赛**与姆**确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赛**因与被上诉人姆尼瓦尔确认合同无效合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2014）米**一初字第356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人赛**的委托代理人米*、高水生，被上诉人姆尼瓦尔其委托代理人杨**均均到庭参加诉讼，现本案已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定：姆**系原米泉市**民族乡玉西布早村村民，赛**系城镇居民。1985年，姆**在原米泉市**民族乡玉西布早村村民委员会向其划分的土地上建房居住。2007年9月12日，姆**与赛**签订一份协议书，由姆**将自己上述住房及院落以46000元价格卖给了赛**。协议签订后，姆**与赛**相互履行了交付房屋、院落及价款的义务。赛**在所购买的院落里修建彩钢板房一个、男女厕所一个、木头棚一个、洗漱水池一个、炉灶一个，用铁栅栏、铁丝网建片石基础的院落围墙、防洪墙、地坪，打了一个水井，对原有的房屋进行了装修，在院落内栽了苹果树三棵、板栗树二棵、山楂树二棵、海棠树一棵、丁香树十六棵、松树九棵、馒头柳树二棵、垂柳二棵、榆**七棵、垂榆树一棵、槐树二棵、灌木五棵，但至今未办理所购买的房屋及宅基地产权手续。

在诉讼过程中，根据赛**的申请，委托新疆亚**询有限公司对赛**购买的房屋及院落后所修建的彩钢板房、男女厕所、木头棚、洗漱水池、炉灶、院落围墙、防洪墙、地坪、水井及房屋装修、所栽树木进行价格评估。2014年8月4日，新疆亚**询有限公司作出大陆桥估价字（2014）005-复核1号复核估价报告，对涉案构筑物、人工费等评估为156877.53元、施工管理费为18825.30元、施工方利润为12550.20元，合计188253.04元；重置价格（设计费9000元＋建造价格188253元＋管理费用18825元＋投资利息1154元）×成新率78.92%，房屋、构筑物市场价值为171439元，树木市场价值为27400元，两项价值共计为198839元。赛**支付新疆亚**询有限公司评估费及税额合计6500元。赛**又提出申请，要求对涉案房屋宅基地区位价值进行评估。本院根据赛**的申请，委托新疆新**有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行评估。2014年11月3日，新疆新**有限公司以农村宅基地系集体所有的土地，不能进入市场交易，其交易不公开，无法确定其市场价值为由，退回了本院委托评估。

一审法院认为

原审法院认为：根据我国相关法律规定，宅基地的所有权归集体所有。宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖或者转让。本案中，姆**与赛**虽然自愿买卖宅基地及房屋，但赛**不是乌鲁木齐市米**西希早村成员，是城镇居民，其不能在农村取得宅基地使用权。姆**与赛**之间的宅基地及房屋买卖合同，因违反我国法律强制性规定，属无效。故姆**要求确认其与赛**签订的宅基地及房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。姆**与赛**明知农村宅基地属于我国法律禁止流转范围而进行买卖，签订无效买卖合同双方均有过错，姆**在出卖房屋及院落多年后又以违法出售房屋及宅基地为由主张合同无效，应承担主要责任。按照上述法律规定，姆**与赛**应当相互返还各自所取得的房屋、宅基地及价款，同时姆**应按照70%的责任划分比例，赔偿赛**在其院落内修建构筑物及栽树所造成的损失。根据赛**当庭的陈述，其涉案彩钢板房等院内构筑物均是自己组织人员修建，赛**当庭也没有提供自己支付设计费、施工管理费、施工方利润损失的证据。故评估机构计算被告（反诉原告）设计费、施工管理费、施工方利润、投资利息没有依据，不予确认。赛**在院落内的构筑物价值，应扣除设计费、施工管理费、施工方利润、投资利息后再根据成新率及70%的责任划分比例计算，即156877.53元×78.92%×70%＝86665.42元，予以支持。赛**在院落内所栽的树木价值，根据评估报告评估的价款，按照70%的责任划分比例计算，即27400元×70%＝19180元，予以支持。遂判决，一、姆**与被告（反诉原告）赛**于2007年9月12日签订的宅基地及房屋买卖协议无效；二、赛**返还姆**位于乌鲁木齐**克民族乡玉西布早村的宅基地及房屋，于本判决生效后五日内履行完毕；三、姆**返还赛**宅基地及房屋价款46000元，于本判决生效后五日内一次性付清；四、姆**赔偿赛**构筑物价款86665.42元（156877.53元×78.92%×70%），于本判决生效后五日内一次性付清；五、姆**赔偿赛**树木价款19180元（27400元×70%），于本判决生效后五日内一次性付清。

上诉人诉称

一审宣判后，上诉人赛炎*不服原审判决上诉称：原审法院认定事实及适用法律错误。上诉人对于合同无效承担次要责任，但被上诉人姆尼瓦尔却取得上诉人的30%的财产，明显不公，请求二审查明事实，改判由被上诉人按上诉人投资形成的资产市场价值向上诉人返还补偿款198839元。

被上诉人辩称

被上诉人姆尼瓦尔答辩称：不同意上诉人的上诉请求。赛炎*并非无固定职业，是昌吉州民政局的领导，对农村宅基地不能出卖和转让是明知的，故应当承担全部责任。请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

经本院审理查明：原审法院认定事实属实。

以上查明的事实有米东区柏杨**村村民委员会的证明、双方签订的协议书、估价报告及票据、当事人的陈述及一、二审庭审笔录等证据予以证实。

本院认为

本院认为：根据我国相关法律规定，宅基地的所有权归集体所有。宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖或者转让。赛炎*作为城镇居民，其不能在农村取得宅基地使用权。双方签订的房屋买卖合同，违反了我国法律强制性规定，原审法院认定双方于2007年9月12日签订的房屋买卖协议无效并无不当。本院予以支持。本案中赛炎*明知农村宅基地属于我国法律禁止流转范围而进行买卖，并签订房屋买卖合同均有过错，姆**在出卖房屋及院落多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，亦有过错。原审法院按照双方的过错比例，认定姆**赔偿赛炎*在其院落内修建构筑物及栽树所造成的损失于法有据。本院亦予以支持。关于上诉人赛炎*上诉认为，由被上诉人按上诉人投资形成的资产市场价值向其返还补偿款198839元的上诉请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2124.84元（赛**已交）由赛**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十日