马**宅基地使用权纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人马*因宅基地使用权纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2015）米**一初字第1021号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年12月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭审理了本案。上诉人马*及其委托代理人黄**、被上诉人马**到时庭参加了诉讼，被上诉人马艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2014年8月27日，乌鲁木齐市米东区古牧地镇上沙河村村委会出具证明一份：兹有我村村民马**，在古牧地上沙河北十四巷66号有三层楼房，四至界线为东至巷道，西马建会，南买斌文，北马建清。2014年9月5日，米东区古牧地镇上沙河村村委会出具证明：兹证明本村村民马**在本村有宅院一处，总面积约400㎡，…无土地证和房产证，该宅院及房产是马**个人所有，与其他任何人无关，因将上述宅院转让给本村村民马*并向本村保证不再另行申请宅基地，经本村调查，情况属实，故本村同意马**将上述宅院转让给马*。同日，马**（出让方，甲方）与马*（受让方，乙方）签订《宅基地转让合同》，约定：“甲方将位于米东区古牧地镇上沙河村五队北十四巷66号一处自有宅院转让给乙方，院落总面积400㎡，地上一幢占地面积约230㎡砖混结构三层楼、一幢面积约140㎡砖墙彩钢顶结构厂房，无房产证及土地证，甲方确认将该院落土地及所有地上建筑物一并转让，转让价款240万元，乙方于本协议签订当日向甲方一次性支付，甲方收款出具《收条》，于乙方将全部转让款付清当日正式将院落交付乙方使用。”该合同并经米东公证处公证。合同签订后，马*迄今未向马**支付转让款，马**因此也未向马*交付宅院，也未办理转移登记。2014年11月至2015年2月9日，马*曾三次通过发送手机短信给马**，请求马**给予其继续履行宅院转让协议付款宽限期，至今未付款。

2014年10月23日，马*（甲方）与马*（乙方）签订《以物抵债协议书》，内容为：甲方于2014年9月22日因购置固定资产资金周转，借到乙方人民币100万元，约定还款期限2014年10月22日，现还款期限届满，甲方无能力偿还，双方就甲方自愿用购买的一处位于米东区古牧地镇上沙河村五队宅院折价抵债给乙方的事宜签订协议，甲方自愿用上述宅院及地上建筑折价100万抵债给乙方，乙方认可此宅院完全可以抵偿甲方所欠所有债务并自愿接受；本协议生效后，甲方于2014年9月22日向乙方的借款视为还清，双方债权债务关系终止，因甲方暂无其他住所，故乙方同意甲方可以暂住至2014年12月30日；本协议生效后上述房地产的所有权即归乙方；甲方确保该抵债的房屋所有权及土地使用权不存在任何其他共有人，没有任何土地纠纷和贷款抵押及其他债权债务纠纷；本协议一式三份，双方签字后生效。该合同并经米东区公证处公证。同日，米东区古牧地镇上沙河村村委会出具证明：兹证明本村村民马*，于2014年9月5日购得本村村民马**的宅院一处，总面积约400㎡，…无土地证及房产证，该宅院及房产属马*个人所有，与其他任何人无关，因马*购买上述宅院欠马*借款100万无法偿还，提出用上述宅院抵债给马*，并向本村保证不再另行申请宅基地，经本村调查情况属实，故本村同意马*将上述宅院抵债给马*。

关于上述宅院及地上建筑物的实际交付问题，马*在与马*签订《以物抵债协议书》后曾三次前往该院落欲强行开锁进入，但均因马**的反对而无果，目前该宅院仍由马**占有和管理。

一审法院认为

原审法院认为：马*、马**均系涉案宅基地所在同一农村集体经济组织成员，虽马**签订转让协议至今未取得宅基地使用权确权和地上建设许可，但其向马*的转让协议经过了土地所有人米东区古牧地镇上沙河村村委会的同意，法律也未禁止此类情形宅基地及地上建筑的转让，故该转让合同有效。合同明确约定买受人马*负有付清全部转让价款的先履行义务，而马**提供的马*所发送的手机短信内容证实，迄今为止马*未向马**履行该合同先义务，故马**有权依法行使单方合同解除权，其请求合法，予以准许。关于马*以以物抵债权利人身份所作不同意解除的抗辩，马*、马**解除转让协议的后果虽与马*有法律上的利害关系，但截止目前马*尚未取得该宅院法律上或事实上的物权，其理由尚不足以对抗对马*的转让合同解除请求权，其与马*的合同债权关系相对于马*、马**之间的宅院转让协议则属另一法律关系，不在本案处理范围内。故对马*的不同意解除抗辩，因其证据不足，理由尚不充分，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定原审法院判决：解除马**与马*于2014年9月5日签订的《宅基地转让合同》。

上诉人诉称

宣判后，上诉人马*不服该判决，向本院提出上诉：我与马*存在债务关系，其以与马**处购买的房产以物抵债，系双方真实意思示，马**与马*之间签订的房屋转让协议经过公证，且在公证过程中马**向马*出示了收条，认可己收到购房款，故该协议不应予以解除，请求二审法院撤销原审判决。

被上诉人辩称

被上诉人马**答辩称：我与马*签订协议后，其没有向我支付房款，现我合同目的不能实现，请求解除合同合未能有据，原审法院判决解除双方合同正确，请求驳**的上诉请求。

被上诉人马*未到庭进行答辩。

本院查明

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。

认定上述事实有上沙**委会证明，《宅基地转让合同》和《以物抵债协议》公证书，当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。

本院认为

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中马*与马**签订的《宅基地转让合同》不违反法律法规定的强制性规定，合法有效。因合同中约定，马*于本协议签订当日向马**一次性支付240万，但合同签订后，马*未依约履行合同义务，至今未向马**支付购房款，且马*在案件审理过程中也明确表示其没有履行支付房款的能力，故马**提出其合同目的不能实现，要求解除与马*签订的《宅基地转让合同》符合法律规定，应予准许。马*上诉提出马**己收到马*支付的房屋转让款，经查，马**虽认可其向马*虽出具收条，但未收到房屋转让款，马*也认可未向马**支付过房屋转让款，马*提出马**收到该转让款也未提供证据证实，故其主张马**与马*的合同目的己实现二人之间的房屋转让协议不符合法定解除条件的上诉请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，马**预交，由马*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十二日