黄**与新疆锦**发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**因与新疆锦**发有限公司（以下简称锦绣家园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第812号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭审理了本案。上诉人黄**的委托代理人黄*、张**、被上诉人锦绣家园公司的委托代理人周金学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2014年，案外人王**因与黄**、案外人黄*合同纠纷诉至原审法院，原审法院作出（2014）沙民三初字第502号民事判决认定以下事实：2010年，黄**与锦绣家园公司签订商品房预售合同，购买锦绣家园公司开发的锦峰小区5号楼4单元负1层2号房屋，黄**预付了部分房款。2013年4月10日，黄**委托其父亲出售该房屋，黄*与王**协商了房屋买卖事宜，双方协商王**支付210000元，并由双方到锦绣家园公司办理房屋买卖合同的更名手续，由王**继续与锦绣家园公司履行房屋买卖合同，同日，王**也向黄*支付了210000元，黄*给王**出具了收条，写明：“今黄**收到王**房款21万元，其中黄**预付款79560元，特此证明”。黄*收到房款后将黄**与锦绣家园公司的商品房预售合同及交纳首付款的票据交付了王**，后王**亦将该合同及票据交给了锦绣家园公司并要求与锦绣家园公司办理合同更名手续，2013年4月16日，锦绣家园公司给王**发通知一份，内容为：“根据你提出的要求，经我公司查询相关情况如下，鉴于黄**未就《房屋买卖合同》权利义务转让之事征求我公司意见，且其履约行为已构成对合同的违约，我公司不接受黄**的转让行为，亦无法为你办理手续”。另查明，上述房屋属于锦绣家园公司的预售房屋，黄**购买后锦绣家园公司尚未向黄**交付，现该房屋已被锦绣家园公司另行出售给他人。法院认为，王**与黄**之间应为商品房预售合同权利义务转让的合同关系，该转让行为依法应取得合同另一方即锦绣家园公司的同意，但因房屋预售方锦绣家园公司明确表示不同意黄**将其与公司之间合同权利义务转让给王**，故王**与黄**之间的商品房预售合同转让对锦绣家园公司无效力，锦绣家园公司不同意王**与黄**关于商品房预售合同的转让且已涉案房屋另行出售给他人，导致王**与黄**的商品房预售合同转让已无法实际履行，王**购房房屋的目的无法实现，王**要求解除合同并要求黄**退还已付房款210000元的诉讼请求，法院予以支持。

另查，一、乌鲁木齐市青峰路635号锦绣青峰路5栋4单元负一层2号房屋已由锦**公司于2013年年底出售给案外人于飞洋和黄**；二、针对（2014）沙民三初字第502号民事判决书，黄**当庭认可已经在二审期间撤诉，现该案已经生效；三、锦**公司在庭审过程中向原审法院提交了黄**、锦**公司双方于2010年10月16日签订的《商品房买卖合同》（合同约定黄**购买锦**公司位于锦绣青峰路5栋4单元负一层02号房屋，合同价款25万元，合同签订三日内首付购房款79560元，剩余175000元银行按揭。逾期超过七日的，出卖人有权解除合同。在合同附件的其他说明第六条中，双方约定“凡办按揭贷款的购房人，如其个人资信在银行出现不良记录，银行不予办理按揭手续时，购房人必须在7日内办妥交款手续，否则卖房人有权收回此套房，卖房人只退购房人预付款，不加任何利息，卖房人有权将房屋转给他人，双方对此无争议”）。用于证明如黄**逾期付款7日，锦**公司有权解除合同，双方对此有明确约定。黄**庭审中对锦**公司提交的该份证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该合同与原始合同不一致，原始合同对逾期付款没有合同约定，且合同上黄**不是黄**本人签字，如果是黄*代签，黄**认可。针对附件中的其他说明中第六条内容黄**予以认可。且经询，黄**认可案外人黄*与黄**系父子关系，黄*一家于同一天在涉案小区一共买了3套房屋，均使用的是同一套《商品房买卖合同》格式文本。除涉及不同房号和价格外，三套房屋涉及相同的补充协议、违约责任和逾期付款的约定，在庭审中，双方均同意以之前生效案件中黄*与锦**公司的合同约定相关内容确定本案商品房买卖合同中黄**与锦**公司的约定内容；四、黄**、锦**公司庭审中均认可黄**共计向锦**公司交纳购房款79560元；五、黄**认为锦**公司存在一房二卖，故要求锦**公司双倍赔偿；六、庭审中，锦**公司表示仅同意退还黄**诉讼请求中的本金部分；七、黄**、锦**公司双方认可签订合同的时间为2010年10月16日，合同约定付款方式为银行按揭；八、黄**在本案审理过程中已经撤回对第三人的起诉。

一审法院认为

原审法院认为，黄**、锦绣家园公司双方之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人均应依照合同约定严格履行合同义务。本案中，虽然黄**、锦绣家园公司双方在部分条款的约定存在争议，但并不影响本案基本事实的认定。依照双方认可的合同附件其他说明第六条中的约定内容即对于个人资信在银行出现不良记录，银行不予办理按揭手续时，购房人必须在7日内办妥交款手续，否则卖房人有权收回此套房，卖房人只退购房人预付款，不加任何利息，卖房人有权将房屋转给他人，双方对此无争议。而本案的事实是，双方合同签订时间在2010年10月，黄**仅向锦绣家园公司交纳了首付款79560元，其在合同签订后长达3年多的时间内一直未能办妥银行按揭手续，亦未针对剩余绝大部分房款的交纳问题与锦绣家园公司重新达成相关协议，又因在房屋买卖合同的履行过程中，购房人主要义务为交付房款，故本院认定本案应属黄**违约在先，且属重大违约，而锦绣家园公司在房款长期无法收取、合同目的不能完全实现的情况下，本可以依照双方约定和法律规定，履行合理告知义务进行解除合同，其完全可以通过正常解除合同的程序解除合同后再将涉案房屋另售他人，但其亦没有履行合理告知义务即将房屋另售他人，亦存在履行过程中的明显瑕疵。另针对商品房买卖合同适用问题的司法解释，本院认为，只有因出卖人又将房屋出卖或抵押给他人导致无法取得房屋的购房人，才可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，系黄**违约在先，在锦绣家园公司转卖房屋时，黄**、锦绣家园公司之间的房屋买卖合同已经达到了合同解除的实质条件，故其要求适用商品房买卖合同适用问题的司法解释的有关规定要求锦绣家园公司赔偿的意见本院不予采纳。现因黄**、锦绣家园公司双方之间签订的商品房买卖合同已经实质解除，对于合同解除的应当退还已付房款，且锦绣家园公司当庭亦同意退还黄**已交纳房款的本金，故本院对黄**要求锦绣家园公司返还已付购房款79560元的诉讼请求请求予以支持。而针对黄**要求锦绣家园公司赔偿损失79560元、利息21719.88元、赔偿损失24570元的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。另针对黄**已在本案审理过程中申请撤回对第三人王**的起诉，锦绣家园公司辩称黄**在本案中起诉第三人的情形已经不复存在，故对锦绣家园公司的该项辩称意见本院不再处理。另锦绣家园公司辩称本案已过诉讼时效，因锦绣家园公司当庭同意给付黄**本金79560元，故其辩称意见本院亦不予采纳。遂判决：一、被告新疆锦**发有限公司向原告黄**返还购房款79560元；二、驳回原告黄**要求被告新疆锦**发有限公司赔偿79560元的诉讼请求；三、驳回原告黄**要求被告新疆锦**发有限公司支付利息21719.88元的诉讼请求；四、驳回原告黄**要求被告新疆锦**发有限公司赔偿损失24570元的诉讼请求。

上诉人诉称

黄**不服一审判决，上诉称，原审法院认定事实不清、适用法律错误。锦绣家园公司将争议房屋出售给案外人于飞扬时并未与我解除商品房买卖合同，也未通知我。锦绣家园公司的行为属于一房二卖，根据法律规定，锦绣家园公司应承担一倍赔偿金。未办理成功银行按揭贷款手续，是因为所购买的房屋建设手续不全，无法进行按揭，原审认定我违约事实不清。请求撤销原审判决二、三、四项。

被上诉人辩称

被上诉人锦绣家园公司答辩称，双方商品房买卖合同明确约定，如按揭办理不成的，应在七日内支付剩余款项，否则我公司有权将房屋转让给他人，只退还购房预付款，不加任何利息，我公司有权将房屋转让给他人。自签订商品房买卖合同后三年多时间黄**均没有办理银行按揭手续，也未向我公司支付除首付款外的任何款项，并于2013年4月未经我公司同意将该房屋出售给案外人，且向我公司表明，不会再继续履行其付款义务，故本案不属于法律规定的两种情形。黄**称未能办理按揭是由于我公司原因造成的，但未就该观点向法院举证。鉴于黄**严重违约，我公司依据协议约定解除合同符合情理。请求驳回上诉、维持原判。

本院查明

本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致。

以上查明事实有商品房买卖合同、房产档案、（2014）沙民三初字第502号民事判决、一审、二审庭审笔录等证据附卷佐证。

本院认为

本院认为，黄**、锦绣家园公司双方之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人均应依照合同约定严格履行合同义务。本案中，双方对房屋按揭手续办理不能时如何支付剩余购房款有约定，但黄**在2010年10月支付首付款79560元后，长达3年多的时间一直未能办妥银行按揭手续，对剩余购房款的交纳问题未与锦绣家园公司达成新的协议，造成本案纠纷的产生。锦绣家园公司在房款长期无法收取，行使合同解除权时未通过正常解除合同的方式解除双方的商品房买卖合同，属履行过程中的明显瑕疵。最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条是针对出卖人恶意违约行为的惩罚性赔偿，本案系因购房人黄**签订商品房买卖合同后，未按合同约定时间付清剩余房款，出卖人锦绣家园公司依据合同约定行使合同解除权产生的纠纷，不属于该司法解释规定的情形，故黄**关于适用该司法解释由锦绣家园公司赔偿其一倍购房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。黄**关于赔偿损失24570元的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。黄**关于赔偿利息损失的上诉理由，经查双方商品房买卖合同中约定购房人未按期支付房款，买房人有权收回房屋，只退预付款，不加任何利息，故黄**上诉请求支付双方合同解除前的利息损失无法律依据，本院不予支持。但涉案房屋2013年底锦绣家园公司已出售给案外人，此时锦绣家园公司应将黄**首付款退还黄**，但至今未退还，此期间锦绣家园公司应承担给黄**造成的利息损失，对黄**此项上诉理由的合理部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚、但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第812号民事判决第一项即被告新疆锦**发有限公司向原告黄**返还购房款79560元；第二项驳回原告黄**要求被告新疆锦**发有限公司赔偿79560元的诉讼请求；第四项驳回原告黄**要求被告新疆锦**发有限公司赔偿损失24570元的诉讼请求。

二、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第812号民事判决第三项即驳回原告黄**要求被告新疆**发有限公司支付利息21719.88元的诉讼请求；

三、新疆锦**发有限公司赔偿黄**利息损失7369.25元（79560×4.875‰×19（2013年12月至2015年6月）】

以上款项共计86929.25元，限锦绣家园公司于本判决送达后十日内一次性支付给黄**。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费4381.15元（黄**已预交），减半收取2190.58元，由锦绣家园公司负担927元，由黄**负担1263.58元，余款2190.57元由乌鲁木**人民法院退还黄**。二审案件受理费2817元（黄**已预交），由锦绣家园公司负担165元，由黄**负担2652元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月一日