新**大学与乌鲁木**品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）新**大学（以下简称：师范大学）与被告（反诉原告）乌鲁木**品有限公司（以下简称：广**司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月5日受理后，依法由审判员张**任审判，于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告师范大学的委托代理人李*、张*，被告广**司的法定代表人邓**及委托代理人王*到庭参加诉讼。庭审中被告提出物品损失评估。后本案转为普通程序，于2016年1月15日公开开庭进行了审理，原告师范大学的委托代理人张*，被告广**司的法定代表人邓**及委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）师范大学诉称：我学校于2014年5月27日与被告签订房屋租赁合同，由我学校将乌鲁木齐市新医路121号建筑面积170平方米的门面租赁给被告使用，租赁期限一年，自2014年5月20日至2015年5月19日；约定年租金204000元。合同到期后，被告拒绝交还房屋，导致原告经济损失129342元。现诉至法院，要求被告返还原告房屋，要求被告赔偿原告损失129342元且本案的诉讼费用由被告承担。

被告（反诉原告）广**司辩称并反诉称：2003年我公司租赁原告师范大学的门面进行经营，租赁该房屋已有十二年之久。合同每年签订一次，最后一次签订合同的租赁期限截止日为2015年5月19日。租赁期间，房屋设施老化，租赁房屋连续多次发生暖气管爆裂、下水漏水、屋顶坍塌等事故，造成我公司物品损失，现依法提出反诉要求原告师范大学赔偿被告广**司经济损失299938.40元（商品损失10638.40元，货架损失52800元及停业损失236500元）且本案的反诉费用及送达费由原告承担。

原告（反诉被告）师范大学针对反诉辩称：暖气管爆裂、屋顶倒塌为事实，但造成损失的数额不认可。商品损失当时我校要求双方或者第三方进行确认损失，但被告不同意致使无法确认物品损失，现在无证据证明被告主张的物品损失为清单上所列，如果能够确定商品损失，我校同意赔偿。货架货柜损失在清单中未明确数额，不知是否为可以修复或者只能更换，我方同意修复。停业损失不认可，停业时间计算时间不正确，被告称暖气爆裂致使停业12天不真实，暖气管进行维修不会影响正常营业。房屋倒塌仅漏灰至顶层，不影响被告正常营业。被告以5500元日收入主张营业损失不当，但应当以纳税标准来计算，从赔偿损失角度，应当赔偿的是被告的成本不是利润。对暖气爆裂、商品维修损失我方同意赔偿，但不是全部赔偿，根据原被告双方的合同，被告已租赁该房屋12年，承租人对诉争房屋有维修义务。

本院查明

经审理查明：2014年5月27日，原、被告签订房屋租赁合同书，约定原告将乌鲁木齐市新医路121号临街门面一间，建筑170平方米房屋用租赁被告用于文化用品、办公用品、家用电器、体育用品等的经营；租赁期限自2014年5月20日至2015年5月19日，租赁期限一年，合同到期自动终止，不再有法律约束效力；房屋租金为每年204000元；合同签订当日，被告向原告缴清当年50%的租金102000元，剩余50%的租金于2014年11月20日前交清；…原告须确保对出租房屋拥有合法产权，原告应确保房屋出租时的状况符合履行租赁合同的基本要求；原告应按照合同约定的时间将符合租赁用途的房屋交付被告使用；如房屋在正常使用过程中出现水、电、暖、门窗、屋面漏水的问题，被告应当履行租赁物的维修义务。合同签订后，原告依法将房屋交付给被告使用，被告按照约定向原告交付了房屋租赁费。被告在使用租赁房屋期间，租赁房屋于2014年11月2日房屋内暖气漏水，原告组织维修至2014年11月5日维修完毕；2014年11月25日，租赁房屋部分屋顶开始落灰，2014年11月28日，租赁房屋屋顶部分坍塌，原告于2014年12月1日维修完毕；2014年12月28日，租赁房屋屋面漏水，原告确认被告房屋窗户附近4米范围内的货品受损；2015年2月6日，租赁房屋的库房处漏水，原告两天维修完毕；2015年2月16日，租赁房屋暖气爆裂漏水，被告当日维修完毕。被告2014年11月的计税营业收入为44450.68元；2014年12月的计税营业收入29741.90元；2015年1月的计税营业收入44738.30元。

原、被告租赁合同到期后，双方再未签订租赁合同。被告未向原告返还房屋，被告实际占用房屋至2016年1月7日。

庭审中，被告申请对租赁房屋漏水、屋顶坍塌造成的商品及货柜损失进行评估，本院依法摇号委托鉴定机构，鉴定结论作出后依法送达当事人双方。原、被告对鉴定结论均无异议。鉴定结论认定，租赁房屋内因暖气漏水、屋顶坍塌、屋顶漏水造成损坏的货物及漏水造成损坏的货架的价值为18020.5元。

本案中审理过程中，被告于2016年1月7日将房屋交还原告。原告庭审中撤回要求被告返还房屋的诉讼请求。

上述事实有房屋租赁合同书、视听资料、税票、评估报告及庭审笔录存卷为证。

本院认为

本院认为：原、被告之间房屋租赁合同到期后，被告仍实际占有使用原告的房屋，应将相应的原告的房屋损失即占用费用支付原告，故原告要求被告赔偿房屋损失129342元的诉讼请求，本院予以支持。被告已将诉争的房屋返还给原告，庭审中原告撤回要求被告返还房屋的诉讼请求，意思表示真实，符合法律规定，本院予以准许。

对于被告反诉的诉讼请求经济损失299938.40元（商品损失10638.40元，货架损失52800元及停业损失236500元），经过鉴定商品损失及货架损失共计18020.5元，原告应将该笔损失支付被告。

对于被告主张的停业损失部分，原告作为房屋的所有权人，对租赁房屋具有维修义务，对租赁房屋存在的质量问题而对被告造成的停业损失，原告应当进行赔偿。对于停业的损失金额，本院认为，应根据被告每月计税的营业额计算被告的停业损失。2014年11月2日租赁房屋内暖气漏水，原告组织维修至2014年11月5日维修完毕，漏水期间内被告客观上无法营业，且原告维修完毕后被告应需一天整理受损货品，故该次漏水被告停业时间应认定为五天；2014年11月25日，租赁房屋部分屋顶开始落灰，2014年11月28日，租赁房屋屋顶部分坍塌，原告于2014年12月1日维修，从屋顶落灰至原告维修完毕共计七天，被告整理商品仍需一天，故房屋屋顶坍塌的停业时间应为八天。2014年11月期间被告的每日的营业收入应为1481.68元，被告因房屋漏水及屋顶落灰坍塌停业共计十三天，故2014年11月被告的停业损失应为19261.84元。

2014年12月28日，租赁房屋屋面漏水，原告确认被告房屋窗户附近4米范围内的货品受损，被告为漏水及处理漏水停业的应认定为二天，2015年12月被告每日的营业收入959.39元，故被告2015年12月停业损失应为1918.78元。2015年2月6日，租赁房屋的库房处漏水，原告两天维修完毕，漏水维修期间被告无法营业，被告整理房屋内物品需合理期限一天，被告停业时间应为三天；2015年2月16日，租赁房屋暖气爆裂漏水，原告当日维修完毕，漏水、维修及被告整理房屋内物品的时间应为两天，故被告在2015年2月的停业时间共计为五天，被告未提供2015年2月营业收入的相关证据，被告每月营业金额变化较大，本院仍以2014年12月的营业收入认定2015年2月的营业收入，故被告在2015年2月的停业损失为4976.95元。故原告赔偿被告的停业损失的金额应为25977.57元。原告赔偿被告全部经济损失的金额应为43998.07元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）乌鲁木**品有限公司支付原告（反诉被告）新疆**房屋损失129342元；

二、原告（反诉被告）新疆师范大学给付被告（反诉原告）乌鲁木**品有限公司经济损失43998.07元。

上述原、被告相互给付款项，原、被告于本判决生效之日起十日内给付，逾期不支付则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

本案本诉请求标的额132000元，给付标的额129342元，97.98%。本案本诉案件受理费2940元（原告已预交），现由被告承担2880.80元，原告承担59.2元。被告承担的案件受理费可连同本案案款一并给付原告。

本案反诉请求标的额299938.40元，给付标的额43998.07元，占请求标的14.67%。反诉案件受理费减半收取2899.54元，鉴定费2000元（被告均已预交）。反诉案件受理费现由原告承担425.34元，被告承担2474.2元，鉴定费由原告承担。原告承担的案件受理费、鉴定费可连同本案反诉案款一并给付被告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十二日