7月25日签订的商品房预售合同；
二、被告新疆傅**有限公司返还原告刘*房款484627.50元；
三、被告新疆傅**有限公司赔偿原告刘*契税4933.51元、维修基金9692.55元；
四、被告新疆傅**有限公司支付原告刘*违约金49925.35元；
五、被告新疆傅**有限公司赔偿原告刘*经济损失193315.5元；
以上给付款项，被告应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原告诉讼标的额866691.42元，确认给付额742494.41元，确认给付额占诉讼标的额的85.67%；原告预交的案件受理费12466.91元，现由原告负担14.33%即1786.51元，被告应负担85.67%即10680.40元；鉴定费3390元（原告已预交）现由被告负担；邮寄送达费20元（原告已预交）现由被告负担。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
裁判日期
二〇一六年二月三日
