闫军林与朱**,耿*齐房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人闫某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第280号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月21日立案后，依法组成合议庭于2016年1月7日公开开庭审理了本案，上诉人闫某某及其委托代理人杨**、被上诉人朱某某的委托代理人殷海燕，被上诉人耿某某及其委托代理人栾**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2013年8月，朱某某、耿某某为改建已出租给闫某某的房屋，于2013年8月20日，朱某某、耿某某与闫某某签订房屋租赁合同，约定闫某某租赁朱某某、耿某某房屋，租赁期限从交工后使用期开始；闫某某应先向朱某某、耿某某支付年租金25000元；朱某某、耿某某收取租金时向闫某某出具收条；合同到期后闫某某对房屋现状如无损毁，该押金全额退还；如有损毁，按实际损毁程度按照损毁物品价值原价予以扣除，不足的，闫某某予以补足，该押金无利息；租赁期间，闫某某因正常生活之需要的煤气费、水电费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、物业管理费均由闫某某承担；租赁期间，闫某某不得将房屋租给第三方使用，否则朱某某、耿某某有权单方终止合同，并收回房屋，且可以追究闫某某的违约责任；租赁期间，朱某某、耿某某应负责房屋的正常维修，或委托闫某某代行维修，维修费由朱某某、耿某某承担。朱某某、耿某某应保证房屋能满足闫某某正常使用和居住之需要；租赁期间，工程完工后交付使用开始起算，顺延两年半时间；租赁面积按照地下室面积结算，核算为准，总计250平方米；租赁期间，地下室按照洗浴格局来规划设计装修，在装修过程中闫某某需在现场参与装修和布局，如果材料不合格，闫某某有权和朱某某、耿某某协商解决；现缴交77平方米暖气费，时间2014年-2015年；房租现交8个月，自交工使用后算起顺延8个月；租赁期间，如朱某某、耿某某需房屋自住，必须提前一个月书面通知闫某某；合同解除后，朱某某、耿某某应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金的5%计算。合同签订后，闫某某将房屋内的部分物品搬离。后*某某、耿某某进行房屋改造。改造完毕后，闫某某发现朱某某、耿某某改造房屋的格局已经无法再用作洗浴经营，双方发生争议。朱某某及耿某某确认，耿某某系朱某某的妹夫。

另，2012年11月1日，闫某某与案外人周**签订转让协议，约定周**将唐山路68号负一层，面积为280平方米，为梦缘洗浴转让给闫某某，转让费为246000元，包括现有的设备及设施，转让费一次性付清；从2012年11月1日至2013年4月1日的房租由周**付清，以后房租从2013年4月1日至2015年4月1日由闫某某承担；从2012年11月1日起，所有房屋产生的费用由闫某某承担与周**无关；2012年11月1日前所有与该店有关的费用由周**承担，与闫某某无关。2012年11月10日，闫某某向周**交付转让费246000元。

一审法院认为

原审法院认为：耿某某辩称其不是房屋所有权人，其无权出租房屋，闫某某起诉耿某某错误。耿某某虽不是房屋的所有权人，但耿某某仍可作为租赁合同相对人。庭审中，耿某某亦表示其与朱某某一同与闫某某协商房屋改建后的租赁事宜。且朱某某出示的与闫某某签订的租赁合同中，亦有耿某某签字，耿某某对该证据亦予以认可。故*某某以其不是房屋所有权人为由，认为自己不是租赁合同相对人的辩称理由，不予采信。庭审中，双方均确认，朱某某、耿某某改建后的房屋已不适合闫某某经营洗浴。闫某某与朱某某及耿某某签订租赁合同目的已无法实现，故*某某要求解除与朱某某、耿某某之间的租赁合同的请求，予以支持。朱某某辩称从未收取过闫某某2013年8月至2014年4月期间的租赁费及2014年至2015年暖气费。但朱某某在庭审中，出示的其弟弟朱**与案外人的租赁合同中，已经明确房屋对外租赁期限截止至2015年4月30日，且每年的房屋租赁费25000元均于4月1日以前一次性付清。朱某某及耿某某在与闫某某签订租赁合同是在2013年8月20日，即在当日已经过了支付2013至2014年租金交纳期限，故在签订租赁合同时，朱某某及耿某某已知晓闫某某为房屋实际承租人，且亦在合同确认已收取闫某某2014至2015年77平方米的暖气费及2013年8月至2014年4月8个月的房租，故朱某某辩称未收到闫某某采暖费及租赁费的理由，不予采信。房屋改造后，闫某某未再实际使用过该房屋，故*某某要求朱某某、耿某某返还租金及采暖费的请求，予以支持。按照双方合同约定，租赁费每年25000元，每月为2083.33元，朱某某、耿某某应返还闫某某租赁费金额应为16666.66元；租赁合同确认闫某某已交付的77平方米的采暖费，乌鲁木齐现行采暖费收取标准为每平方米22元，故朱某某、耿某某应返还闫某某采暖费1694元。朱某某、耿某某未按照合同约定，将房屋按照洗浴格局来规划设施装修，构成违约，故*某某要求朱某某、耿某某支付违约金的诉讼请求予以支持。双方合同约定，合同解除，朱某某、耿某某支付违约金以剩余租期内应交租金额的5%计算。双方提供的租赁合同对剩余租期约定不一致，现闫某某无证据证明其持有的合同上，租赁期限系朱某某、耿某某变更为四年半，故双方租赁合同约定租赁期限应为两年半，朱某某、耿某某应支付闫某某的违约金应为3125元（25000元／年＊2年6月＊5%）。朱某某辩称，闫某某未先行支付租赁费，未提供设计方案及支付装修费，故朱某某不存在违约行为。闫某某已支付2013年4月1日至2014年4月1日的租赁费，租赁合同签订时，尚未到交付2014年至2015年租赁费期间，且双方租赁合同约定，朱某某、耿某某按照符合洗浴格局来规划设施装修，闫某某仅对装修进行参与和布局，未约定闫某某须向朱某某、耿某某提交设计方案及支付装修费，朱某某的该项抗辩不予采信。闫某某主张的转让费损失246000元，闫某某提供的转让协议已经明确，转让费包括房屋内的所有设备及设施，庭审中，闫某某明确表示，房屋内大部分物品已经搬离，已搬离物品不存在被拆除的事实。闫某某确认房屋内仅有锅炉和水箱及一些设备未搬离且已经朱某某、耿某某拆除。庭审中，双方均明确签订租赁合同是为了让闫某某搬离房屋，由朱某某、耿某某进行改造。现闫某某无证据证明其主张的水箱、锅炉及设备的价值，且亦无证据证明锅炉、水箱及设备并非闫某某怠于履行搬离义务而被拆除，故*某某主张朱某某、耿某某赔偿其转让损失246000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。闫某某主张的可得利益损失486000元，朱某某、耿某某在改造房屋后，闫某某再未实际经营，且闫某某无有效证据证明营业损失金额，故*某某要求朱某某、耿某某赔偿可得利益损失的诉讼请求，无法无据，故不予支持。遂判决：一、解除闫某某与朱某某、耿某某于2013年8月20日签订的房屋租赁合同；二、朱某某、耿某某返还闫某某租赁费16666.66元；三、朱某某、耿某某返还闫某某采暖费1694元；四、朱某某、耿某某支付闫某某违约金3125元；五、驳回闫某某对朱某某、耿某某的其他诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人闫某某不服一审判决上诉称：我与案外人周**签订转让协议，并缴纳转让费246000元的事实清楚，我接受经营至2013年4月，并支付25000元的租金给被上诉人，及缴纳2014年至2015年的暖气费1694元。2013年8月20日，被上诉人要求改建店面，双方重新签订了租赁合同，租赁期从工程完工交付后开始计算，但被上诉人之后却违反诚实信用原则，以改建后新装修的洗浴店面为幌子，让我搬离，后又改变用途出租他人，造成我巨大的经济损失。我仅经营了10个月，转让费246000元的损失，被上诉人理应赔偿。请求二审法院撤销原审判决第五项，依法改判被上诉人支付我转让费损失246000元。

被上诉人辩称

被上诉人朱某某答辩称：闫某某陈述的转让事实及金额均有悖常理，无法确认其真实性，我方亦不予认可，其上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。

被上诉人耿某某答辩称：闫某某主张的转让费是否存在没有证据予以印证，假设转让费存在，其中包含的设施在拆迁之前已经搬走了，而租金也已经使用完毕，故闫某某没有任何损失，请求二审法院驳回闫某某的上诉请求。

本院查明

本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。

另查，闫某某在一审庭审期间提供周**给其出具的收据一份，内容载明：“今收到梦缘洗浴转让费246000元，大写贰拾肆万陆千元正，付款人闫某某。收款人周**。2012年11月10日。”周**作为证人出庭对此予以认可，并称，闫某某分两次给付其转让费，分别为第一次转账支付146000元，第二次现金给付100000元。闫某某对周**的证人证言当庭予以认可。二审期间，本院让闫某某出示其转账付款及取款的相关凭据，其称246000元的转让费是分多次给付周**的，且全部都是现金给付。

以上查明事实有房屋租赁合同、转让协议、收条及一、二审法庭审理笔录、二审询问笔录及当事人陈述为证。

本院认为

本院认为：闫某某与朱某某、耿某某签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故应属合法有效。由于涉案房屋因改建而不适合经营洗浴，闫某某租赁涉案房屋开办洗浴场所的目的已无法实现，故其要求解除房屋租赁合同，于法有据。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原审法院依据事实及法律规定做出解除双方所签房屋租赁合同，朱某某、耿某某返还闫某某租赁费、采暖费及依合同约定承担违约金损失的判决并无不当。

关于闫某某主张转让费损失246000元的上诉请求，本院认为，对于转让费用246000元的给付方式及过程，闫某某在一、二审庭审期间的陈述及其在一审庭审期间提供的证人周**的证言因内容明显相悖，且闫某某并不能提供上述款项的来源及支出的凭证，故在其前后陈述及与证人证言存在明显矛盾的情况下，仅凭一份收据并不足以证明转让费的实际缴纳数额。另外，依据闫某某提供的转让协议内容，246000元的转让费中包含房屋内的所有设备及设施，而浴室中的大部分设备设施除锅炉、水箱外均已搬离并存放他处，闫某某在知道涉案房屋已无法经营洗浴场所的情况下，未采取防止损失扩大的积极措施，导致损失进一步扩大，其自身亦存在一定过错，故本院对闫某某主张转让费损失246000元的上诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费4990元（闫某某已预交），由上诉人闫某某负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十九日