许**与孙**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告许*梅诉被告孙**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理。依法由审判员龙**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许*梅及其委托代理人刘峥嵘、被告孙**的委托代理人王**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告许**称：原、被告的房屋租赁合同已经被法院的（2015）独民一初字219号民事判决书裁判在案，该判决书认定”被告有违反合同义务的情形，构成了违约行为，原告主张解除房屋租赁合同符合双方的约定，有事实根据，请求理由成立，本院依法予以支持。”遂判决：原告与被告签订的房屋租赁合同予以解除；被告孙**向原告许**于本判决书生效之日起十日内返还位于克拉玛依市独山子区大庆路52-24号房屋。被告不服判决提出上诉，又于2015年9月14日申请撤诉，经克拉**人民法院作出（2015）克**一终字196号民事裁定书，准许原告的申请，双方均按原审判决执行。判决书生效后，被告未主动履行返还房屋的义务，致使原告申请法院强制执行。2015年10月30日，在法院执行人员的监督下，被告才搬走了在上述承租房屋内的遗留物品。

原告于2015年4月15日向被告发出了解除合同通知，要求被告腾房，考虑到2015年4月份的大部分租金，被告已经交纳（尚欠3333元），被告应自2015年5月1日至10月30日止，向原告赔偿占用6个月的房屋租金80000元。此外，被告还应向原告承担其占用房屋期间的物业管理费、暖气费及合同约定的违约金3000元。为了维护原告的合法权益，故诉至法院请求依法判令：1、被告赔偿占用房屋期间的租金损失80000元，承担物业管理费2779元，暖气费1482.6元，违约金3000元，合计87261.6元。2、由被告承担本案诉讼费。

被告孙**答辩：第一，被告没有占用房屋的行为，被告从2015年4月10日以后没有继续占用，因此原告要求被告支付2015年5月1日至同年10月30日的房屋租金没有事实依据。第二，原告计算的6个月的房屋租金没有事实依据，根据原告的诉状陈述2015年4月15日便向被告发出了通知，房屋租赁合同在2015年4月15日就已经解除，合同解除后，在合同内对房屋租金约定便不再有效，同时合同附件对租金的约定是随行就市，因此在2015年5月以后，租金数额并不确定，原告诉求经济损失80000元没有事实依据，请求法院驳回其诉讼请求。

原告为了证明自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：

1、（2015）独民一初字第219号民事判决书，用于证明：一是由于被告的违约行为，法院支持原告要求解除房屋租赁合同的要求。二是被告的租金支付至2015年4月30日，4月支付的租金为13000元。三是判决书在审理查明部分，双方的年租金为160000元。

2、房屋租赁合同一份，用于证明：根据合同中第二条，双方约定了权利义务终止以后原告有权利不退还押金；合同第五条关于违约责任，合同中第三条及第七条第四款，均证实被告在权利义务终止后仍占用该房屋，致使产生水、电、暖费用、物业管理费用，应由被告承担。

3、物业费和暖气费证明各一份，用于证明物业费及暖气费数额问题。

4、独山子**路派出所两份接警记录，用于证明双方于2015年4月发生了纠纷，被告拒不缴纳全年租金，也不将房屋退还给原告，原告于2015年4月10日、4月14日两次报警的情况。

5、执行笔录两份，用于证明：（1）2015年10月30日，被告在独**法院执行局的强制执行下将房屋内的物品腾空，房屋交付给原告；（2）暖气费和物业费在被告使用房屋期间均是被告交纳的，并且被告承认欠暖气费为半个月，物业费欠费2000多元；（3）在法院执行期间，被告将自己的东西搬走，剩余物品及装修物其不要了，包括包厢、吧台等，由原告自行处理；（4）在执行过程中，发现酒店的正门不仅是从外面用U形锁锁住，里面房门被电线缠住，无法打开，此是被告所为，只有在被告使用房屋期间才能做到。

6、照片（12张），用于证明是在法院执行局时发现被告将包厢的桌椅已拿走，大厅的桌椅都摞起来，后堂的锅碗瓢盆都已搬走，空调已拆走，说明被告并非像其所说的于2015年4月10日以后其本人进不了房子，其已经陆续把物品搬走的情况。

经被告质证，对证据1认为，原告于2015年4月9日收到了租金，但是于2015年4月10日将该涉案的房屋大门锁上，导致被告再没有使用该房屋，实际使用为五年，双方对2015年的租金没有明确约定。对证据2认为，一是合同中第二条关于退还押金及所受损失是在合同期满以后，本案的合同期限并未届满，是经法院判决合同解除，故与本案争议的事实无关。二是在合同中未有关于物业管理费具体由谁来承担的约定，因此对原告要求被告承担物业管理费有异议。三是在合同附件中，双方对租金是随行就市，原告计算80000元的租金没有依据，故被告认为2015年4月的租金是13000元。对证据3认为，对该上述证据与本案事实的关联性均持有异议，被告并未占用该房屋，即使发生费用也与被告无关；根据原告的诉状，2015年4月双方合同已经解除，合同解除后物业费承担方式双方没有约定，在合同存续期间，物业费的承担双方没有约定，因此原告要求被告承担物业费是没有依据的。对证据4认为，出警情况中没有证实2015年4月14日被告还在占用该房屋。原告不经被告同意将房屋租赁给他人，并将店门锁住，导致被告不能继续使用该房屋。对证据5认为，其”三性”不认可，该证据没有显示时间，拍摄地点是局部，不能客观反映房屋整体情况，不能证实原告的证明观点。

本院查明

经审理查明：2010年2月24日，原告许**与被告孙**签订了房屋租赁合同一份，双方在合同中约定：原告将其所有的位于克拉玛依市独山子区大庆路52-24号房屋第二层租赁给被告使用；用途为酒店；租赁期限6年，原告从2010年4月1日起将房屋交付被告使用，至2016年4月1日收回；被告有下列情形之一，原告有权中止合同，收回房屋，并视为被告违约，租金不退：……第3项，被告拖欠租金；年租金为130000元，合同签订时间为租金交纳时间，一次性交清全年租金；第五条：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担，并支付对方3000元违约金；第七条第4项：租用期内，被告所用的水、电、暖、通讯、室外环卫、绿化维护等由原告统一管理，发生的费用由被告承担；附件：房租押金为20000元，租金随行就市，涨幅按10%为最高，不得超过10%。房租及押金一次全部付清总计150000元。上述房屋租赁合同签订后，被告孙**向原告许**支付了租金130000元，押金20000元，合计150000元。之后，被告孙**以其所承租的原告许**的房屋作为场所，先后开办了独山子易弘轩食坊、独山子区湘聚园酒店（个体工商户营业执照）。截止2015年4月，被告孙**已经向原告许**交清了前五年的房屋租金，双方为此无纠纷。原告许**认为2015年4月以前被告交纳的租金为16000元。

2015年4月，原告许**与被告孙**为了房租产生纠纷，双方协商未遂，由原告许**于2015年4月16日诉至本院。经本院审理后作出了（2015）独民一初字第219号民事判决书，判决：一、原告许**与被告孙**签订的房屋租赁合同予以解除；二、被告孙**向原告许**于本判决书生效之日起十日内返还位于克拉玛依市独山子区大庆路52-24号房屋。被告孙**不服提出上诉，后经克拉**人民法院于2015年9月14日作出（2015）克**一终字第196号民事裁定书，准许被告孙**的撤诉申请，双方均按原审判决执行。由于被告孙**未按照法院生效判决履行义务，原告许**于2015年9月21日向本院提出了执行申请。2015年10月30日，本院依法强制执行，被告孙**将涉案房屋内的其财物搬走，房屋交付至原告许**。此外，根据本院执行局所做的执行笔录反映，本案涉案房屋的大门被U形锁锁住，里面则被电线捆绑，在使用工具后才将房门打开。

另查，被告孙**在经营酒店期间水电及其他费用均由其支付，其拖欠2015年4月至同年10月30日的物业管理费为2779元。2015年10月15日至同年10月30日的暖气费为1482.6元。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本院生效的民事判决书已经认定被告拖欠租金构成违约事实，按照双方租赁合同的约定，原告有权解除合同。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、釆取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告迁出诉争房屋，符合法律规定，已为生效的民事判决书所确认，并且经原告的申请，本院依法已经强制执行。从2015年5月至同年10月，被告实际占有原告的房屋，给原告造成了经济损失，应当依法承担民事责任。对于被告辩解其于2015年4月因原告擅自锁门已将涉案房屋交付原告，对此本院认为，根据查明的事实，原告虽以锁门的方式解决纠纷，但是被告也采取了相应的措施，至本院强制执行时被告仍占有涉案房屋，从执行笔录及原告提供的照片均可以证明被告未彻底将涉案房屋内的物品搬离，故被告的该辩称无事实根据，本院应不予采信。考虑被告已向原告支付了2015年4月份的房租13000元，原告亦接收，而被告虽占有但并未实际经营涉案房屋，没有从中获取利益，故本院依据本案的事实基于平衡双方的利益出发，确定被告占有期间的使用费参照每月13000元进行计算。因此，本院确认原告的房屋占用使用费为78000元。关于租金问题，本案在庭审中，原告明确表示在合同解除后其所收取的押金20000元用于抵扣被告应付费用，符合法律的规定，本院依法予以准许。原告要求被告支付解除合同的违约金3000元，具有事实和合同依据，本院依法予以准许。根据双方的租赁合同，物业管理费及暖气费应由被告承担，被告辩解无根据，本院不予采信。因被告对原告提供的该两份证据真实性无异议，能够确认上述费用的具体数额，并且基于以上理由，原告主张应由被告承担占有涉案房屋期间的上述费用有事实根据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告孙**向原告许**支付房屋占用期间的损失58000元，于本判决书生效之日起十日内付清；

二、被告孙**支付原告许**违约金3000元，本判决书生效之日起十日内付清；

三、被告孙**向原告许**支付物业管理费2779元，暖气费1482.6元，合计4261.6元，上述费用均于本判决书生效之日起十日内付清；

四、驳回原告许**的其他诉讼请求。

案件受理费986元（减半收取），由原告许**负担245.24元（已交纳），由被告孙**负担740.76元，于本判决书生效之日起十日内向原告许**给付。

如被告未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内，仍未预交上诉费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年三月二日