李**、罗**房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）李**、罗*耀诉被告（反诉原告）刘**房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李**、罗*耀及其共同委托代理人窦方云，被告（反诉原告）刘**及其委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）李**、罗*耀诉称：2014年3月，原告将位于奶牛场西侧110平方米的土地及该土地上的房产（约197平方米）交给被告使用期间，被告进行了装修入住并与原告签订了房地产转让合同，因被告未按时支付购房款，双方产生纠纷，2015年7月30日，原告锁门让被告迁出该房屋，被告遂以该房产转让合同无效为由诉至法院，后法院判决该房产转让合同无效，同时判决原告退还被告购房款及补偿被告房屋装修损失。2015年9月15日，被告撬锁进入该房屋，将屋内洗脸盆、热水器、洗菜盆等强行拆走，屋内墙纸、墙面、屋顶等损坏。房产转让合同虽已解除，但被告自2014年4月至2015年7月使用原告的房屋，应依据最**法院2003年11月30日（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院的一个请示答复的意见，被告应支付租金，故诉至法院。请求判令：1、被告支付支付自2014年3月至2015年7月房屋租金31520元（每月租金1970元）；2、被告赔偿破坏房屋损失20000元；3、本案诉讼费及保全费由被告承担。

被告（反诉原告）刘**辩称：被告与原告不是房屋租赁关系，原告要求被告支付租金无事实和法律依据，原告与被告于2014年4月底达成口头房屋买卖合同，之后支付原告110000元，2014年12月30日签订书面合同，2015年7月9日支付原告30000元。由于原告隐瞒了该房屋的土地使用权，未经政府相关部门批准转让手续及办理房屋产权手续，该房屋存在纠纷，占用了邻居的边界，导致无法使用，致使合同被判决无效，已处于执行阶段。原告主张租金起算时间与事实不符，被告实际使用时间是从2014年8月1日开始，房屋是毛坯房，没有暖气，室内没有门，在同地段同样的房屋，租金没有原告所诉的高，原告要求支付租金无事实和法律依据。被告没有损害房屋的事实，由于被告所购房屋存在无效行为，发生纠纷让原告解决，原告未经被告同意进入房间，将被告反锁致被告不能居住和使用，被告进入房间只是取走可移动的家具和家电，该家具和家电不属于装修部分，原告主张房屋损失不成立。并提出反诉：由于原告隐瞒该房屋没有任何手续且未经政府相关部门同意的情况下，导致该房屋买卖合同无效，给被告造成经济损失，故提起反诉。反诉请求：1、原告向被告支付房屋买卖合同无效产生的房屋租赁损失3000元及购房款银行同期贷款利息4112元（110000元自2015年1月1日至2015年9月1日按年利率5.25%计算利息3850元；30000元自自2015年7月9日至2015年9月8日按年利率5.25%计算利息262元），合计7112元；2、原告承担本案的诉讼费用。

原告（反诉被告）李**、罗**辩称：根据法律规定，一事不两诉，原告提出反诉属于重复诉讼，被告反诉部分的事实已经伊**法院判决生效，如有异议应当申请再审，而不是在本案中提出反诉。被告要求3000元房屋租赁损失并不是合同无效而产生，即使没有签订房屋买卖合同，被告在别处租房也要产生租赁费，该租赁费由其自行承担。关于购房款利息4112元不能单独存在，而是应当在确认该合同无效诉讼当中和返还首付款的请求一并提出，被告无权就同一款项再次起诉。2014年3月，原告与被告达成口头房屋买卖协议，同时被告开始装修该房屋，2014年12月30日双方签订书面买卖合同，并经公证处公证，原告也向被告出示了土地使用证，被告在充分了解土地证的情况下签订合同，不存在房屋也不存在邻里纠纷，不存在任何隐瞒事实的情况，因此对该房屋买卖合同无效被告也有过错。

本院查明

经审理查明：2014年4月底，原告（反诉被告）李**、罗**与被告（反诉原告）刘**口头达成房屋买卖合同，约定原告将位于伊宁市奶牛场西侧110平方米的土地及该土地上约197平方米房产转让给被告。被告购房后即对该房屋进行装修并入住。2014年12月30日，被告向原告支付转让款110000元，原告与被告签订房地产转让合同，2015年3月13日，在伊犁**州公证处办理了公证。2015年7月9日向原告支付30000元。2015年7月30日，因被告未按约定向原告支付购房款，原告将该房屋上锁，被告为此诉至本院，由于该土地使用权属于划拨土地，未经有批准权的人民政府批准，原告也不持有房屋产权证，无法办理转让手续，在（2015）伊*初字第3655号民事判决中，本院判决该房地产转让合同无效，李**、罗**退还刘**购房款140000元及补偿装修款30000元，后双方均未上诉。原告在诉讼过程中申请诉讼保全，为此支付保全费520元。根据原告申请，本院依法委托伊宁市**有限公司对所涉房屋租金进行评估，价格评估结论：评估标的房屋面积在相应估价时点的年租金为23640元，原告为此支出评估费2000元。现原告（反诉被告）李**、罗**要求被告（反诉原告）刘**支付房屋租金31520元及赔偿房屋损失款20000元；被告（反诉原告）刘**反诉要求原告（反诉被告）李**、罗**支付房屋租赁损失3000元及购房款利息4112元。

上述事实，有当事人的陈述，国有土地使用权证，房地产转让合同公证书，（2015）伊*初字第3655号民事判决书，保全费票据，评估报告，评估费票据在案佐证，足以认定。

本院认为

本院认为，原告（反诉被告）李**、罗**因与被告（反诉原告）刘**所签订的房地产转让合同违反法律的强制性规定，被确认为无效，现原告要求被告依据最**法院2003年11月30日（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院《关于蔡**与大连经济**产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》的答复意见精神要求被告支付占用期间的租金，因本案与辽**院所请示的案件存在区别，辽宁省高院报请最**法院的案件是在房地产开发公司与个人购房者之间商品房买卖合同纠纷是因房产开发公司的责任导致商品房买卖合同无效，购房者为善意买受人；而本案所涉合同主体均为个人，且转让的土地使用权属于划拨性质的个人宅院及自建房屋，在本案中双方均了解土地使用权的来源及性质，以及是否取得房屋产权证的状况，双方当事人在签订房地产转让合同时是明知的，故应以最**法院的答复精神并结合本案的实际情况，由于双方均存在过错，以双方各自承担50%的租金为宜，因此支出的评估费也由双方各自承担50%为宜，即1000元。对于计算租赁期限的问题，由于被告只认可自2014年4月底与原告口头达成转让合同，双方对搬出房屋均无异议，由于原告不能提供其在2014年4月初将房屋交付被告使用的证据，根据谁主张、谁举证的原则，原告应承担举证不能的法律后果，因此以被告使用房屋15个月计算租金，根据评估机构评估年租金为23640元，即月租金1970元，则15个月租金为29550元。对于原告要求被告赔偿损坏房屋损失的意见，由于在庭审中，原告未提供被告对其房屋造成损坏的证据，被告亦不予认可，根据谁主张、谁举证的原则，原告对此应承担举证不能不利法律后果。对于被告反诉要求原告赔偿租赁房屋损失的意见，根据合同法的立法宗旨，在合同无效的情况下，因此产生的法律后果是与该合同有直接关联造成的损失，而不是将合同无效后的延伸性事宜作为赔偿损失的依据，显然其诉请与立法精神相违悖，故对被告的此项反诉请求不予支持。对于被告反诉要求原告支付购房款利息的意见，由于被告在取得房屋后，被告向原告支付了购房款，为此原告占有使用被告的资金，被告据此要求原告支付利息的诉请，符合情理，也较为公平，原告主张年利率5.25%，参照《最**法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项“未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，被告的主张利率标准未超出规定，原告应向被告支付自给付款项时起至双方发生纠纷期间的利息，故应支付利息3850元（110000元自2015年1月1日至2015年9月1日）和利息262元（30000元自2015年7月9日至2015年9月9日），合计4112元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第五项，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照最**法院（2003）民一他字第13号答复、《最**法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）刘**于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）李**、罗**支付房屋租赁费14775元；

二、被告（反诉原告）刘**于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）李**、罗**赔偿评估费1000元；

三、原告（反诉被告）李**、罗**于本判决生效之日起十日内一次性向被告（反诉原告）刘**支付利息4112元；

四、驳回原告（反诉被告）李**、罗**的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）刘**的诉讼请求。

如果不按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1050元，减半收取525元，诉讼保全费520元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告（反诉被告）李**、罗**负担736元，被告（反诉原告）刘**负担334元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。

裁判日期

二〇一六年三月二日