时**与新疆**限公司一案一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）新疆**限公司（以下简称中航投资公司）与被告（反诉原告）时存良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，由代理审判员赵**担任审判长，人民陪审员刘*、朱**依法组成合议庭，并于2015年11月11日进行公开开庭审理。原告（反诉被告）中航投资公司的委托代理人王**、被告（反诉原告）时存良的委托代理人赵**和吴*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告中航投资公司诉称：2013年7月27日，我公司与被告签订《商品房现房买卖合同》及其《补充协议》，被告以895万元的总价款购买我公司开发的位于乌鲁木齐市安宁渠路999号的中航翡翠城第B-08栋1号房地上1-2层（地下1层5万元，另外计价），约定合同签订时首付269万元，余款626万元以银行按揭贷款形式支付，被告应在合同签订后15个工作日内至银行办理完毕贷款手续，否则每日按贷款金额万分之一支付违约金，如因被告原因造成按揭贷款不能发放到我公司，被告须在本合同签订后30个工作日内将余款626万元支付给我公司，否则每日按贷款金额的万分之一支付违约金。上述合同签订后，被告仅支付了269万元首付款，余款626万元未付。为维护我公司合法权益，现诉至法院，请求判令被告支付剩余房款6260000元、违约金431940元，本案诉讼费由被告承担。

被告（反诉原告）时存良辩称及反诉诉称：我与原告签订现房买卖合同后原告没有按照合同约定向我交付房屋，与本案房屋关联的地下室我已交清房款，原告未交付地下室，因地下室和该房屋是不可分割的，原告已构成根本违约。由于剩余房款约定以银行按揭贷款支付，原告没有交付房产证导致不能按期办理。现合同目的无法实现，不同意支付剩余房款。同时提出反诉，请求判令解除双方签订的《商品房现房买卖合同》，被告退还我购房款2690000元、利息349700元，赔偿直接经济损失契税268500元、维修资金179000元。

原告（反诉被告）中**公司对反诉辩称：因被告未付清房款，根据双方合同约定我公司可以不交付房屋，我公司没有违约。即使被告有权主张解除合同，现已丧失了解除合同的权利。请求法院驳回其反诉请求。

本院查明

经审理查明，2013年7、8月份，原、被告签订《商品房现房买卖合同》及其《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于乌鲁木齐市安宁渠路999号的中航翡翠城第B-08栋1-2层1号房，房屋建筑面积517.92平方米，总价款8950000元。原告应当在2013年10月28日前，将经验收合格的商品房交付被告使用。被告未付清房价款、按揭款及违约金的原告可据实予以延期。商品房竣工后，被告要求原告交付房屋及追究逾期交付房屋责任的前提是被告依据合同和协议约定付清全部购房款。如原告逾期超过90日交房，被告有权解除合同。被告因原告逾期交房等原因要求解除合同的，被告应在解除权生效之日起15天内向原告提出书面解除要求，否则原告视为被告同意继续履行合同。同时约定房屋付款方式为协议签订同时付清首付款2690000元，余款6260000元由被告与银行签订按揭合同，被告以银行贷款形式支付。同时，被告应在协议签订之日起15个工作日内到银行办理完贷款手续，否则，每日按贷款金额万分之一计算违约金，如因被告原因造成按揭贷款不能发放到原告，被告必须在本合同签订后30个工作日内将尾款支付原告，否则，每逾期一天按贷款金额的万分之一计算违约金。被告申请贷款的额度与年限最终以银行核定为准，若银行核准的贷款额度与年限低于本协议约定，则被告须在本协议签订后的5个工作日内按银行要求办理完毕补交首付款等相关手续。上述合同签订后，被告支付原告房屋首付款2690000元，余款6260000元至今未付，被告亦未办理银行按揭贷款手续，被告称因原告没有交付房产证导致没有办理银行按揭贷款，原告称因被告在银行的资信问题，银行要求提高被告的首付款，因此未办理银行按揭。另被告于2013年8月5日交纳契税268500元、于2013年8月21日交纳维修基金179000元。该房屋没有办理入住，原告现诉至本院。

以上事实有合同书、补充协议、收据、竣工验收报告、入住公告以及庭审笔录存卷为证。

本院认为

本院认为，原、被告所签订的《商品房现房买卖合同》及其《补充协议》是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定行使权利、履行义务。根据双方合同约定被告应在协议签订之日起15个工作日内到银行办理完贷款手续或在合同签订后30个工作日内将尾款6260000元支付原告，被告在支付首付款后至今未办理剩余房款的银行按揭贷款或向原告支付尾款，被告的行为构成违约。现原告要求被告支付房款6260000元的主张符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋与地下室原、被告之间签订了两个独立合同，办理银行按揭贷款的主要义务在被告，原告应给予配合，涉案房屋在2014年5月就已办理了产权证，被告以房产证问题和已付清地下室款项抗辩不履行双方合同的理由并非合理正当，本院不予采纳。关于违约金费用，其法律性质系以赔偿非违约方的实际损失为基础。本案中被告迟延支付剩余房款的行为构成违约，但原告对其所造成的损失没有提供相应证据证明，原、被告虽然在协议中约定每逾期一天按贷款金额的万分之一计算违约金，但该约定违约金明显过高。本案涉案房屋现仍由原告控制，被告拖欠原告房款为6260000元，根据双方合同实际履行情况，本院综合全案按月息4.875‰自原告起诉主张权利之日（即2015年7月9日）起算至本案判决之日4个月的银行利息122070元（6260000元×4.875‰×4个月）酌定确定违约损失的金额，被告应支付原告违约金122070元。对原告多主张的部分本院不予支持。本案中被告系违约方，其提出解除合同的请求不符合法律规定，且根据双方合同约定，如被告因原告逾期交房等原因要求解除合同的被告应在解除权生效之日起15天内向原告提出书面解除要求，否则原告视为被告同意继续履行合同，被告现提出解除合同亦不符合双方合同约定，本院不予支持。因本院不予支持被告要求解除商品房现房买卖合同的反诉请求，双方合同应予履行，被告主张退还购房款2690000元、利息349700元以及赔偿直接经济损失契税268500元、维修资金179000元的反诉请求均不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告时存良支付原告新疆**限公司房款6260000元；

二、被告时存良支付原告新疆**限公司违约金122070元；

三、驳回被告时存良对原告新疆**限公司的反诉请求。

以上款项合计6382070元，被告应于本判决生效后十日内一次性给付原告，逾期履行则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉标的金额6691940元，确认给付金额6382070元，确认金额占诉讼标的金额的95.37%。本案本诉受理费58643.58元（原告已预交）由原告负担4.63%即2715.20元、被告应负担95.37%即55928.38元；财产保全费5000元（原告已预交）由原告负担4.63%即231.50元、被告应负担95.37%即4768.50元。反诉受理费17348.80元（被告已预交）由被告自行负担。邮寄送达费20元（原告已预交）由被告负担。被告应负担的诉讼费、保全费、邮寄送达费可在履行义务时一并支付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一五年十一月十二日