新疆兵团**有限责任公司与姜*合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人新疆**有限责任公司（以下简称兵团勘测设计院）为与被上诉人姜*合同纠纷一案，石河**法院于2013年7月12日作出（2013）石民初字第1113号民事判决，上诉人兵团勘测设计院不服该判决，向本院提起上诉，本院于2013年11月11日作出（2013）兵八民一终字第423号民事判决。上诉人兵团勘测设计院不服石河**法院（2013）石民初字第1113号和本院（2013）兵八民一终字第423号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院申请再审，该院于2014年4月23日作出（2014）新兵民申字第00024号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2014年8月12日作出（2014）兵八民再字第10号民事裁定，将本案发回石河**法院重审。石河**法院于2014年12月17日作出（2014）石民初字第3577号民事判决，上诉人兵团勘测设计院不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月3日受理后，依法组成由代理审判员杨**担任审判长，代理审判员朱**、赵**参加的合议庭，于同年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人兵团勘测设计院的委托代理人王强、被上诉人姜*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2001年7月，原告姜*应聘到被告兵团勘测设计院下属建筑分院任职。2006年7月1日，原告与被告签订事业单位聘用合同书约定：该合同为有固定期限的聘用合同，合同期限为2006年7月1日至2011年6月30日。2009年6月30日，被告下发《石河子科研楼集资购房暂行办法》，预计在石河子市13小区建设科研住宅楼，土地取得方式是划拨和出让，土地用途为混合住宅，该办法确定了购房标准及打分办法。2009年7月15日，被告下发《关于科研楼住宅交纳集资款的公告》，确定了房屋价格为每平方米2800元，交款时间为2009年7月25日至2009年8月10日，交款方式为首次交纳集资款的比例为所购房售价的60％，后续交款时间另行确定。2009年7月16日，被告下发了《科研楼住宅分配、交款程序通知》，确定了此次集资购房的程序。2009年7月22日，被告下属建筑分院打印《职工住房打分花名册》，该花名册反映原告经过打分后位于被告下属的建筑分院第二十名，符合购房条件。2009年8月26日，原告向被告交纳石河子市l3小区科研楼60％房款272436元，被告向原告出具收据一份。2010年8月23日，原告向被告下属的建筑分院递交辞职申请一份，2010年8月30日，被告下属建筑分院领导批示同意原告的辞职申请，被告为原告办理了相关辞职手续，并办理了人事档案、社会保险转移手续，被告将原告的购房名额转给其他职工。庭审中，原、被告均认可原告应当享有的房屋面积为169.11平方米。

另查：石河子市人民法院于2014年1月28日受理原告王**与被告朱文艺合同纠纷一案，该院委托新疆方夏**有限公司）对位于石河子城区13小区33栋2106室（光明大厦2211室）住宅房屋单位进行鉴定，鉴定单价为6823元／平方米。

原告姜*于2014年9月3日向原审法院提起诉讼称：2001年7月，原告应聘到被告兵团勘测设计院工作。2009年7月，被告集资建房。2009年8月26日，原告向被告交纳集资房款272436元，后续房款181624元待被告通知后再交纳。该工程现已基本竣工，原告向被告交纳剩余款时，被告拒绝收取，并要求解除双方的购房协议。原告诉至法院，要求继续履行与被告签订的购房协议，并收取剩余房款181624元，并承担本案诉讼费及送达费。庭审中，原告变更诉讼请求，要求解除与被告签订的房屋买卖合同，要求被告返还购房款272436元及赔偿损失320000元，并承担案件受理费和送达费。

被上诉人辩称

被告兵团勘测设计院辩称：原告姜*原系被告单位职工，2009年8月原告以职工身份交纳了石河子市13小区科研住宅楼的集资房款，原告是基于身份隶属关系，依据被告单位内部的分房办法及程序，通过打分、排名、单位内部审核而取得交付集资房款的资格，是由被告内部的行政权力决定，而不是平等主体之间通过协商而达成的房屋买卖关系，原告交付集资房款的行为不适用合同法。原告于2010年8月23日向被告提出辞职申请，并离开了被告的下属单位，同年8月30日，单位领导批准了原告的辞职申请，故原、被告双方不存在聘用关系，原告已不具备被告单位职工身份，无权享受被告分配的集资房。原、被告没有签订购房协议，被告不是房地产开发企业，不具备房屋预售的资质，被告建设的集资房是分配给单位内部职工使用，没有面向社会销售，原告的诉讼不属于人民法院受理案件的范围。被告同意解除房屋买卖合同，也同意退还原告已经交纳的购房款272436元，但原告依据市场差价主张赔偿损失没有事实和法律依据，被告同意按照利息损失给原告补偿。

原审法院审理认为：2009年6月30日，被告实施《石河子科研楼集资购房暂行办法》，2009年7月15日，被告发布《关于科研试验楼住宅交纳集资款的公告》中对房屋的价款，付款方式等进行了约定。原告按照该暂行办法向被告交纳了60％的房款272436元，故原、被告之间形成了事实上的集资建房合同关系，该合同关系为平等民事主体间签订的民事合同，视为双方自由、真实意思表示，故原告与被告形成的内部职工集资建房合同关系，应符合民事活动的特征，应当受民事法律法规的调整，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2010年8月30日，原、被告解除聘用合同关系，被告已将购房名额转为他人，原、被告形成的集资建房合同实际上已不能继续履行，故原告要求解除与被告之间的房屋买卖合同关系，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，故原告要求被告返还房款272436元，该院予以支持。被告将购房名额转让他人，但占用原告购房款未予返还，给原告造成一定的损失，同时，被告辩称涉案房屋应当向当时的在职职工进行集资分配，原告在当时在职时应获得享有集资建房的福利政策，且已通过支付部分房款的行为进行履约，故鉴于原告在被告单位工作多年，符合相应的集资建房条件及位于石河子市13小区科研楼房屋价格变化的因素，并参照实际利息损失，根据评估报告2014年度涉案房屋的单价为6823元／平方米，原、被告之间约定的房屋单价为2800元／平方米，差价为4023元／平方米（6823元／平方米-2800元／平方米），原、被告均认可涉案房屋的面积为169.11平方米，涉案房屋原告可获得的享受集资房福利政策的利益为680329.53元（4023元／平方米×169.11平方米）。现原告已在被告单位工作11年，原告可获得的直接利益应为249454元（680329.53元÷30年×11年）。综合以上因素，原告要求被告赔偿经济损失320000元，结合原告履行了支付房款的行为、被告占用房款的行为及依照民法通则公平原则、诚实信用原则、保护守约方利益的原则，故该院酌定经济损失为124727元（249454元×50％）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：

一、解除原告姜*与被告新疆兵**有限责任公司之间形成的关于位于石河子市13小区科研楼集资住房的房屋买卖合同；

二、被告新疆兵**有限责任公司返还原告姜*购房款272436元；

三、被告新疆兵**有限责任公司赔偿原告姜*经济损失124727元；

以上合计397163元，被告新疆兵**有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告姜*。

四、驳回原告姜*的其余诉讼请求。

案件受理费9724元，送达费90元，合计9814元，由被告新疆兵**有限责任公司负担，与前款同期给付原告姜*。

上诉人兵团勘测设计院不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人姜*是否具备购买集资房的资格以及集资房款的数额、交付方式均是上诉人行使行政管理权的行为，被上诉人取得集资房分配资格并交付集资房款的行为不是平等主体之间通过协商而达成的，双方不属于房屋买卖合同，不应适用合同法的调整范围。同时根据最**法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，因单位内部建房、分房等而引起的房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决，本案不属于人民法院受案范围。二、被上诉人在聘用合同期内取得集资房购买资格并交付集资房款，聘用合同期未满时，被上诉人单方违约，提出辞职申请，依据上诉人制定的集资房分房规定，上诉人作为用人单位行使内部行政管理权而取消了被上诉人的分房资格，并及时通知被上诉人办理退款手续，取消被上诉人的分房资格系被上诉人单方违约辞职造成，未及时收取退还的集资房款是因被上诉人拒绝办理退款手续所致。另外，上诉人已向与被上诉人情况相同的人员办理了退款手续。三、原审判决上诉人赔偿被上诉人损失124727元无事实和法律依据。取消被上诉人的分房资格并退还被上诉人交纳的集资房款是上诉人行使行政管理权确定的，既已取消被上诉人的分房资格，被上诉人无权享受集资房福利政策的利益，被上诉人不存在利益损失。上诉人不是房地产开发商，分配给单位内部职工的不是商品房，原审判决以商品房的评估价计算被上诉人可获得利益无事实和法律依据，上诉人没有违约，不应赔偿损失。综上，该案不属于人民法院受案范围，请求裁定驳回被上诉人原审起诉；或者请求撤销原审判决第三项，改判驳回被上诉人要求赔偿经济损失的原审诉讼请求。

被上诉人姜*未作书面答辩，在庭审中口头辩称：被上诉人已于2009年将购房款交给上诉人兵团勘测设计院用于集资房建设，而上诉人未按合同约定向被上诉人交付房屋，上诉人应返还被上诉人交纳的购房款并赔偿损失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审查明：本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，双方当事人亦无异议。

本院认为

本院认为：根据上诉人的上诉理由与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、本案是否属人民法院受理案件范围。二、上诉人兵团勘测设计院是否应赔偿被上诉人姜*经济损失124727元。

关于焦**，《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”被上诉人姜*在上诉人下属建筑分院工作期间经过集体打分享受上诉人单位集资分房政策，被上诉人享受的福利分房虽为上诉人提供给在职员工的福利待遇，但上诉人下发的《石河子科研楼集资购房暂行办法》、《关于科研实验楼住宅交纳集资款公告》、《科研楼住宅分配、交款程序》及《职工住房打分花名册》对房屋价款及付款方式进行了明确约定，且被上诉人已按约交纳了60%的购房款，故双方已形成事实上的集资建房合同关系，该集资建房关系建立在平等民事主体基础上，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。上诉人辩称其与被上诉人集资建房不属于合同法调整范围的辩解理由不能成立，本院不予采信。《最**法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”上诉人与被上诉人是因解除集资建房合同关系、返还购房款及赔偿损失而引起的纠纷，并非因上诉人内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷，故本案属人民法院受理案件范围，上诉人主张本案不属人民法院受理案件范围的上诉理由不能成立，对上诉人要求裁定驳回被上诉人原审起诉的上诉请求，本院不予支持。

关于焦点二，被上诉人姜*在劳动合同期限内向上诉人提出辞职，与上诉人解除了劳动关系，上诉人已将被上诉人的购房名额分配给他人，双方集资建房的合同目的已不能实现，该集资建房合同关系应予解除，上诉人收取的购房款272436元应返还被上诉人。法律保护的是当事人可得利益损失，且上诉人分配给职工的集资房包含了单位补贴的福利待遇，而被上诉人辞职已不再享有集资房的购房资格，原审判决以上诉人集资建房相同地段2014年商品房的市场价为依据赔偿被上诉人预期利益损失无相应事实依据，应予纠正。上诉人自2009年8月26日至今一直占有被上诉人购房款272436元，给被上诉人造成了一定的经济损失，上诉人应按中**银行同期贷款利率赔偿占用被上诉人购房款期间的相应损失。

综上，原审判决部分事实认定不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

维持石河子市人民法院（2014）石民初字第3577号民事判决第一项、第二项、第四项，即：解除原告姜*与被告新疆兵**有限责任公司之间形成的关于位于石河子市13小区科研楼集资住房的房屋买卖合同；被告新疆兵**有限责任公司返还原告姜*购房款272436元；驳回原告姜*的其他诉讼请求；

撤销石河子市人民法院（2014）石民初字第3577号民事判决第三项，即：被告新疆兵团**有限责任公司赔偿原告姜*经济损失124727元；

上诉人新疆**有限责任公司赔偿被上诉人姜*经济损失90353元（272436元×6.12%÷12个月×67个月（自2009年9月至2015年3月）］。

以上第一项、第三项合计362789元，上诉人新疆**有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付被上诉人姜*。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费9724元，送达费90元，合计9814元（被上诉人已预交），由上诉人新疆**有限责任公司负担5964元，被上诉人姜*负担3850元；二审案件受理费3011元（上诉人已预交），由上诉人新疆**有限责任公司负担2730元，被上诉人姜*负担281元。以上案件受理费经折抵，上诉人新疆**有限责任公司与前款同期给付上诉人姜*5683元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月三十日