新疆普**锁有限公司与房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人新疆普**锁有限公司（以下简称普**公司）、上诉人乌鲁木齐**有限公司（以下简称瑞**司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月5日受理后，依法组成合议庭于2015年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人普**公司的委托代理人刘**、宋**，上诉人瑞**司的委托代理人宋**、房福利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2007年7月11日，瑞**司（出租人）与普**公司（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定瑞**司将乌鲁木齐市钱塘江路168号瑞泰商厦负一层1881.86平方米的房屋租赁给普**公司，租赁期限从2007年9月1日至2015年8月31日，2007年至2010年每年租金为109900元，2010年8月15日起每三年递增5%的租金，2007年8月15日前付清两年的租金，即219801元，此后每年8月15日前付清下一年度的租金；租赁房屋的用途为药品经营；房屋结构的大型维修由出租方承担，房屋日常维护修缮由承租方承担；除不可抗力以外，双方不得违约，如单方违约，违约方须承担20%租金的违约金；合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解，协商或调解不成的，按第一种方式即提交合同签订地仲裁委员会仲裁解决等等。次日，普**公司与瑞**司又签订《补充协议》一份，约定：出租方考虑到承租方市场培育初期的财务压力，出租方对承租方给予优惠，即第一年和第二年租金共计219801元，由承租方向出租方一次性支付；承租方承担租赁场地的工程改造款879205.24元，工程改造施工由出租方承担，2009年9月1日前，如出租方无故终止合同，出租方应退还承租方工程改造款879205.24元；自2009年9月1日起，房租租赁单价为0.8元／天／平方米，每年房租为549503，2010年9月1日起房租租金递增5%，2013年9月1日起，房租租金再递增5%，每年房租20%租赁发票由出租方提供，其余80%租金由承租方自行开票并承担税金；《房屋租赁合同》内容所涉及的租金均以此补充协议为准予以执行；承租人拒付或延付租金达2个月以上，出租方有权解除合同等等。同日，普**公司向瑞**司支付了前两年租金219801元、工程改造款879205.24元，双方开始按约履行。2012年10月17，普**公司与瑞**司在合同履行中就租金支付问题发生争议。当日，普**公司以公证方式向瑞**司给付转帐支票一张，金额576978元，用以支付房屋租金，瑞**司人员拒收。同日，瑞**司亦制作函件一份并向普**公司邮寄送达，函告因普**公司未按合同约定支付租金已构成单方违约，其要求解除2007年7月11日签订的《房屋租赁合同》，并要求普**公司就合同解除后的违约赔偿事宜给予答复。此后双方以往来函件方式就合同是否继续履行问题进行了协商。2013年2月2日，普**公司（乙方）与瑞**司（甲方）签订《安置协议》一份，约定“1、鉴于瑞泰商厦须整体调整商业经营业态，经甲乙双方协商，乙方同意在2013年3月10日前自行迁出瑞泰商厦A段租赁房屋；2、甲方同意对甲乙双方于2007年7月11日签订《房屋租赁合同》的租赁期限变更为2020年8月31日终止，好家乡与乙方的租期以本协议第2条约定的日期一致；3、甲方承诺：3.1好家乡（超市）搬迁至负一层在其租赁区内为乙方保留200平方米的租赁面积，具体位置以好家乡（超市）指定位置为准（如在甲方租赁区内，乙方可任意选择），租金不高于其他商户租金价格，甲方尽量为乙方争取租赁区域东西两侧位置；3.2乙方回迁日期为好家乡装修开业日期为准；3.3如甲方无法满足第3.1条约定内容，甲方自愿向乙方承担原《房屋租赁合同》剩余租期（即截止2015年8月31日）每年120万元的合同解除补偿金；4、乙方承诺：除本协议约定的第3.3条外，乙方不再向甲方主张其他任何赔偿损失；自本协议签订后2日内，乙方必须将2012年9月1日至2013年3月10日期间逾期未支付的租金及装修补偿款一次性向甲方付清（扣减一个月租金）；如乙方在2013年3月10日前未搬迁，双方于2007年7月11日签订《房屋租赁合同》同时解除，并向甲方承担一切损失等等。2013年2月5日，普**公司向瑞**司交纳了2012年9月至2013年3月的租金51242.75元。此后，普**公司搬离了租赁场地。2013年10月10日，瑞**司向普**公司发函一份，称：“根据2013年2月2日贵公司与我公司签订的《安置协议》，我公司已在瑞泰商厦地下一层处给贵公司预留了200平方米经营租赁场地（详见附图）。目前，好家乡超市已停业搬迁，为统一装修开业时间，希望贵公司接到通知3日内来我公司，办理该经营场地交接手续和签订合同，同时按合同规定交纳相应的租金。如贵公司3日内未来办理交接手续，该经营场地也视为已向贵公司交付。若在上述通知时间60天仍未交纳该场地租金，则视为贵公司自动解除2007年7月11日与我公司签订的《房屋租赁合同》，另外，2013年2月2日补签的《安置协议》也视为同时解除。届时我公司将追究贵公司违约所造成的经济损失”。该函件附有普**公司回迁场地位置图一份。普**公司收到函件后对瑞**司函件不认可并对回迁场地提出异议。普**公司与瑞**司至今未能对回迁场地事宜达成一致，普**公司遂诉至法院。2015年6月25日，普**公司申请新疆维吾尔自治区乌鲁**区公证处对瑞泰商厦负一层现状进行公证，公证书显示：直对大门及大门东、西两侧均为店铺，东西两侧台阶中间可见有一块空地，空地南边有一彩板房，打开彩板房门，该房内漆黑，是电梯底层，彩板房外剩余空地（不含消防通道）有地砖4×12块大小约30平方米（地砖每块80㎝×80㎝）。

一审法院认为

原审法院认为：普**公司与瑞**司于2007年7月11日、7月12日签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在《房屋租赁合同》中虽约定发生争议由合同签订地仲裁机构仲裁，但瑞**司未在本案首次开庭前提出异议，故法院对本案有权进行审理，瑞**司在本案开庭过程中所提仲裁异议不能成立。在普**公司与瑞**司履行合同过程中，双方于2013年2月2日针对租赁合同签订《安置协议》一份，约定普**公司自行迁出租赁房屋，待瑞泰商厦业态调整完毕后回迁，普**公司可在回迁时在瑞**司租赁区域内任意选择租赁场地，并将房屋租赁合同的租赁期限变更为2020年8月31日终止，但在实际回迁过程中，瑞**司未让普**公司行使选择权，而是为普**公司指定了200平方米租赁场地，普**公司对瑞**司指定的租赁场提出异议，导致双方对回迁场地的租赁事宜无法达成一致，且根据瑞泰商厦内负一层现状，双方之间《房屋租赁合同》在客观上已无法实际继续履行，普**公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议的请求成立，法院予以支持。关于普**公司主张的合同解除补偿金，因双方在2013年2月2日安置协议中约定如瑞**司无法满足安置约定，自愿向普**公司承担租赁合同剩余租期每年120万元的合同解除补偿金，而瑞**司在履行安置协议中未依约让普**公司自行选择回迁场地，而是为普**公司指定了租赁场地，使普**公司无法行使租赁场地的选择权，导致普**公司与瑞**司对回迁的租赁场地无法达成一致，双方的租赁合同关系无法继续，在客观上给普**公司造成了损失，故在租赁场地回迁过程中，瑞**司存在主要过错；普**公司在得到瑞**司回迁通知后至今已一年有余，其仅对瑞**司指定租赁场地的行为提出异议，而未就租赁场地的选择事宜与瑞**司进行积极协商解决，致使损失扩大，亦导致现普**公司已无法再行使租赁场地选择权从而继续双方之间的租赁合同关系，普**公司对此亦存有一定过错，故对双方约定的合同解除补偿金，法院考虑普**公司与瑞**司过错程度，由双方按四六比例负担，故瑞**司应向普**公司支付合同解除补偿金1800000元［2.5年（2013年2月至2015年8月）×1200000元／年×60%］，瑞**司辩称其已按约预留场地，导致安置协议不能履行的责任在普**公司的意见，法院不予采纳。关于普**公司主张的违约金，因双方在房屋租赁合同发生争议后，针对租赁事宜双方已达成安置协议，安置协议亦约定除合同解除补偿金外，普**公司不再向瑞**司主张其他任何赔偿损失，故普**公司以瑞**司违反安置协议而主张租赁合同违约金的请求不能成立，法院对普**公司该诉讼请求不予支持。关于普**公司主张的工程改造款及利息，因双方在租赁合同补充协议中约定工程改造款由普**公司承担，在2009年9月1日前因瑞**司无故终止合同的情形下才存在退还该款，现双方约定的情形并未出现，该款依约应由普**公司负担，故普**公司要求瑞**司退还工程改造款并支付利息的诉讼请求亦不能成立，法院亦不予支持。原审法院遂判决：一、解除新疆普**锁有限公司与乌鲁木齐**有限公司2007年7月11日、2007年7月12日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、乌鲁木齐**有限公司给付新疆普**锁有限公司合同解除补偿金1800000元；三、驳回新疆普**锁有限公司要求乌鲁木齐**有限公司支付违约金742378.50元的诉讼请求；四、驳回新疆普**锁有限公司要求乌鲁木齐**有限公司退还工程改造款879205.24元及支付利息263497.81元的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人普**公司不服一审判决上诉称：就安置事宜我公司多次与瑞**司进行沟通，但因瑞**司已将原定给我公司的位置给了其他承租户，根本不能履行其承诺，瑞**司不能按约定进行安置，应承担全部过错责任，即向我公司支付解除安置补偿金300万元，而我公司不应按比例分担过错责任。瑞**司存在根本违约，其应承担违约责任，支付违约金。我公司按照合同约定支付了相应的工程改造款，但是瑞**司在对房屋改建装修后，没有按照安置协议约定内容履行其承诺，其应退还工程改造款、支付相应的利息。综上，我公司提出上诉，请求二审法院依法改判原审判决第二、三、四项，支持我公司提出的全部诉讼请求。

上诉人瑞**司答辩并上诉称：2013年8月至9月间，我公司就回迁事宜多次致电或约见普**公司的负责人，但其公司均未给予任何形式的答复。无奈我公司以公证方式催促普**公司配合履行安置协议，至今我公司仍保留着租赁场地，故我公司没有违约。我公司在一审时提出了管辖权异议，但一审法院依然进行实体审理，违反了法律规定。普**公司要求安置，但原审法院对安置问题没有处理。故我公司提出上诉，请求裁定驳回普**公司的起诉。

上诉人普**公司答辩称：瑞**司在案件进入原审法院法庭审理之后才提出管辖权异议，已过法律规定的提出管辖权异议的期限，原审法院继续审理本案在程序上并没有问题。本案提交的证据可以证明我公司放弃原先有利的租赁场地，配合瑞**司进行了业态改造，因此我公司对安置方案享有选择权。瑞**司提供安置图后，我公司即去现场查看，但发现图纸上的安置位置又已经成为电梯区域，我们需要的是完整的200平方米，不是拼凑起来的200平方米，瑞**司未按约定给予安置，已违反协议约定。综上，请求二审法院驳回瑞**司的上诉请求。

本院查明

经本院二审审理查明事实与原审判决认定事实一致。

另，2013年11月19日，普**公司向瑞**司致函，内容为：依据安置协议，我公司在瑞泰商厦地下负一层的回迁安置，要么在好家乡超市内，好家乡指定的位置，要么在除好家乡超市外负一层的其他区域内由我公司任意选择。我公司回迁日期不应由贵公司决定，而是应当按照双方签订的安置协议3.2条为准，即“乙方回迁日期为好家乡装修开业日期为准。”贵公司如无法满足安置协议3.1条约定，应按协议向我公司承担原房屋租赁协议剩余租期（即截止2015年8月31日）每年120万元的合同解除补偿金。对于贵公司2013年10月12日递交函件的其他内容，因与双方协商签订的协议严重不符，我公司不予认可。

上述事实的认定，有《房屋租赁合同》及补充协议、安置协议、租金收据、双方往来函件、公证书、当事人陈述及一、二审庭审笔录等证据附卷佐证。

本院认为

本院认为：根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。本案中，瑞**司在第一次开庭前并没有提出管辖权异议，而是在第一次开庭庭审中才提出双方协议约定的是仲裁解决纠纷，已过法律规定的提出异议时间，按法律规定视为瑞**司放弃仲裁协议，法院可继续审理本案。瑞**司上诉称原审法院没有管辖权的理由不能成立，本院不予支持。本案中，双方当事人于2007年7月11日签订房屋租赁合同，约定的租赁期限自2007年9月1日至2015年8月31日，合同履行至2013年2月2日，因瑞**司需整体调整商业经营业态，双方对原房屋租赁合同进行变更，重新签订了安置协议，约定普**公司搬出原先租赁场地，配合瑞**司进行改造，瑞**司可让普**公司任意选择回迁位置。瑞**司改造完成后，于2013年10月10日通知普**公司已为其预留了回迁场地，要求其立即回迁，2013年11月19日普**公司发了回函，不同意瑞**司的安置方案，双方产生纠纷。因双方在安置协议中明确约定，回迁时在瑞**司的租赁区内，普**公司可任意选择，但瑞**司在履行该安置协议时，却是为普**公司预留了回迁场地，未让普**公司行使选择权，导致矛盾产生，瑞**司未完全履行合同义务，应承担相应的民事责任。2015年5月18日，普**公司诉至法院，要求解除双方签订的2007年7月11日、2007年7月12日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，支付合同解除补偿金300万元，即普**公司已明确表示不再履行双方之间的合同。瑞**司虽表示不同意解除合同，但因该合同义务性质不宜强制履行，双方合同目的已无法实现，故自2015年5月18日，双方于2007年7月11日、2007年7月12日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》予以解除，《安置协议》亦予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，普**公司于2013年11月19日向瑞**司回函，对瑞**司回迁方案提出异议，现有证据不能证实普**公司在此之后就租赁场地的选择事宜与瑞**司积极进行了协商，且其未采取其他适当措施予以减损，普**公司应就扩大损失部分承担相应的民事责任。本院参考双方合同中“每年120万元的合同解除补偿金”的约定，考虑普**公司另行寻找替代房屋周转期间会受损失的实际情况，确定瑞**司向普**公司承担五个月周转期间损失较为公平合理。关于普**公司要求支付违约金的诉讼请求，本院认为，该项诉讼请求亦是基于瑞**司违约所提出的主张，因本院已判决瑞**司承担赔偿损失的违约责任，故对普**公司违约金的主张不予以支持。关于普**公司工程改造款及利息的主张，因双方在有关房屋租赁合同的补充协议中约定，普**公司承担租赁场地的工程改造款879205.24元，工程改造施工由瑞**司承担，2009年9月1日前，如瑞**司无故终止合同，瑞**司应退还普**公司工程改造款879205.24元。按合同约定，在2009年9月1日前瑞**司无故终止合同才应退还工程改造款，而双方的房屋租赁合同已履行至2013年2月2日，按合同约定瑞**司不应再退还工程改造款。普**公司要求退还工程改造款并支付利息的诉讼请求没有事实依据，不应予以支持。综上，瑞**司的部分上诉请求成立，本院予以支持。普**公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第694号民事判决第一、三、四项即：“一、解除新疆普**锁有限公司与乌鲁木齐**有限公司2007年7月11日、2007年7月12日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；三、驳回新疆普**锁有限公司要求乌鲁木齐**有限公司支付违约金742378.50元的诉讼请求；四、驳回新疆普**锁有限公司要求乌鲁木齐**有限公司退还工程改造款879205.24元及支付利息263497.81元的诉讼请求。”；

二、变更乌鲁木齐市新市区沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第694号民事判决第二项即：“二、乌鲁木齐**有限公司给付新疆普**锁有限公司合同解除补偿金1800000元；”为：乌鲁木齐**有限公司给付新疆普**锁有限公司合同解除补偿金500000元。

以上乌鲁木齐**有限公司给付新疆普**锁有限公司款项计500000元，于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费45880.65元（新疆普**锁有限公司已预交），减半收取22940.33元，由乌鲁木齐**有限公司负担11470.17元，新疆普**锁有限公司负担11470.16；余款22940.32元，由一审法院退还新疆普**锁有限公司。二审案件受理费66880.65元（其中新疆普**锁有限公司预交45880.65元，乌鲁木齐**有限公司预交21000元），由新疆普**锁有限公司负担33440.33元，乌鲁木齐**有限公司负担33440.32元。新疆普**锁有限公司已预交二审案件受理费不退，由乌鲁木齐**有限公司给付新疆普**锁有限公司案件受理费12440.32元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日